HoREA góp ý Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi): Cần tạo điều kiện cho khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở

(Xây dựng) – Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản góp ý gửi cơ quan chức năng về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình phát triển nhà ở và Kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh. Bởi theo HoREA, Luật Nhà ở và các Luật có liên quan cần tạo điều kiện cho khu vực tư nhân bao gồm các hộ gia đình, cá nhân và các doanh nghiệp bất động sản tham gia phát triển nhà ở thông qua việc cải tạo, xây dựng lại, xây dựng mới nhà ở và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.

Thành phố Hồ Chí Minh nhìn từ quận 8.

Cần tạo điều kiện cho tư nhân

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA phân tích, hoạt động phát triển nhà ở được thực hiện chủ yếu do hộ gia đình, cá nhân cải tạo, xây dựng mới nhà ở và do doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng dự án nhà ở, còn đầu tư bằng ngân sách nhà nước chiếm tỷ trọng rất nhỏ.

Cụ thể, tại Thành phố Hồ Chí Minh, hoạt động phát triển nhà ở được thực hiện chủ yếu do: Hộ gia đình, cá nhân thực hiện thông qua việc cải tạo, xây dựng mới nhà ở luôn luôn chiếm tỷ lệ cao nhất, khoảng 70% tổng số nhà ở phát triển mới hàng năm; Nhà ở do doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng dự án nhà ở chiếm tỷ lệ khoảng 25% tổng số nhà ở phát triển mới hàng năm và có xu thế tăng lên theo thời gian; Nhà ở được đầu tư bằng vốn ngân sách Nhà nước chiếm tỷ lệ rất nhỏ, chỉ 1-2%, chủ yếu là đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư. Giai đoạn 2015-2020 tại Thành phố Hồ Chí Minh, vốn ngân sách nhà nước chỉ đầu tư xây dựng được 620 căn “nhà ở xã hội cho thuê mua”, chỉ chiếm tỷ lệ 3,43% trong số 18.085 căn nhà ở xã hội.

Do vậy, Luật Nhà ở và các luật có liên quan cần tạo điều kiện cho khu vực tư nhân bao gồm các hộ gia đình, cá nhân và các doanh nghiệp bất động sản tham gia phát triển nhà ở thông qua việc cải tạo, xây dựng lại, xây dựng mới nhà ở và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.

Quy định kế hoạch phát triển nhà cần phù hợp thực tế

HoREA hoan nghênh Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải phù hợp với chương trình, phát triển nhà ở”. Bởi trước đây, khoản 2 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 quy định yêu cầu đối với phát triển nhà ở thì dự án nhà ở phải “phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn”. Và chữ “có” trong quy định này đã làm “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội.

Tại điểm a khoản 1 Điều 35 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải phù hợp với chương trình phát triển nhà ở”, đã bỏ chữ “có” và thay thế bằng chữ “phù hợp”. Tuy nhiên, quy định “dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở” là chưa hợp lý.

Khu vực quận 1 Thành phố Hồ Chí Minh

Hiệp hội nhận thấy, “chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn” không thể “tiên lượng” đầy đủ tất cả các dự án nhà ở của khu vực tư nhân dự kiến đầu tư xây dựng và Nhà nước cũng không cần thiết phải làm việc này. Luật Nhà ở chỉ nên quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Bởi, trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì Nhà nước quản lý xã hội bằng nhiều công cụ, trong đó có công cụ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Bên cạnh đó, Nhà nước chỉ có thể lập kế hoạch cho “khu vực công”, đầu tư bằng ngân sách Nhà nước để phát triển một số dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở tái định cư. Nhưng Nhà nước không thể lập kế hoạch cho “khu vực tư”, đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân để phát triển các dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị.

Đồng thời, “kế hoạch phát triển nhà ở” được lập theo “kỳ” 05 năm để triển khai thực hiện công tác phát triển nhà ở tại địa phương. Mà dự án phát triển nhà ở của doanh nghiệp được phát sinh thường xuyên, hàng năm, hàng tháng nên không thể quy định dự án nhà ở phải “phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở”.

Hơn nữa, điểm a khoản 1 Điều 35 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở” đã mâu thuẫn, không đồng bộ, thống nhất với điểm c và điểm d khoản 2 Điều 29 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) (“nội dung kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh bao gồm danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư”). Điều này có nghĩa là tại thời điểm thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì dự án nhà ở này chưa có trong “kế hoạch phát triển nhà ở” của địa phương.

Do vậy, điểm a khoản 1 Điều 35 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở” là chưa phù hợp với tình hình thực tiễn hoạt động đầu tư phát triển nhà ở của doanh nghiệp.

Tiếp tục góp ý, HoREA nhận thấy, điểm c và điểm d khoản 2 Điều 29 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “nội dung kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh” bao gồm “danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, dự kiến danh mục các dự án phát triển nhà ở, trong đó có phân ra các loại hình phát triển nhà ở sẽ thực hiện trong kỳ kế hoạch; dự kiến nhu cầu diện tích đất trong kỳ kế hoạch để phát triển nhà ở trên địa bàn, trong đó xác định diện tích đất để phát triển các loại hình nhà ở theo dự án” là chưa sát với thực tế và mâu thuẫn, không đồng bộ, thống nhất.

Hiệp hội đề nghị quy định “kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh” bao gồm “danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư” và “dự kiến danh mục các dự án phát triển nhà ở được đầu tư bằng ngân sách nhà nước hoặc bằng nguồn vốn khác (nếu có)” thì hợp lý hơn.

Do đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 35 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), như sau: “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 32 của Luật này phải bảo đảm các yêu cầu sau đây: a) Được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, phù hợp với chương trình, phát triển nhà ở do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tuân thủ nội dung của quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 7 của Luật này”.

Đề nghị sửa đổi điểm c khoản 2 Điều 29 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), như sau: “Nội dung kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh bao gồm: (…); c) Danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, dự kiến danh mục các dự án phát triển nhà ở được đầu tư bằng ngân sách nhà nước hoặc bằng nguồn vốn khác (nếu có), trong đó có phân ra các loại hình phát triển nhà ở sẽ thực hiện trong kỳ kế hoạch”.