Hải Phòng: Cần minh bạch vụ thu hồi đất dự án của Công ty EIE

Dự án đầu tiên tạo “điểm nhấn thành công” cho Khu đô thị mới của Hải Phòng

Ngày 17/12/1997, tại Quyết định số 1100/TTg, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu Đô thị mới Ngã Năm – Sân bay Cát Bi (Dự án Khu đô thị mới) với diện tích khoảng 263ha.

Tại Điều 3, Quyết định 1100/TTg, Thủ tướng giao nhiệm vụ: “UBND TP. Hải Phòng có trách nhiệm tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án”. Đồng thời Thủ tướng có Văn bản số 898/CP-CN ngày 02/10/2000 cho phép thực hiện thí điểm một số cơ chế, chính sách tại dự án nhằm thu hút, tạo điểm nhấn, kích cầu các nhà đầu tư thứ cấp huy động nguồn lực đầu tư vào dự án để đảm bảo dự án thành công trong bối cảnh thời điểm triển khai rất khó khăn.

Ngày 25/12/2009, tại Văn bản số 212/BC-UBND của UBND TP. Hải Phòng do Chủ tịch Nguyễn Văn Thành ký, báo cáo Thủ tướng: “Khu vực thực hiện dự án có đặc điểm phần lớn diện tích là đất nông nghiệp hạng xấu xen lẫn diện tích ao đầm hoang hóa, bùn lầy, hiệu quả sản xuất kinh doanh rất thấp. Vì vậy thu hút đầu tư ban đầu để tạo đà cho dự án thành công là rất khó khăn”; “Quá trình triển khai dự án, mới có 2 nhà đầu tư là Công ty TNHH Thùy Dương và Công ty TNHH Du lịch và Đầu tư EIE đủ điều kiện được hưởng cơ chế ưu đãi. Công trình đầu tư của 2 doanh nghiệp này sau khi hoàn thành đã đóng vai trò là những công trình tạo điểm nhấn của khu đô thị, thực sự góp phần thu hút các nhà đầu tư vào khu vực dự án, góp phần tích cực cho sự thành công của toàn bộ dự án để thành phố Hải Phòng có được một khu đô thị mới khang trang, hiện đại như ngày nay”.

Dự án của Công ty TNHH Du lịch và Đầu tư EIE (Công ty EIE) được nêu trong Báo cáo kể trên chính là Dự án Trung tâm Thương mại EIE (Dự án EIE). Thời điểm báo cáo, chỉ có 5 nhà đầu tư dám bỏ vốn tham gia Dự án Khu đô thị mới. Lần lượt 3/5 nhà đầu tư đã không thể tiếp tục: Một trường hợp xin trả lại, một trường hợp bị thu hồi do vi phạm và một trường hợp phải chuyển nhượng qua nhiều chủ đầu tư.

Dự án EIE được UBND thành phố chấp thuận đầu tư tại Thông báo số 317/TB-UB ngày 07/10/2005 và giao đất tại Quyết định số 2803/QĐ-UBND ngày 02/12/2005 (Quyết định 2803) với diện tích 30.130m2, tổng mức đầu tư 361 tỉ đồng. Dự án gồm: Khối siêu thị 3 tầng, tiến độ hoàn thành năm 2006 và Khối tháp 21 tầng (giai đoạn 2) hoàn thành năm 2010.

Dưới áp lực đổi thay bộ mặt thành phố, ngay cả khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), EIE đã quyết liệt triển khai, vừa thi công vừa thương thảo với các hộ dân… Sau 18 tháng, EIE đã hoàn công, đưa Siêu thị BigC với quy mô trên 21.000m2 sàn xây dựng, trên diện tích đất 16.374 m2, tổng mức đầu tư 150 tỉ đồng, đi vào hoạt động đúng tiến độ Dự án EIE (giai đoạn 1).

