Hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch nông nghiệp

Chưa đầy đủ pháp lý

Luật Đất đai năm 2013 dường như chưa có đầy đủ các quy định về quản lý và sử dụng đất vào mục đích du lịch nông nghiệp. Các quy định của Đạo luật này mới chỉ “dừng lại” ở việc sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, chưa có sự tích hợp, kết nối gắn kết giữa mục đích sử dụng đất nông nghiệp với phát triển du lịch.

Thứ hai, còn thiếu cơ chế, chiến lược tổng thể, bài bản mang tầm chiến lược, lâu dài, bền vững về quản lý và sử dụng đất du lịch nông nghiệp. Chế định pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp du lịch.

Bên cạnh đó, đất du lịch, nông nghiệp chưa được định danh chính thức trong Luật Đất đai năm 2013. Cũng chính vì không định danh, giải mã khái niệm đất du lịch nông nghiệp nên pháp luật đất đai hiện hành cũng chưa quy định cụ thể về việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất du lịch nông nghiệp.

Mặt khác, câu hỏi được đặt ra là vậy đất du lịch nông nghiệp thuộc nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp (là loại đất thương mại, dịch vụ). Pháp luật đất đai hiện hành chưa có lời giải cho câu hỏi này. Việc thiếu khung pháp lý về đất du lịch nông nghiệp khiến các nhà đầu tư băn khoăn, không yên tâm đầu tư vào lĩnh vực phát triển du lịch nông nghiệp.

Không những vậy, còn thiếu sự kết nối, tích hợp giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Du lịch năm 2017, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các đạo luật khác có liên quan quy định thống nhất, đồng bộ, đầy đủ về việc quản lý, sử dụng đất du lịch nông nghiệp cũng như thúc đẩy sự phát triển thông suốt, lành mạnh, công khai minh bạch của phân khúc thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp ở nước ta hiện nay.

Về kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không đưa ra giải thích chính thức hiểu như thế nào về bất động sản du lịch nông nghiệp. Và chưa có các quy định trực tiếp, cụ thể về kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp; quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp; điều kiện, nguyên tắc, phạm vi kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp.

Trong khi đó, thực tế Luật Du lịch năm 2017 đã được quy định dù còn khá mờ nhạt. Đạo luật này chưa có điều luật quy định trực tiếp, cụ thể về loại hình du lịch nông nghiệp. Hoạt động du lịch nông nghiệp được lồng ghép, ẩn chứa trong các quy định chung về du lịch của Luật Du lịch năm 2017.

Hai là, Luật Du lịch năm 2017 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa quy định về chiến lược tổng thể, dài hạn về phát triển du lịch nông nghiệp.

Đây là một trong những nguyên nhân của tình trạng phát triển loại hình du lịch nông nghiệp tự phát, nhỏ lẻ, thiếu sự đầu tư chiến lược, bài bản, bền vững và thiếu tính liên kết, đồng bộ giữa các địa phương trong phát triển du lịch nông nghiệp theo quy hoạch chung, thống nhất.

Mặt khác, việc tích hợp, lồng ghép giữa quy hoạch du lịch nông nghiệp với hệ thống quy hoạch vùng, quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, với các loại quy hoạch khác chưa được quy định, định danh cụ thể.

Hoàn thiện đồng bộ quy định

Nhà nước cần nhanh chóng rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý về thị trường bất động sản nói chung và phân khúc thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp nói riêng đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ.

Khi hoàn thiện, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản… cần bổ sung một số điều tạo cơ sở pháp lý nền tảng cho bất động sản du lịch nông nghiệp vận hành, phát triển thông suốt, đồng bộ, lành mạnh, sau đó cụ thể hóa hơn bằng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.

Một là, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung vào Điều 3 phần giải thích từ ngữ một điều khoản quy định hiểu như thế nào là đất du lịch nông nghiệp?

Hai là, cần bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng vào mục đích du lịch nông nghiệp; quy định về quyền và nghĩa vụ cụ thể của các tổ chức, cá nhân đầu tư vào phát triển bất động sản du lịch nông nghiệp, hình thức tiếp cận đất đai và những ưu đãi về thuế, tín dụng … để thu hút đầu tư, phát triển phân khúc bất động sản này.

Ba là, cần định danh tường minh đất du lịch nông nghiệp nằm trong nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp. Nó là loại đất sử dụng đa mục đích, trong đó mục đích sử dụng vào hoạt động là chủ yếu hay mục đích sử dụng vào nông nghiệp là chủ yếu.

Bốn là, bổ sung quy định về cơ chế, chính sách ưu đãi, khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích du lịch nông nghiệp; về các loại hình dịch vụ hỗ trợ, đồng hành, chuyển giao công nghệ khoa học, kỹ thuật; cung cấp chuyên gia, kỹ năng, kiến thức, vốn; giúp chủ đầu tư về thị trường đầu ra; thu hút lượng khách du lịch; hợp tác quốc tế; thành lập hệ thống, mạng lưới … trong phát triển du lịch nông nghiệp.

Năm là, bổ sung quy định về cơ chế phối kết hợp giữa các bộ, ngành, địa phương trong quản lý đất du lịch nông nghiệp.

Đồng thời, cần bổ sung quy định về phân khúc thị trường kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp. Trong đó làm rõ nội hàm, bản chất và các mô hình, sản phẩm của loại hình bất động sản này.

Đối tượng, điều kiện, phạm vi được kinh doanh loại hình bất động sản này là ai, chủ sử dụng đất là nông dân, doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp hay tổ chức kinh tế trong nước, nhà đầu tư nước ngoài cũng có thể được tham gia?

Mặt khác cần tích hợp giữa quy hoạch du lịch với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp; với quy hoạch phát triển nông nghiệp nhằm gắn kết phát triển loại hình bất động sản du lịch nông nghiệp.

Rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định về vay vốn đầu tư phát triển bất động sản du lịch kết hợp với nông nghiệp. Trong đó, quy định rõ các chính sách ưu đãi về miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế sử dụng đất, lãi suất vay vốn tại các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng … đối với tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển lại hình bất động sản du lịch nông nghiệp.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến
Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội