Giải cứu thị trường bất động sản: Cần đột phá từ pháp lý

Lãnh đạo các sở xây dựng và chuyên gia cho rằng, việc giải cứu thị trường bất động sản thời điểm này không chỉ là cấp vốn hay tín dụng, mà còn gỡ vướng pháp lý cho các dự án. Cần khơi thông thủ tục nhằm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Bất cập thủ tục nhà ở xã hội

Trao đổi với PV Tiền Phong, một lãnh đạo Sở Xây dựng Quảng Ninh cho biết, thị trường bất động sản tại Quảng Ninh cũng gặp khó khăn như các địa phương khác trên cả nước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự phát triển quá nóng của phân khúc cao cấp. “Do vậy, năm 2023, chúng tôi chỉ tập trung phát triển dự án nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội và không cấp mới cho dự án thương mại nào”, ông nói.

Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân hiện gặp nhiều vướng mắc về pháp lý. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính. Để hoàn tất thủ tục này, doanh nghiệp mất 1-2 năm.

Gỡ vướng dự án bất động sản, trong đó có nhà ở xã hội để thúc đẩy thị trường. Ảnh: Như Ý

“Những thủ tục để xây nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vẫn thực hiện như với nhà ở thương mại. Các ưu đãi cho chủ đầu tư như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế, được dành 20% tổng diện tích đất ở (hoặc diện tích sàn xây dựng) để kinh doanh nhà ở thương mại (hoặc sàn kinh doanh thương mại), được vay vốn với lãi suất ưu đãi… là không thực chất, vì chủ đầu tư không được hưởng mà người dân được hưởng. Lý do là theo quy định, doanh nghiệp không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội. Những điều này khiến chủ đầu tư không mặn mà”, vị này nói.

Ông Nguyễn Văn Đoàn, Giám đốc Sở Xây dựng Hải Dương, cho biết, theo quy định, các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Quy định này dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị… Theo ông Đoàn, muốn giải cứu thị trường lúc này, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội cũng cần được tháo gỡ vướng mắc về pháp lý.

Giải quyết thủ tục “nóng” cho các dự án

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nhìn nhận, thị trường bất động sản từ năm 2022 đến nay rơi vào tình trạng tê liệt có phần đến từ quản lý yếu kém của cơ quan nhà nước. Nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản sốt giá và nửa cuối năm rơi vào mất thanh khoản, nợ xấu nhiều. “Tại sao trong một năm lại biến đổi như thế. Điều đó chứng tỏ quản lý thị trường của chúng ta còn nhiều bất cập, không đủ giải pháp để quản lý. Đây là câu hỏi lớn đặt ra cho khu vực nhà nước. Đặc biệt, dự báo về thị trường không có”, ông Võ nói.

Ông Võ cũng cho rằng, hiện cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp đều không làm tốt công tác dự báo. Doanh nghiệp bất động sản chỉ nhìn vào lợi nhuận mà đầu tư tràn lan rồi dẫn đến nguy cơ phá sản. Cơ quan quản lý không có con số thống kê, dẫn đến phân khúc cao cấp nguồn cung quá mức, trong khi cầu là đầu tư, đầu cơ; còn phân khúc nhà giá thấp không có.

Ông Võ khẳng định, các dự án tắc không phê duyệt được là do Luật Đất đai. “Cứ phê duyệt mà vênh bất kỳ luật nào là rơi vào vòng lao lý. Điều này làm cho người ta không muốn phê duyệt”. Theo ông, thị trường bất động sản muốn giải cứu phải chờ Luật Đất đai được thông qua vào tháng 6/2024 và đến cuối năm 2024 mới có khả năng phục hồi.

“Tôi còn nhớ Thủ tướng đã yêu cầu sửa Luật Đất đai nhiều lần. Cụ thể, năm 2012, Luật Đất đai sửa để phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao. Năm 2018, sửa Luật Đất đai để tạo thông thoáng cho phân khúc bất động sản du lịch. Năm 2020, sửa Luật Đất đai để tháo gỡ những vướng mắc cho thị trường bất động sản nhà ở hồi đầu năm. Đến cuối năm thì sửa Luật Đất đai để tránh trường hợp người nước ngoài mượn tên người Việt Nam đứng tên các bất động sản. Thế nhưng cho đến nay, Luật Đất đai mới được đưa ra lấy ý kiến toàn dân. Đây là nỗi khổ của quản lý”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, thời điểm này Chính phủ cần cho rà soát lại tất cả các dự án. Dự án nào phù hợp với nhu cầu người dân, chủ đầu tư tiềm lực mà vướng mắc về pháp lý thì trình lên Quốc hội để ra nghị quyết cho phép phê duyệt.

Trong báo cáo gửi Bộ Xây dựng chuẩn bị cho Hội nghị thúc đẩy phát triển bền vững thị trường bất động sản dự kiến diễn ra vào cuối tuần này, Bộ Xây dựng kiến nghị Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn, giống như gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013-2016 khi thị trường gặp khó.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị Quốc hội giao Chính phủ xây dựng, trình Quốc hội xem xét, ban hành nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số chính sách đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để tháo gỡ ngay những khó khăn, vướng mắc hiện nay về giao đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội; dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội; về chọn chủ đầu tư, quyền lợi, ưu đãi dành cho chủ đầu tư nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.