Giằng co các nhận định trái chiều thị trường bất động sản hậu Covid-19

Thị trường giảm tốc

Giá nhà nhiều thành phố trên khắp thế giới vẫn tăng trưởng sau dịch Covid-19, tại Việt nam nhiều chuyên gia cho rằng một lượng nhà đầu tư lớn đang thủ sẵn tiền mặt săn tìm cơ hội từ bất động sản sau dịch.

Dự báo thị trường bất động sản sẽ có nhiều chuyển biển sau dịch bệnh. Trong ảnh: Một dự án căn hộ mở bán trước thời điểm dịch Covid-19 bùng phát ở thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: M.N

Trong bối cảnh giãn cách xã hội kéo dài hơn 3 tháng nay tại thành phố Hồ Chí Minh, thanh khoản thị trường bất động sản sụt giảm nghiêm trọng. Đợt dịch Covid-19 lần thứ tư (đầu tháng 5/2021 đến nay) khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng mất cân đối dòng tiền, nguồn thu giảm mạnh trong khi lãi vay vẫn nặng gánh.

Tại thị trường cho thuê, các tài sản cho thuê bị bỏ trống hàng loạt khiến các chủ cho thuê phải giảm giá nhưng vẫn khó tìm khách thuê. Theo báo cáo khảo sát thị trường 6 tháng của CBRE, tại thành phố Hồ Chí Minh, tỷ suất cho thuê giảm còn 2,5 – 4%.

Đó là về ảnh hưởng tạm thời và đột ngột của dịch bệnh Covid-19, còn về chu kỳ của thị trường bất động sản tại Việt Nam, theo các công ty nghiên cứu thị trường thì đây là giai đoạn thị trường đang chững lại và có dấu hiệu giảm tốc sau giai đoạn phát triển nóng.

Cụ thể, khi đợt “sốt” đất lần thứ ba diễn ra năm 2007-2008, 5 năm sau đó, từ cột mốc 2009 đến 2013, thị trường lại đóng băng, và đây là đợt đóng băng lần thứ ba và cũng lâu nhất trong 30 năm qua.

Đến năm 2014, với những gói vốn mồi hàng chục ngàn tỉ đồng từ Chính phủ, thị trường bất động sản tan băng vào giữa và cuối năm 2014. Từ đây, thị trường “sốt” liên tục cho đến đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Đây là giai đoạn mà giá nhà đất nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới, tại thành phố Hồ Chí Minh căn hộ trên dưới 1 tỉ đồng biến mất, giá căn hộ tại vùng ven đô thành phố lên tới 40-50 triệu/m2.

Quan sát thị trường cho thấy, dấu hiệu hạ “sốt” xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong ba năm 2019-2020-2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần.

Người mua vẫn “săn” cơ hội nhà đất

Tuy có đánh giá chung về các khó khăn của thị trường bất động sản tại thời điểm này nhưng các chuyên gia và nhà đầu tư đang có những nhận định trái chiều. Nhưng nhìn chung tâm lý chờ đợi hết giãn cách để quay trở lại giao dịch ở thị trường nhà đất là rất lớn.

Sau những nhận định về các tác động khách quan từ dịch bệnh tới thị trường, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang rằng có khoảng 80% nhà đầu tư có sẵn tiền mặt và đang trong tâm thế nóng lòng chờ ngày mở cửa trở lại để săn tìm sản phẩm mua vào. Theo ông Quang, các thị trường mới nổi lân cận thành phố Hồ Chí Minh như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, hay Bảo Lộc… được nhà đầu tư quan tâm tìm hiểu thông tin nhiều trong giai đoạn này.

