Giao dịch thị trường thứ cấp quỹ bất động sản tư nhân gia tăng

Thị trường thứ cấp vẫn còn non trẻ của các quỹ bất động sản tư nhân đang hấp dẫn các tổ chức đầu tư muốn làm mới danh mục tài sản của mình.

“Covid-19 đã thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường thứ cấp này. Nhiều nhà đầu tư muốn duy trì dòng vốn trong lĩnh vực bất động sản. Một số người khác thì không. Do đó, giao dịch thứ cấp trở nên rất sôi động”, Adler, chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành của quỹ đầu tư PGIM Real Estate cho biết.

Trước đây, các nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà-đất, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ. Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm bất động sản, góp vốn vào việc phát triển dự án, hoặc đầu tư vào các công ty bất động sản.

Bất động sản là mục tiêu phân bổ dòng vốn chính của quỹ lương hưu, các công ty bảo hiểm, ngân hàng, và nhiều tổ chức đầu tư khác. Phần lớn dòng vốn này nằm trong các quỹ tư nhân ở các dự án bất động sản đã lên kế hoạch dài hạn và do đó, sẽ “giam” tiền của các nhà đầu tư trong một khoảng thời gian nhất định. Các quỹ bất động sản niêm yết, được giao dịch công khai và có thể mua hoặc bán bất cứ lúc nào, có thị phần đang tăng lên nhưng tỷ lệ vẫn còn nhỏ. Hai loại quỹ này thường đầu tư vào các lĩnh vực bất động sản khác nhau.

Đối với các quỹ bất động sản tư nhân, giao dịch thứ cấp cho phép các nhà đầu tư mua và bán cổ phần ở bất kỳ thời điểm nào trong vòng đời của quỹ đó, thay vì phải nắm giữ cổ phần quá lâu, đôi khi kéo dài đến 10 năm.

Một giám đốc công nghệ thông tin của một quỹ hưu trí nhà nước tại Mỹ cho biết động lực của thị trường thứ cấp này nằm ở câu nói “đừng bao giờ lãng phí một cuộc khủng hoảng tốt”.

Jay Cipriano, giám đốc điều hành bộ phận dịch vụ quản lý đầu tư của công ty SEI cho biết: “Các quỹ bất động sản tư nhân thường có thời gian giữ vốn lâu nhất. Thị trường thứ cấp cho phép họ có được tính thanh khoản và chủ động hơn trong việc quản lý danh mục đầu tư, cũng như tái ưu tiên các lựa chọn đầu tư”.

Đối với quỹ tư nhân, giao dịch thứ cấp các cổ phần đã phát triển kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Vào thời điểm đó, các nhà đầu tư cần một phương thức để rút lại khoản tiền đã rót vào các quỹ này. Phần lớn các giao dịch thứ cấp hiện nay vẫn diễn ra ở các quỹ tư nhân trong ngành bất động sản, tín dụng và một số ngành non trẻ khác.

Adler cho biết các quỹ tư nhân trong thị trường văn phòng đứng trước nhiều thách thức khi xu hướng làm việc từ xa đang thắng thế, trong khi thị trường bán lẻ cần được định giá lại do sẽ đòi hỏi việc cải tạo sau đại dịch.

Ông nói: “Bất động sản đã từng rất hấp dẫn đối với các tổ chức đầu tư. Một số thành phố và tòa nhà tưởng như sẽ có giá trị vĩnh viễn nhờ vị trí và tính hữu dụng của chúng. Nhưng Covid-19 cho chúng ta thấy rằng bất động sản không chỉ là một công cụ tài chính, mà nó phải phù hợp và phục vụ các nhu cầu cần thiết của cuộc sống. Đó là lúc các nhà đầu tư thấy cần phải đổi mới danh mục tài sản của mình”.

Trong khi đó, các lĩnh vực bất động sản bao gồm công nghiệp, công nghệ sinh học, khoa học đời sống và trung tâm dữ liệu được sử dụng cho dịch vụ điện toán đám mây đã bùng nổ trong bối cảnh đại dịch, khiến những bất động sản này trở nên khan hiếm. Thị trường thứ cấp cho phép các nhà đầu tư sở hữu các tài sản này dễ dàng hơn rất nhiều. Thậm chí, họ có thể tập hợp một danh mục đầu tư bao gồm các bất động sản là trung tâm hậu cần chặng cuối. Danh mục này có tiềm năng rất lớn, bởi các không gian gần thành phố để phát triển các trung tâm này rất khan hiếm.

Adler nói: “Các tổ chức đầu tư không thể sở hữu các bất động sản này dễ dàng vì số lượng của chúng rất hạn chế, vì vậy mua lại cổ phần từ các quỹ tư nhân là một giải pháp thay thế tuyệt vời”.

Các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tại Việt Nam hiện nay phần lớn đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management… và một số quỹ nội như TCREIT do Techcom Capital quản lý và đã được niêm yết. Các quỹ đầu tư nước ngoài tiếp tục rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam, chứng tỏ hấp lực của thị trường còn lớn. Tuy nhiên, các vấn đề về thuế, huy động vốn, khung pháp lý và thời gian chuyển nhượng dài là rào cản khiến quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam khó phát triển và không thu hút được nhà đầu tư.