Việc đưa khối Siêu thị BigC đi vào hoạt động từ tháng 9/2006 đến nay đã và đang mang lại nguồn thu cho ngân sách, tạo công ăn việc làm cho hàng trăm lao động, phục vụ tốt an sinh xã hội, tạo điểm nhấn công trình, thu hút nhiều nhà đầu tư và góp phần quan trọng vào sự thành công của Dự án Khu đô thị mới thành phố Hải Phòng.

Dự án EIE (giai đoạn 2): Liên tiếp gặp “bất khả kháng”

Theo Quyết định 2803, tiến độ hoàn thành Giai đoạn 2 Dự án EIE là năm 2010. Tuy nhiên, từ năm 2007, xuất hiện hàng loạt “sự kiện bất khả kháng” mà Công ty EIE không thể lường trước. Tất cả đều được in dấu rõ ràng trong Hồ sơ của dự án.

Năm 2007, Công ty EIE mới được nhận bàn giao mặt bằng sạch để triển khai Khối tháp cao tầng.

Từ năm 2007 đến ngày 25/8/2015, Công ty phải chờ đợi 8 năm, phải làm Đơn đề nghị thành phố, Thành ủy, Thủ tướng… thì mới được Sở TN&MT cấp Giấy CNQSDĐ để được tiếp tục triển khai dự án (do giai đoạn này cơ chế ưu đãi đã bị bãi  bỏ). Giấy CNQSDĐ ghi: Diện tích đất 30.130m2, thời hạn 70 năm; nguồn gốc: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Công ty đã nộp đủ trên 35 tỉ tiền sử dụng đất cho cả 70 năm.

Từ tháng 7/2016 đến hết tháng 12/2017, sau khi có Giấy CNQSDĐ và tiến hành hoàn tất các thủ tục pháp lý để xây Khối tháp cao tầng thì diện tích dự án bị thành phố trưng dụng làm nơi tập kết vật liệu, cấu kiện, dầm, nhịp thép… ưu tiên phục vụ Dự án xây dựng cầu vượt nút giao thông khác mức Lê Hồng Phong – Nguyễn Bỉnh Khiêm suốt 18 tháng trời.

Ngày 02/01/2018, UBND quận Ngô Quyền ra Thông báo 01/TB-UBND về việc thu hồi một phần đất thuộc Dự án EIE và tiến hành kiểm kê, đo đạc. Để rồi ngày 08/7/2020, chính thức ra Quyết định 1215/QĐ-UBND (Quyết định 1215) thu hồi 302,6m2 đất thuộc Dự án EIE (giai đoạn 2) để thực hiện Dự án Nút giao thông khác mức Lê Hồng Phong – Nguyễn Bỉnh Khiêm.

Cũng năm 2020, thành phố thành lập Đoàn kiểm tra liên ngành đối với các dự án thứ phát của Dự án Khu đô thị mới, lập Biên bản xác nhận các dự án chậm tiến độ và lấy đó làm căn cứ tiến hành gia hạn 24 tháng theo Luật Đất đai (các dự án chậm tiến độ đều được gia hạn 24 tháng).

Điều cần nhấn mạnh là tại thời điểm đó Dự án EIE (giai đoạn 2) đã bị chậm tiến độ tới 10 năm nhưng căn cứ vào diễn biến kể trên rõ ràng lỗi không thuộc về EIE như dư luận đồn thổi.

Ngày 04/6/2020, UBND thành phố ra Quyết định 1437/QĐ-UBND gia hạn 24 tháng (từ 04/6/2020 đến 04/6/2022) đối với phần diện tích đất 13.524m2 để thực hiện Dự án EIE.

