Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Nghịch lý “2 chính sách và 2 giá”

Theo dõi MTĐT trên

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Chủ tịch VCCI – Phạm Tấn Công cho biết, đất đai là tài sản thiêng liêng của mỗi quốc gia, dân tộc, của mỗi gia đình, cá nhân và doanh nghiệp, do đó Luật Đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, được cả xã hội quan tâm.

Tuy nhiên, pháp luật đất đai năm 2013 vẫn còn tồn tại những bất cập liên quan đến một số vấn đề công khai minh bạch kế hoạch sử dụng đất, thủ tục hành chính liên quan đến đất đai… tạo ra những bất an cho doanh nghiệp và người dân.

“Nhận thức sâu sắc vai trò của thể chế, chính sách trong khơi thông nguồn lực, trong đó có đất đai, xem đây là chìa khóa xây dựng đất nước giàu mạnh, Đảng, Nhà nước đã ban hành chính sách lớn về đất đai… hoàn thiện thể chế về đất đai đóng vai trò quan trọng. Tôi rất mong các doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia, các nhà khoa học sẽ có những góp ý cụ thể, xuất phát từ thực tiễn để đóng góp cho cơ quan có thẩm quyền hoàn thiện chính sách về đất đai”, Chủ tịch Phạm Tấn Công chia sẻ.

Theo Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được tổ chức lấy ý kiến nhân dân là sản phẩm tập hợp trí tuệ của hệ thống chính trị, trong đó có sự tham gia rất tích cực của người dân và cộng đồng doanh nghiệp.

Phó Thủ tướng nhấn mạnh cần làm rõ những điều kiện thuận lợi của dự thảo luật để tất cả doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai công bằng, sử dụng, khai thác hiệu quả, nhất là đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, Phó Thủ tướng nêu một số chính sách cần lấy ý kiến cụ thể như: Phương thức tạo và phát triển quỹ đất; các hình thức tiếp cận đất (đấu thầu, đấu giá, chỉ định, tự thỏa thuận…) bảo đảm cải cách thủ tục hành chính, minh bạch, tránh rủi ro cho doanh nghiệp.

Về vấn đề kinh tế đất đai, Phó Thủ tướng nhấn mạnh đến phương pháp tính toán, định giá bởi nếu định giá đất đai không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp do nguyên nhân chủ quan, duy ý chí. Hiện nay có 5 phương pháp định giá đất đai nhưng rất khó chính xác nếu không tạo được cơ sở dữ liệu rõ ràng, thống kê đầy đủ giá trị, hoạt động kinh doanh, từ đó xây dựng bảng giá đất sát nhất với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường, ổn định, có sự điều tiết của nhà nước và được cập nhật khi có biến động.

Bảng giá đất sẽ là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai công bằng, minh bạch; đồng thời, điều hòa giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, nhà nước, doanh nghiệp cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau.

Đề cập đến các hình thức thu hồi đất đai hiện nay, Phó Thủ tướng cho biết, dự thảo luật dự kiến mở rộng thêm một số khái niệm như nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất, phát triển cơ sở hạ tầng chỉnh trang đô thị, bảo vệ môi trường, đảm bảo điều kiện an toàn.

Tại Hội thảo, Phó Thủ tướng cũng lưu ý và đề nghị các chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp góp ý về các nội dung liên quan đến hình thức thu hồi đất đai; nghịch lý “2 chính sách và 2 giá”…

Theo Phó Thủ tướng, với tư cách là cơ quan quản lý, chịu trách nhiệm trước người dân, Nhà nước phải định giá, quyết định việc chuyển dịch đất đai, định hướng để trong quá trình chuyển dịch, những doanh nghiệp phát triển dự án và người dân bị thu hồi đất đều có lợi.

“Phải lượng hóa, có tiêu chí cụ thể về cơ sở hạ tầng, chỗ ở, sinh kế, an sinh xã hội, thiết chế văn hóa… để người dân tái định cư có điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ”, Phó Thủ tướng nhấn mạnh.