Theo ghi nhận, thời điểm trước đợt dịch lần 4 bùng phát tại thị trường ven Hồ Tràm, Bình Châu của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nhà đầu tư kéo đến mua đất kín cả phòng công chứng. Ghi nhận tại phòng công chứng Xuyên Mộc, những dãy xe ô tô biển thành phố và biển tỉnh đậu kín các lối đi. Chỉ vài tuần sau đó địa phương này đã buộc phải ra quyết định tạm ngưng phục vụ tại các phòng công chứng để phòng dịch. Nguyên nhân thị trường tại khu vực biển này nóng sốt khi tỉnh quy hoạch nơi đây trở thành thiên đường nghỉ dưỡng, kéo theo đó là một loạt nhà đầu tư nghỉ dưỡng về mở dự án và triển khai rầm rộ.

Người mua đất chật cứng để giao dịch tại phòng công chứng huyện Xuyên Mộc (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) để giao dịch nhà đất trước đợt dịch thứ 4 bùng phát. Ảnh Đình Nguyên

“Sau dịch sẽ là một thị trường rất thú vị, nhiều người muốn mua nhưng quyết định còn dè dặt. Ngoài 80% nhà đầu tư có sẵn tiền mặt và đang trong tâm thế nóng lòng chờ ngày mở cửa trở lại để săn tìm sản phẩm mua vào thì khoảng 10-20% nhà đầu tư có nhu cầu bán ra để giải quyết vấn đề trước mắt. Đặc biệt là những nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẫy tài chính trên 70-80% giá trị bất động sản họ mua, sau hơn 3 tháng gồng mình trả lãi vay ngân hàng và nhiều chi phí khác nhóm này đã đuối”, ông Quang nói.

Hiện nay giá nhà trên toàn cầu vẫn tăng dù dịch bệnh đã để lại những tổn thương cho nền kinh tế. Theo nhận định của Bloomberg Economics các “nguyên liệu” đang đẩy giá nhà lên mức chưa từng có trên thế giới bao gồm: Lãi suất cho vay đang thấp kỷ lục; kích thích tài khóa chưa từng có; tiền tiết kiệm sẵn có được mang đi gửi ngân hàng; nguồn cung nhà ở hạn chế so gia tăng dân số và kỳ vọng về sự phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế toàn cầu hậu Covid-19; và nguyên nhân từ việc các chính phủ ưu đãi thuế cho người mua nhà…

Trong báo cáo về nhà ở toàn cầu của Công ty Savills, tại nhiều quốc gia trên thế giới ghi nhận mức tăng trưởng về giá nhà bất chấp dịch Covid-19 hoành hành toàn cầu, với mức tăng trưởng giá trung bình đạt 3,9%.

Lý do thị trường “nóng “ trở lại sau dịch được cho đến từ việc lãi suất cho vay thấp cũng như các quốc gia đẩy mạnh biện pháp kích cầu kinh tế. Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2021, hơn 70% các thành phố trong khảo sát ghi nhận tăng trưởng trong giá trị bất động sản nhà ở. Cụ thể, tại Mỹ, Los Angeles và Miami dẫn đầu với mức tăng trưởng trên 9%; Tại châu Âu, giá trị bất động sản tại London ổn định trong năm 2020 và tăng 1,1% trong 6 tháng đầu năm 2021.

Đối với thị trường châu Á, Trung Quốc là quốc gia ghi nhận sự tăng trưởng rõ rệt về giá bất động sản nhà ở trong năm 2021 khi tại Quảng Châu được ghi nhận là 7,9% trong khi tại Thượng Hải lên tới 13,7%. Tại Hồng Kông, giá bất động sản nhà ở tăng 1,9% trong 6 tháng đầu năm nhờ lãi suất thấp và các hoạt động du lịch được cho phép hoạt động trở lại.

Nhiều dấu hiệu bất ổn trong tín dụng bất động sản

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang tăng nhiệt trong giai đoạn cuối năm, đặc biệt ở nhóm công ty chứng khoán trong nước. Ghi nhận từ đầu quý III đến nay ghi nhận 8 công ty chứng khoán đăng ký chào bán trái phiếu để huy động khoảng 4.000 tỷ đồng.

