Khốn khổ với tài sản trúng đấu giá

NCB bán đấu giá tài sản đang tranh chấp 

Theo hồ sơ vụ việc, ngày 25/4/2018, Ngân hàng TMCP Quốc dân – Chi nhánh Bình Dương tiến hành lập biên bản thu giữ tài sản là lô đất có diện tích 200m2 thuộc thửa 512 – 1019 tờ bản đồ số 9 (TL02/CT-UB) tọa lạc tại phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh. Ngày 8/6/2018 Công ty Vạn Thành An có ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản số 1830/HĐĐG-VIA với Ngân hàng TMCP Quốc Dân – Chi nhánh Bình Dương và ngày 24/7/2018 Công ty Vạn Thành An ra thông báo kế hoạch đấu giá và quy chế cuộc đấu giá.

Ngày 6/8/2018, Công ty Vạn Thành An lập biên bản đấu giá tài sản, tài sản đấu giá gồm: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và tài sản khác gắn liền với đất tọa lạc tại thửa đất số 512-1019, tờ bản đồ số 9 (TL02/CT- UB) theo giấy chứng nhận số BE 536405, số vào sổ cấp GCN CH01827 do UBND quận Bình Tân cấp ngày 25/11/2011 thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bà Trần Thị Thùy Trang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc Dân – Chi nhánh Bình Dương theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 016/12/HĐTC- BĐS/109-11 ngày 29/3/2012, số công chúng 6777, quyển số 3 ngày 29/3/2012 tại Phòng công chứng số 6, Thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả đấu giá bà Luyện Thị Tú Anh là người trả giá cao nhất, trúng đấu giá tài sản trên với số tiền hơn 19 tỷ đồng.

Ngày 17/10/2018, giữa Công ty Vạn Thành An; Ngân hàng TMCP Quốc Dân và bà Luyện Thị Tú Anh ký Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số công chứng 007706 tại Văn phòng công chứng Nguyễn Kim Chi. Đến ngày 16/10/2018, bà Luyện Thị Tú Anh đã thanh toán xong số tiền hơn 19 tỷ đồng cho NCB.

Tuy nhiên, sau khi đi đăng bộ sang tên tài sản tại văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh thì bà Luyện Thị Tú Anh mới phát hiện tài sản mà bà mua trúng đấu giá đang bị tranh chấp, đã có thông báo thụ lý số 1019/TB- TLVA của Toà án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngày 10/11/2017.

Bà Luyện Thị Tú Anh cho rằng, Ngân hàng NCB đã lừa dối bà để thanh lý, bán gấp tài sản tài sản, che dấu thông tin đang tranh chấp trước đó cả năm để đem ra bán đấu giá, thu hồi nợ xấu cho ngân hàng, đẩy tranh chấp pháp lý sang cho bà.

Tại bản án số 625 ngày 16/5/2022 của Toà án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhận định, trình tự thủ tục đấu giá tài sản không đúng theo quy định pháp luật: Theo quy định tại Điều 33 và Điều 46 Luật đấu giá tài sản năm 2016: “Người có tài sản đấu giá ký kết hợp đồng với tổ chức đấu giá và người có tài sản đấu giá ký kết hợp đồng mua bán tài sản với người trúng đấu giá”. Đồng thời, nếu bên thế chấp chuyển giao tài sản thế chấp để phát mãi (đồng thuận) thì Ngân hàng có quyền tiếp quản tài sản và tiến hành phát mãi, đấu giá tài sản. Nếu không đồng thuận phải kiện ra tòa án. 

Tại biên bản thu giữ tài sản ngày 24/5/2018 ghi “Do Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Thủy Tiên và bà Trần Thị Thùy Trang không tự nguyện bàn giao tài sản bảo đảm để xử lý theo quy định. 

Về trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm của Ngân hàng không đúng quy định tại Điều 300; 301; 303; 306 của Bộ luật dân sự 2015.

Trong quá trình Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đang giải quyết tranh chấp sử dụng đất bằng vụ án thụ lý số 1019/DSST ngày 10/11/2017, giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Minh Hùng, bà Dương Thị Don và đơn là bà Trần thị Thùy Trang, phần đất tranh chấp thuộc thửa 512-1019 tờ bản đồ số 9 (TL. 02/CT-UB) tọa lạc tại phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh thì phía Ngân hàng đã tiến hành lập biên bản thu giữ tài sản tranh chấp này và đem bán đấu giá. Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 việc bán đấu giá khi đang có tranh chấp là trái pháp luật.

Mặc dù trải qua các lần xét xử, tòa án 2 cấp phán quyết việc bán đấu giá tài sản và ký hợp đồng mua bán tài sản nhà đất nêu trên là vô hiệu và buộc Ngân hàng NCB phải trả lại số tiền cho bà Luyện Thị Tú Anh, tuy nhiên ngày 14/7/2023, Ngân hàng NCB đã có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục Giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm số 355/2023/DS-PT ngày 19/6/2023 của Toà án Nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 

Mệt mỏi với tài sản trúng đấu giá

Sau 5 năm trúng đấu giá tài sản lô đất nêu trên nhưng bà Luyện Thị Tú Anh vẫn chưa thể đăng bộ sang tên mà ngược lại bà đang phải tiếp tục theo vụ kiện dân sự tranh chấp quyền sử dụng đất đối với lô đất mà bà đã hoàn thành việc mua bán.

Theo bà Luyện Thị Tú Anh, ở trong vụ việc này bà là người ngay tình, bỏ ra số tiền hơn 19 tỷ đồng (9 tỷ đồng vay nợ của ngân hàng) để đấu giá mua tài sản do tin tưởng vào pháp lý của tài sản mà Ngân hàng NCB bán đấu giá đã được thẩm định kỹ mới đem thế chấp.