Góp ý tại hội thảo, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, doanh nghiệp của ông có một dự án mà 8 năm nay vẫn ở tình trạng “xôi đỗ”, chưa thể giải phóng mặt bằng xong để làm dự án.

“Kinh nghiệm của các doanh nghiệp bất động sản, nếu như để doanh nghiệp tự thoả thuận trong thu hồi đất thì sẽ rất khó khăn. Tất cả các doanh nghiệp bất động sản sẽ đều đầu hàng, không làm được, không thoả thuận được với người dân. Nếu như thoả thuận miếng đất dịch vụ nhỏ khoảng 3-5 người thì có thể làm được nhưng hàng trăm hàng nghìn người thì mỗi người 1 ý, nếu như tự thoả thuận thì “tiêu diệt” luôn bất động sản. mong ban soạn thảo cân nhắc điều này. Trong việc này, cơ chế đền bù nhà nước phải xây dựng thì sẽ chính xác và không thiệt thòi cho người dân”, ông Nguyễn Văn Hiệp đề xuất.

Ông Nguyễn Văn Hiệp cũng đề xuất tại Khoản 3 Điều 107 quy định đối với thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại thì người bị thu hồi đất được bố trí tái định cư tại chỗ. “Theo quan điểm của chúng tôi, không nên áp dụng quy định về bố trí tái định cư tại chỗ. Vì khi thu hồi, người bị thu hồi đã được bồi thường theo giá sát với giá thị trường, phù hợp với bảng giá đất. Việc bố trí tái định cư phải thực hiện ở những nơi có quỹ đất dành cho việc tái định cư, nếu không có quỹ đất tái định cư thì việc tái định tại dự án phải theo thỏa thuận của các bên, không nên quy định bắt buộc gây khó khăn cho chủ đầu tư”, ông Hiệp cho hay.

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ Quốc gia, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (tại Điều 153/khoản 2) nên được chuẩn hóa là là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng (“giá đất giao dịch trung bình thị trường”) trong thời gian nhất định, cần nêu rõ là bao lâu, đã loại trừ các yếu tố đột biến, có thể gọi là giá đất chuẩn, giá đất tham chiếu. Nên bổ sung quy định trường hợp không có hoặc có quá ít giao dịch thực tế trước đó thì xử lý như thế nào? Theo đó, nên quy định việc thu thập các mức giá giao dịch thực tế sẽ thực hiện như thế nào, nhằm đảm bảo khả thi, nhất quán áp dụng.

Cùng với đó, theo ông Lực, bảng giá đất là bảng tập hợp giá đất chuẩn là giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường theo vùng giá trị đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất…. Cần quy định Bảng giá đất sẽ được công bố định kỳ hàng năm, nhưng vào thời điểm, thời gian cụ thể.

Ông Lực cũng cho rằng, về phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất và công bố bảng giá đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa nêu rõ mà đang giao Chính phủ quy định cụ thể.

“Theo tôi, nên qui định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất. Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026; từng bước nghiên cứu và áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất như phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất trên toàn quốc (không phân biệt vị trí địa lý, vùng miền) sẽ được cập nhật hàng ngày, theo sát thị trường, kinh nghiệm thế giới cần thời gian 5-10 năm để nghiên cứu, áp dụng kỹ thuật này”, ông Lực cho hay.

Ngoài ra, ông Lực đề xuất thêm, để đảm bảo tính độc lập, trung thực khách quan, đảm bảo giá đất sát với giá thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các cơ quan quản lý cấp địa phương và các nhóm lợi ích; tổ chức tư vấn định giá đất nên là một cơ quan độc lập, khách quan, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề, không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, UBND cấp tỉnh hay cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương, địa phương.

Hội thảo cũng lắng nghe, tiếp thu những ý kiến góp ý xây dựng Dự thảo Luật (sửa đổi) từ các chuyên gia, cùng những góp ý từ thực tiễn của cộng đồng doanh nghiệp.