Điều cần nhấn mạnh nữa là sau khi nhận được quyết định gia hạn thì 2 tháng sau EIE cũng nhận được Quyết định 1215 thu hồi một phần đất của Dự án. “Sự kiện bất khả kháng” này đã buộc Công ty phải điều chỉnh lại quy hoạch và kiến trúc của Dự án. Cụ thể, lùi chỉ giới xây dựng, bố cục lại công trình kiến trúc phù hợp cảnh quan mới và nâng quy mô công trình lên cấp 1 (thuộc thẩm quyền phê duyệt thiết kế cơ sở của Bộ Xây dựng). Do thời điểm này Luật Kiến trúc năm 2019 và Luật Xây dựng năm 2020 có hiệu lực, theo đó, phải tổ chức thành lập Hội đồng thi tuyển phương án kiến trúc. Để đảm bảo tiêu chí hiện đại, biểu tượng và thân thiện, tạo điểm nhấn khu vực, Công ty phải mời gọi các Công ty tư vấn thiết kế trong và ngoài nước có uy tín tham gia thi tuyển. Thực tế, chỉ riêng phương án kiến trúc từ khi triển khai cho đến khi được thành phố phê duyệt đã mất 15 tháng.

Ngày 15/02/2022, tại Văn bản 938/UBND-XD3, UBND thành phố đã phê duyệt phương án kiến trúc, quy hoạch tổng mặt bằng, thay thế văn bản phê duyệt năm 2007.

Cùng với những khó khăn kể trên là dịch Covid-19 bùng phát. Trong suốt những năm 2020, 2021 và đầu năm 2022, Chính phủ áp dụng nhiều biện pháp triệt để nhằm hạn chế tối đa sự lây lan dịch bệnh đã ảnh hưởng trực tiếp và nặng nề tới tiến độ của tất cả các dự án trên toàn quốc.

Dự án EIE (giai đoạn 2) được gia hạn 24 tháng, theo xác định của Liên ngành thành phố Hải Phòng, có tới 21 thảng bị ảnh hưởng do dịch Covid-19.

Quyết định gia hạn “bức tử” dự án?

Tháng 5/2022, do Sở KH&ĐT và Sở TN&MT kéo dài việc giải quyết hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh dự án và thủ tục điều chỉnh Giấy CNQSDĐ sau khi bị thu hồi một phần diện tích đất, Công ty đành “nhắm mắt” nộp hồ sơ lên Bộ Xây dựng để xin thẩm định thiết kế cơ sở nhưng bị từ chối vì Hồ sơ còn thiếu 2 loại giấy tờ kể trên.

Công ty lại chạy đến 2 Sở KH&ĐT, TN&MT và đều bị từ chối vì lý do gia hạn 24 tháng sắp hết.

Công ty lại báo cáo xin thành phố gia hạn. Sau gần 4 tháng, với 2 lần thành lập Đoàn liên ngành, kiểm tra, đề xuất, đến ngày 25/8/2022, UBND thành phố mới ra Quyết định 2721/QĐ-UBND gia hạn cho Công ty EIE thêm 4 tháng (từ ngày 04/6/2022 đến 04/10/2022) do ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Ngày nhận được Quyết định 2721 thì thời gian gia hạn chỉ còn đúng 1 tháng 12 ngày. Công ty đã làm đủ các loại đơn: đề nghị, kêu cứu, khiếu nại, khởi kiện, tố cáo. Kết quả là diện tích đất Dự án EIE (giai đoạn 2) đã bị thu hồi bằng quyết định cưỡng chế.

Dự án EIE một thời là “điểm nhấn thành công” của Hải Phòng đã kết thúc trong tình cảnh què quặt do bị thu hồi một nửa, thiệt hại hơn 1000 tỉ đồng. Công ty tuyệt vọng kêu cứu đã hơn 1 năm nay nhưng không được UBND thành phố giải quyết. Tại thời điểm bị thu hồi, theo kết quả kiểm toán, EIE có đủ năng lực tài chính, đã ký hàng loạt hợp đồng với các đối tác có uy tín ở nước ngoài bảo đảm sự thành công của dự án.

Câu hỏi cần đặt ra: Vì sao một dự án đã thành công một nửa khá ấn tượng, nửa còn lại chủ đầu tư quyết tâm và đủ điều kiện để triển khai lại chỉ gia hạn theo kiểu “bức tử” dự án? Quyết định này đúng hay sai và có lợi cho ai?

Theo TC Luật sư Việt Nam