Hội thảo chuyên đề “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư”

(Xây dựng) – Sáng 20/12, tại Hà Nội diễn ra Hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư” được tổ chức bởi Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và CLB Bất động sản Hà Nội, Công ty TNHH Luật Davilaw.

Hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư”.

Luật Nhà ở năm 2014 đã có một chương 7 để điều chỉnh các vấn đề liên quan như: Quy định về phân hạng nhà chung cư, sở hữu chung, sở hữu về thời hạn sử dụng nhà chung về diện tích sử dụng căn chỗ để xe, về hội nghị nhà chung cư và tư cách pháp lý của ban quản trị nhà chung cư. Để hướng dẫn quy định của Luật Nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD; Thông tư số 28/2016/TT-BXD; Thông tư số 06/2019/TT-BXD để quy định nhiều nội dung có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư như: Tổ chức hội nghị nhà chung cư; thành lập Ban quản trị, công nhận Ban quản trị; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; lập, bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; quyền và trách nhiệm của các chủ thể có liên quan trong quản lý, sử dụng nhà chung cư…; trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng như việc nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bàn giao các công trình này cho chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành theo nội dung dự án được duyệt hoặc tự thực hiện quản lý.

Bên cạnh đó Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành (Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP) đã quy định tương đối đầy đủ các nội dung liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như: Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư; yêu cầu đối với việc phá dỡ nhà chung cư; các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư; quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lựa chọn chủ đầu tư; phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời; cơ chế ưu đãi trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…

Mặc dù Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh cơ bản các hoạt động có liên quan trong quản lý sử dụng nhà chung cư, đã đạt được nhiều kết quả, nâng cao chất lượng sống cho người dân tại các khu nhà chung cư góp phần bảo đảm trật tự, an sinh xã hội. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng đã xuất hiện một số tồn tại, hạn chế. Và đê khắc phục những tồn tại hạn chế Quốc hội, chính phủ đã có chủ trưởng sửa đổi bổ sung các quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Bộ Xây dựng là cơ quan được giao chủ trì soạn thảo.

Trong thời gian vừa qua Bộ Xây dựng đã dự thảo Luật sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở năm 2014 được lấy ý kiến công khai rộng. Hội thảo lần này góp phần để phản ánh thực trạng và giải pháp liên quan đến công tác quản lý, sử dụng vận hành nhà chung cư cũng như hoạt động cải tạo xây dựng lại nhà chung cư để các cơ quan soạn hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi trình Quốc hội trong thời gian tới.

TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội phát biểu tại Hội thảo

TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội.

Thực hiện chương trình phát triển nhà ở của Chính phủ đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 và sự chỉ đạo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tiếp tục tổ chức cùng các nhà khoa học, chuyên gia, nhà quản lý và doanh nghiệp bàn giải pháp tập trung và phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình có nhu cầu nhà ở, nhà ở công nhân và cải tạo, quản lý vận hành nhà ở chung cư.

Theo thống kê bước đầu, hiện nay trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100 nghìn hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương.

Ở miền Bắc, chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ thập kỷ 60 đến thập kỷ 80 của thế kỷ trước, phổ biến là các nhà chung cư 3-5 tầng. Ở phía Nam, chủ yếu được xây dựng từ trước năm 1975, có cả nhà chung cư đơn lẻ, các khu chung cư dùng cho cán bộ, công chức, viên chức ở. Một số địa phương có nhiều quỹ nhà chung cư cũ hiện nay như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa…

Ông Khôi nêu một số vướng mắc, tồn tại, khó khăn chính hiện nay, Doanh nghiệp chưa đầu tư bởi chi phí phải bỏ ra lớn nhưng lại mang lại lợi ích không cao. Cụ thể là bị hạn chế về tầng cao xây dựng, nhất là ở khu vực trung tâm, nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng, giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn; Cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng với một số người dân cũng chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình; Trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn phức tạp, nhiều điều chỉnh và chưa có quy định trình tự đặc thù; Hiện chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp; Quá trình quản lý vận hành sử dụng còn nhiều bất cập giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý, ban quản trị và khu dân cư.