Hàng loạt công ty chứng khoán phát hành trái phiếu: Trong năm ngoái, Techcombank đã thu xếp cho 10 đợt phát hành trái phiếu, giúp Công ty TNHH Sài Gòn Glory – chủ đầu tư dự án One Central Saigon thu về 10.000 tỷ đồng; hay cách đây ít tháng, Công ty Cổ phần Đầu tư Golden Hill (5.760 tỷ đồng) và Công ty Cổ phần Đầu tư Voyage (2.300 tỷ đồng) đã phát hành 8.000 tỷ đồng trái phiếu; và vay tín dụng tối đa 2.000 tỷ đồng với Techcombank.

Cũng với sự thu xếp của Techcombank và TCBS, một thành viên khác của Masterise Group là Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Masterise Dream City Villas trong 2 ngày 21 và 26/7/2021 đã phát hành 2 đợt trái phiếu với tổng giá trị 7.200 tỷ đồng, kỳ hạn 1 năm 1 ngày, lãi suất cố định 8%/ năm.

Có thể thấy từ 2019 nên kênh trái phiếu mới vọt lên mạnh mẽ. Mới đây, DXG mới kêu phát hành 300tr USD trái phiếu quốc tế khi hi vọng huy động trong nước là khó khăn.

Thời gian qua nhiều dự án bất động sản du lịch với quy mô vốn lớn đã hình thành tại các vùng biển phía Nam. Trong ảnh: Một dự án nghỉ dưỡng quy mô 1.000ha tại Bình Thuận. Ảnh: M.N

Các nhân viên tín dụng ngân hàng cho biết giai đoạn này đang mệt nhoài với công việc làm cơ cấu nợ cho khách hàng. Một nhân viên ngân hàng thương mại cho biết, năm ngoái cơ cấu 1 đợt, năm nay 1 đợt, 1 hồ sơ cơ cấu 2-3 lần.

Theo chuyên gia tài chính TS. Đinh Thế Hiển, có ba dấu hiệu “đáng gờm” cho thị trường bất động sản giai đoạn này.

Thứ nhất, vốn cho vay cao hơn vốn huy động sẽ làm khó khăn nguồn vay. Theo đó, tỷ lệ cho vay đang có xu thế tăng cao hơn huy động ngay cả trong giai đoạn kinh doanh khó khăn hiện nay. Điều này chứng tỏ nhiều doanh nghiệp đang kẹt vốn cần phải vay bù đắp, vay cứu tình hình (kết hợp với phát hành trái phiếu doanh nghiệp khủng). Nếu cứ đà này thì các NHTM sẽ thiếu vốn để cho vay, trong khi tiền thu hồi nợ khó khăn do dịch bệnh.

Thứ hai, nợ xấu đang tăng và sẽ tăng mạnh cuối năm. Trong báo cáo quý 1 và quý 2 của các NHTM cho thấy hoạt động rất khá, giúp cổ phiếu tăng cao. Tuy nhiên dù NHNN đã cho phép giảm chuẩn basel II trong việc xác định nhóm nợ xấu, nhưng các NHTM cũng không thể cản được nợ xấu nội bảng đăng tăng. Tháng 4.2021 đã là 1,78% thì chắc chắn nếu tính đúng, tính đủ trong tháng 9/2021 phải tầm 3 – 4%.

Thứ ba, xét tương quan tín dụng và GDP cho thấy từ 2016 – 2021, dư nợ tín dụng tăng mạnh hơn GDP, nhịp tăng nhẹ nhàng, nhưng không quay lui. Điều này cho thấy thâm dụng vốn đã trở lại, và nó có thể nằm trong các đại doanh nghiệp lớn với số vay hàng chục ngàn tỉ trở lên.

“Với 3 cái căng này làm tôi nhớ lại bất động sản giai đoạn 2012-2013, chỉ có điều khác đó là chỉ số lạm phát vẫn còn ổn định hơn”, ông Hiển nói.