Gói 120.000 tỷ đồng giúp ‘rã băng’ thị trường địa ốc?

Đầu tháng 4, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có hướng dẫn về gói vay 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội. Theo đó, từ nay đến hết 30/6, chủ đầu tư được vay với lãi suất 8,7% mỗi năm, kéo dài 3 năm kể từ ngày giải ngân; còn người mua nhà được áp mức lãi suất 8,2% mỗi năm trong 5 năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) dự báo, gói 120.000 tỷ có thể “thổi bùng” xu hướng các doanh nghiệp địa ốc chạy đua làm nhà ở xã hội nhằm tiếp cận dòng vốn vay rẻ này.

Ông Châu chỉ ra, hiện các doanh nghiệp làm nhà ở thương mại phân khúc bình dân, sản phẩm có giá vừa túi tiền với chỉ số rủi ro thấp (so với nhà ở cao cấp và hạng sang) cũng chỉ tiếp cận được lãi suất tốt khoảng 11-11,5% một năm. Do đó, với mức lãi suất 8,7% mỗi năm kéo dài trong 3 năm, doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi thế vốn rẻ (trên dưới 3%) nếu chuyển sang phân khúc này.

Cùng với đó, trong bối cảnh thị trường nhà ở lệch pha cung cầu, thừa nhà giá cao thiếu nhà giá thấp, ông Châu cho rằng việc các doanh nghiệp đăng ký xây nhiều nhà ở xã hội có thể giúp cân bằng lại cán cân cung cầu nhà ở. Nếu các doanh nghiệp xây nhà ở xã hội về đích như số liệu công bố sẽ mở ra cơ hội an cư cho người có thu nhập trung bình thấp và người yếu thế.

Cũng cho rằng gói 120.000 tỷ đồng sẽ tạo thêm một khoản hỗ trợ cho cả phía doanh nghiệp và người dân được hưởng lãi suất thấp hơn lãi suất thông thường, song chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu chỉ ra một số bất cập của chương trình này.

Thứ nhất, theo ông Hiếu, mức lãi suất 8,2% hiện tại vẫn cao, vì mức lãi suất trong khả năng của người dân thu nhập thấp có thể chi trả là khoảng 5%/năm, tương tự như gói hỗ trợ quy mô 30.000 tỷ đồng cách đây hơn 10 năm.

Thứ hai, gói hỗ trợ mới này không đưa ra quy định cụ thể về thời hạn cho vay. “Việc bỏ ngỏ vấn đề này phải chăng để tùy vào thương lượng, đàm phán giữa người vay và người cho vay? Nhưng nếu như vậy cũng là điều không hợp lý, vì thời gian cho vay càng dài, người thu nhập thấp càng có khả năng trả nợ”, vị chuyên gia đặt vấn đề.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, để gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đảm bảo tính khả thi và đi vào thực tế, hỗ trợ thúc đẩy thị trường bất động sản thì NHNN cần phải quy định một mức trần lãi suất xuyên suốt thời gian cho vay với mức lý tưởng là 10%. Đồng thời, quy định rõ thời hạn cho vay, với mức tối thiểu khoảng 20 năm.

Ngoài ra, những chỉ tiêu đối tượng được vay vốn, điều kiện vay ra sao nên được công bố cụ thể. Các ngân hàng cũng có thể quy định về tỷ số thanh toán nợ trên thu nhập gộp hàng tháng của người vay (Debt to Income Ratio – DTI), từ đó xác định liệu bên vay có đủ điều kiện cho khoản vay cầm cố mua nhà hay không.

Cùng với đó, nhằm tạo động lực cho thị trường bất động sản, ông Hiếu cho rằng Chính phủ cần có biện pháp, chương trình hoãn nợ cho các nhà phát hành trái phiếu, nhằm chặn lại một số trường hợp có thể bị phá sản. Các chủ đầu tư cũng cần giảm sâu giá sản phẩm để kích thích việc bán hàng, khơi thông thanh khoản trên thị trường.