TS. Nguyễn Văn Khôi nêu rõ về định hướng một số nhóm vấn đề cần bàn đối với các địa phương bố trí ngân sách và chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức rà soát kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, làm cơ sở để sớm xác định các nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại trên cơ sở đó lập kế hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.

Khẩn trương lập, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết các khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại và công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo quy định của pháp luật để các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư cũng như người liên quan biết và thực hiện. Việc quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.

Sớm ban hành mức bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án; khẩn trương ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

Việc quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của Thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính là: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất), cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Việc điều chỉnh quy hoạch cần xem xét vị trí đặc thù. Cần có những giải pháp tạo vốn từ nhiều nguồn, chứ không chỉ phụ thuộc vào các nhà đầu tư.

Thành phố cần tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng, tổ chức thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ thiết kế. Để có nhiệm vụ thiết kế phù hợp cần phân loại các khu chung cư hiện nay, căn cứ diện tích, vị trí, lợi thế, quy mô dân số để xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù.

Từ những quy hoạch chi tiết được phê duyệt cần xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện với xây dựng ưu tiên các ngôi nhà xuống cấp nguy hiểm, đồng thời ban hành quy định về phân công, phân công quản lý và trách nhiệm (nên hình thành đơn vị quản lý chuyên trách về cải tạo chung cư).

Khẩn trương tạo lập quỹ nhà ở tạm thời (tạm cư) để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Hiệp hội mong các đồng chí đóng góp nhiều ý kiến hiệu quả để góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư và vấn đề quản lý vận hành trong quá trình sử dụng.

Ông Thân Thế Anh – Trưởng phòng Quản lý nhà ở, Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ khái quát về chủ trương, định hướng quan điểm sửa Luật Nhà ở

Ông Thân Thế Anh – Trưởng phòng Quản lý nhà ở, Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng).

Trước đây câu chuyện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư nằm trong 1 mục của chương 7 Luật Nhà ở năm 2014. Tuy nhiên, công tác cải tạo trong thời gian vừa qua, đặc biệt tại Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn đạt kết quả rất thấp. Ngày 15/7/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư thay thế Nghị định 101 năm 2015. Nghị định này đã có những bước đột phá trong cơ chế, chính sách nhận được sự đồng thuận lớn tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Trong Dự thảo Luật mới nhất có tách riêng một trang quy định nguyên tắc, yêu cầu, cải tạo lại nhà chung cư, trên cơ sở luật hóa Nghị định 69. Trong thời gian vừa qua việc quản lý vận hành nhà chung cư còn nhiều tồn tại, bất cập. Hơn 90% chung cư hiện nay được quản lý an toàn, 10% còn xảy ra những tranh chấp.

Trong dự thảo Luật Nhà ở chuẩn bị tổng hợp trong tháng này, về cơ bản vẫn giữ nội dung đã được quy định trong Luật cũ năm 2014 (quy định sở hữu chung, sở hữu riêng, thành lập Ban quản bị…). Bổ sung thêm một số điều như khi tổ chức họp chung cư có thể thay đổi hình thức, Ban quản trị yêu cầu phải có kiến thức chuyên môn trong quản lý nhà chung cư. Bổ sung cách xác định các phần diện tích trong căn hộ để đảm bảo tránh những vấn đề tranh chấp. Bổ sung thêm nhiều quy định siết chặt đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đảm bảo an toàn tránh xảy ra bất cập tồn tại. Quản lý sử dụng kinh phí 2%; bổ sung thêm mục bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư (thời điểm, cách thức, thành phần bàn giao).

“Chúng tôi sẽ lắng nghe các ý kiến của các chuyên gia tại hội thảo ngày hôm nay và báo cáo lãnh đạo Cục, lãnh đạo Bộ để tiếp tục hoàn thiện việc sửa đổi Luật Nhà ở”, ông Thế Anh nói.