HoREA: Cần nhìn nhận nhà ở xã hội không phải “nhà rẻ tiền”, chất lượng thấp

(Xây dựng) – Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có Văn bản số 94/2023/CV-HoREA gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Bộ Xây dựng góp ý một số quy định về chính sách nhà ở xã hội (NƠXH) của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Nhiều dự án NƠXH được đánh giá có chất lượng tốt tương đương nhà thương mại cùng loại (ảnh: Linh Đan).

Theo HoREA, thực tế thời gian qua đã có một số dự án NƠXH có chất lượng xây dựng công trình không tốt, bị thấm, dột, nhanh xuống cấp hoặc thiếu các tiện ích, dịch vụ tại chỗ và thiếu các tiện ích, dịch vụ đô thị trong khu vực lân cận, không kết nối giao thông thuận tiện, nên đã có dự án rao bán đến vài chục lần vẫn không có người mua. Hoặc, có một số dự án bị khách hàng khiếu nại, nên đã xuất hiện cách nhìn nhận chưa đúng về chất lượng NƠXH hoặc xem là “nhà rẻ tiền”.

Có thể do nhận thức chưa đúng về NƠXH và chỉ nhằm tìm cách làm giảm giá thành hoặc xem NƠXH là “nhà rẻ tiền”, nên đã có một số quy định pháp luật về NƠXH chưa theo hướng bảo đảm chất lượng tương đương nhà ở thương mại cùng loại.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến nhiều người quan niệm chưa đúng về chất lượng NƠXH. Đó là, quy định bắt buộc sử dụng gạch không nung cho dự án NƠXH là chưa hợp lý.

Tiếp đó, có quy định chưa thật hợp lý là suất vốn đầu tư xây dựng công trình NƠXH dạng chung cư thấp hơn khoảng 30% so với suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (không phải chung cư NƠXH).

Như quy định tại Mục 11120.10 suất vốn đầu tư xây dựng công trình NƠXH dạng chung cư ≤ 20 tầng có 1 tầng hầm, suất đầu tư là 8,844 triệu đồng/m2 sàn và tại Mục 11110.05 suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (không phải chung cư NƠXH) ≤ 20 tầng có 1 tầng hầm, suất đầu tư là 11,612 triệu đồng/m2 sàn cao hơn 2,768 triệu đồng/m2 sàn, cao hơn 31% so với suất vốn đầu tư chung cư NOXH cùng loại.

Có thể thấy, cùng loại nhà chung cư 20 tầng có 1 tầng hầm như ví dụ trên nhưng suất vốn đầu tư chung cư NƠXH thấp hơn 31% so với suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư khác, làm sao bảo đảm chất lượng NƠXH tương đương nhà ở thương mại cùng loại?!

HoREA cho biết, các nước cũng rất quan tâm “chuẩn hóa” NƠXH, kiểm soát giá thành, giá bán là “nhà ở giá thấp (low cost housing)” hoặc “nhà ở giá vừa túi tiền (affordable housing) dành cho người có thu nhập thấp (low income)” có chất lượng như nhà ở thương mại, nhưng được sử dụng vật liệu hoàn thiện, trang thiết bị nội thất có giá thông thường để làm giảm giá thành.

Tương đồng như các nước, nước ta đã quy định dự án NƠXH chủ yếu là căn hộ 1 -2 phòng ngủ, có diện tích tối thiểu 25m2, tối đa 70m2 và tùy theo từng dự án cụ thể có thể có một số căn hộ có diện tích đến 77m2, nhưng số lượng căn hộ lớn này không vượt quá 10% tổng số căn hộ của dự án NƠXH.

Do đó, để thống nhất nhận thức của cán bộ, công chức, doanh nghiệp, người dân và để khắc phục quan niệm xem NƠXH là “nhà rẻ tiền” có chất lượng thấp, Hiệp hội đề nghị dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) khẳng định NƠXH có chất lượng tương đương nhà ở thương mại là nhà ở thuộc dự án NƠXH, dự án nhà lưu trú công nhân, dự án ký túc xá học sinh, sinh viên, dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.

Bên cạnh đó, Hiệp hội nhận thấy, nội dung Chương VI dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định 02 nhóm chính sách gồm chính sách về NƠXH và chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở áp dụng cho 02 nhóm đối tượng, nhưng tiêu đề Chương VI chỉ quy định chính sách về NƠXH mà chưa bao gồm chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở, nên cần sửa đổi, bổ sung tiêu đề Chương VI là “Chính sách về NƠXH và hỗ trợ cải thiện nhà ở”.

Thêm nữa, “nhà ở của các đối tượng được Nhà nước hỗ trợ, cải thiện nhà ở” là nhà ở riêng lẻ thuộc sở hữu của các đối tượng này nên không phải là NƠXH. Nhưng, Điều 73 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định 12 “đối tượng hưởng chính sách NƠXH” đã không phân định rõ 02 nhóm đối tượng là nhóm đối tượng được hưởng “chính sách NƠXH” và nhóm đối tượng được Nhà nước “hỗ trợ cải thiện nhà ở” với 02 chính sách hỗ trợ nhà ở khác nhau.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng nhận thấy, khoản 11 Điều 73 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH là: Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập, nhưng Chương VI dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa quy định cơ chế, chính sách phát triển ký túc xá (KTX) để học sinh, sinh viên thuê ở trong thời gian học tập tại nhà trường.

Bởi trên thực tế hiện nay, có nhiều KTX nằm trong khuôn viên của trường học, nhưng cũng có những KTX nằm ngoài khuôn viên của trường học; có KTX được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước của nhà trường hoặc được đầu tư bằng nguồn vốn của các địa phương liên kết, đầu tư bằng nguồn vốn xã hội hóa tư nhân do các mạnh thường quân tài trợ…