Theo tài liệu, tài sản mà bà Luyện Thị Tú Anh trúng đấu giá được UBND quận Bình Tân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Nguyễn Minh Hùng và bà Dương Thị Don từ năm 2005.

Năm 2010, vợ chồng ông Hùng, bà Don uỷ quyền quản lý sử dụng lô đất này cho Nguyễn Thanh Minh (con trai), sau đó, ông Minh đã chuyển nhượng lô đất này cho bà Trần Thị Thuỳ Trang theo hợp đồng ký kết ngày 7/10/2011. Đến tháng 11/2011, khu đất trên được UBND quận Bình Tân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất số CH 01827 cho bà Trang.

Ngày 29/3/2012, bà Trần Thị Thuỳ Trang và Ngân hàng TMCP Nam Việt – Chi nhánh Bình Dương (nay là Ngân hàng TMCP Quốc Dân) đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói trên để đảm bảo cho khoản vay 20 tỷ đồng của Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Thủy Tiên. 

Năm 2017, ông Hùng bà Don khởi kiện bà Trang ra Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu tòa công nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ khu đất đã cấp cho ông bà từ năm 2005; Hủy giấy chứng nhận đã cấp cho bà Trang năm 2011…

Toà án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã phán quyết, công nhận ông Hùng bà Don là người sở hữu quyền sử dụng đất tại địa chỉ nêu trên. Đồng thời xác nhận, giấy uỷ quyền giữa ông Hùng bà Don và ông Minh là giả, vợ chồng ông Hùng bà Don không uỷ quyền khu đất cho ông Minh. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng lô đất giữa ông Minh và bà Trang là vô hiệu; tuyên huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất số CH 01827 mà UBND quận Bình Tân đã cấp cho bà Trang. 

Bên cạnh đó, toà án cũng tuyên hợp đồng thế chấp ngày 29/3/2012 giữa bà Trần Thị Trang và Ngân hàng TMCP Nam Việt – Chi nhánh Bình Dương (nay là Ngân hàng TMCP Quốc Dân) là vô hiệu. Hủy kết quả đấu giá tài sản của Công ty Vạn Thanh An đối với khu đất trên và tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 007706 ngày 17/10/2018 lập tại Phòng Công chứng Nguyễn Kim Chi, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Cụ thể, yêu cầu tòa giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Ngân hàng NCB trả lại cho bà Trang số tiền mua đấu giá hơn 19 tỷ đồng và bồi thường thiệt hại giá trị tài sản chênh lệch so với hiện tại là hơn 16 tỷ đồng.

Ngày 19/7/2023, Cục Thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh ban hành quyết định số 3325/QĐ-CTHADS thi hành án theo yêu cầu. Theo đó, trong vòng 10 ngày, người phải thi hành án (Ngân hàng NCB) có trách nhiệm tự nguyện thi hành án phải thanh toán cho bà Luyện Thị Tú Anh số tiền mua đấu giá tài sản hơn 19 tỷ đồng và tiền bồi thường hơn 8 tỷ đồng.

Theo quyết định, kể từ ngày bà Tú Anh có đơn yêu cầu thi hành án nếu ngân hàng NCB chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền nêu trên thì còn phải trả thêm cho bà Tú Anh tiền lãi tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán theo quy định tại Điều 357 và khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015. 

Tại buổi làm việc về việc giải quyết thi hành án ngày 28/7/2023, NCB cho rằng bản án phúc thẩm không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của NCB… Vì vậy NCB đề nghị cơ quan thi hành án xem xét tạm hoãn thi hành án theo quyết định đã ban hành. Phía NCB cho hay đã gửi đơn đến các cơ quan cao hơn để đề nghị xem xét, kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án trên.

Bà Tú Anh không đồng ý với ý kiến của đại diện NCB, không đồng ý hoãn thi hành án… “Vụ án đã kéo dài hơn 5 năm, phát sinh từ việc ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm đang có tranh chấp. Tôi đã phải vay ngân hàng số tiền 9 tỷ để mua tài sản, thế chấp căn nhà tôi đang ở và phải chịu lãi suất trong suốt thời gian qua. Tôi đã chịu quá nhiều thiệt hại nên việc thi hành án không thể kéo dài”, bà Tú Anh trình bày tại biên bản làm việc.

Ngày 7/8/2023, Cục Thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đã có quyết định (số 331/QĐ-CTHADS) về việc phong tỏa tài khoản, tài sản đối với Ngân hàng NCB – Chi nhánh Bình Dương số tiền hơn 27 tỷ đồng trong tài khoản số 117738 mở tại Ngân hàng Nhà nước VN – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh.

Đến ngày 24/10/2023, Cục Thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh có quyết định số 35/QĐ-CTHADS về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của Ngân hàng NCB đối với tài sản: quyền sử dụng đất có diện tích 511m2, thuộc thửa đất số 2010, tờ bản đồ số 2 tại phường Thảo Điền (Thành phố Thủ Đức).

Tuy nhiên, ngày 25/10/2023, Toà án Nhân dân tối cao đã ra quyết định kháng nghị Giám đốc thẩm số 59/2023/KN-DS theo đơn đề nghị xem xét thủ tục Giám đốc thẩm đối với bản án 355/2023/PT-DS ngày 19/6/2023 của Toà án Nhân dân Cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo bà Luyện Thị Tú Anh quyết định này đã làm thiệt hại nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà.