HoREA: Đề xuất cho phép áp dụng sớm hơn quy định về NƠXH trong Luật Nhà ở

(Xây dựng) – Luật Nhà ở năm 2023 gồm 13 chương, 198 Điều đã được Quốc hội thông qua mới đây có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025. Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có công văn đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng sớm hơn đối với các quy định về nhà ở xã hội (NƠXH), nhằm thực hiện “Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021 – 2030”… Vậy Luật đề cập những nội dung quan trọng nào liên quan đến chính sách NƠXH?

Chính sách về nhà ở xã hội được quy định đồng bộ.

Bãi bỏ “điều kiện cư trú” với đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH

Luật Nhà ở năm 2023 lần đầu tiên có chương riêng (chương VI) quy định đồng bộ các cơ chế chính sách để phát triển NƠXH. Khoản 5 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 quy định “Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” để đối tượng được hưởng chính sách NƠXH “mua, thuê mua NƠXH hoặc tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở” hoặc “để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân” cho phép: Các “tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” được thực hiện cho vay ưu đãi đối với các đối tượng được hưởng chính sách NƠXH “mua, thuê mua NƠXH”.

Quy định này đã khắc phục được “bất cập” của khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 trước đây đã không cho phép các tổ chức tín dụng này cho vay để mua, thuê mua NƠXH.

Điều 78 Luật Nhà ở 2023 quy định “điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH” đã bãi bỏ “điều kiện cư trú”, hoặc giao cho Chính phủ quy định “điều kiện về thu nhập” đối với đối tượng được mua, thuê mua NƠXH, hoặc quy định “đối tượng thuê NƠXH thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập”.

Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, quy định này rất hợp tình hợp lý, phù hợp với thực tế dịch chuyển lao động và thu hút lao động có trình độ, tay nghề cao giữa các vùng miền, địa phương và để phù hợp với tình hình thực tiễn trong từng thời kỳ.

Huy động nguồn lực để tham gia phát triển NƠXH

Khoản 2 và khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH”.

Điều 83 đồng thời quy định: “Đối với các đô thị không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH”.

Theo ông Châu, quy định này là rất cần thiết, hợp tình hợp lý, sát thực tiễn, nhằm để thực hiện chủ trương “xã hội hóa đầu tư”, huy động nguồn lực từ tất cả chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để tham gia phát triển NƠXH.

Nội dung này cũng đã khắc phục được các quy định “bất cập” của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP.

Chủ đầu tư NƠXH được hưởng lợi nhiều ưu đãi

Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH” không phải bằng vốn ngân sách Nhà nước được hưởng các ưu đãi, như: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NƠXH; Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng NƠXH do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành NƠXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này; Được vay vốn với lãi suất ưu đãi…

Trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng NƠXH để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ; Được UBND cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án”.

Ông Châu nhận định: Đây là nội dung rất cần thiết, hợp tình hợp lý, đáp ứng được một phần nguyện vọng của chủ đầu tư dự án NƠXH, tạo điều kiện để thu hút các doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia phát triển NƠXH nhằm thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021-2030.

Đặc biệt Mục 3 và Mục 4 Chương VI Luật Nhà ở 2023 quy định “phát triển nhà lưu trú công nhân” và “phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân” đã bổ sung các cơ chế, chính sách rất quan trọng và thiết thực để giải quyết nhu cầu NƠXH cho công nhân, lao động, cán bộ, viên chức, sĩ quan, hạ sĩ quan, công nhân viên của lực lượng vũ trang.

Dù có nhiều nội dung ưu việt nói trên nhưng Luật Nhà ở năm 2023 không quy định hiệu lực sớm hơn đối với các quy định liên quan đến NƠXH. Do vậy, HoREA đã đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng sớm hơn đối với các quy định về NƠXH để đáp ứng nhu cầu cấp bách, nguyện vọng của người dân, góp phần thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội…