Giải bài toán nhà ở giá thấp tại đô thị

Sự biến mất của phân khúc nhà ở bình dân cũng như sự ì ạch phát triển nhà ở xã hội đang đặt ra vấn đề bức thiết cần có giải pháp đồng bộ về chính sách.

Một mét đất 2,4 tỷ đồng

Sự kiện đấu giá thành công 4 lô đất tại khu đô thị Thủ Thiêm (Thủ Đức, TP.HCM) đã gây xôn xao dư luận do mức giá kỷ lục chưa từng có trong lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam được xác lập lên đến 2,4 tỷ đồng/m2. Bên cạnh niềm vui khi ngân sách nhà nước sẽ thu được khoản tiền lớn trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 thì có không ít ý kiến tỏ ra lo ngại về sự biến mất của các dự án nhà ở có giá trung cấp và bình dân.

Khảo sát của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, hiện nay, tại các đô thị lớn như: Hà Nội, TP.HCM phân khúc chung cư thương mại có giá dưới 25 triệu đồng/m2 đã biến mất.

Báo cáo của Bộ Xây dựng trong quý III/2021 cho thấy, đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có 01 dự án được cấp phép mới với quy mô 41 căn tại Lạng Sơn; 83 dự án với 112.733 căn đang triển khai; 3 dự án với 458 căn hoàn thành; 4 dự án với 1.810 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong 9 tháng đầu năm 2021, trên cả nước có 6 dự án với 2.402 căn được cấp phép mới; 11 dự án với 1.352 căn hoàn thành.

Thực tế, ngoài giá đất thì giá vật liệu cũng đang đẩy giá nhà lên cao. Thống kê của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2021, chỉ số giá xây dựng tăng 3,82% so với cùng kỳ năm 2020, tác động chính do sự tăng giá vật liệu xây dựng đầu vào như giá thép xây dựng tăng 30 – 40%, mức tăng này được xem là không theo quy luật thông thường.

Mới đây, doanh nghiệp xây dựng Dự án nhà ở xã hội Cát Tường tại tỉnh Bắc Ninh đã làm đơn xin điều chỉnh giá bán, giá cho thuê, thậm chí xin ngừng bán các căn hộ nhà ở xã hội. Mặc dù dự án này đã bàn giao và đi vào sử dụng.

Lý giải cho động thái trên, đơn vị chủ đầu tư dự án cho rằng nguyên nhân doanh nghiệp xin điều chỉnh giá bán, giá cho thuê và thậm chí xin tạm ngừng bán nhà nằm ở việc phê duyệt giá bán. Trong khi đó giá bán lại chịu tác động từ lãi vay ngân hàng và giá vật liệu xây dựng.

Ông Phạm Tiến Dũng – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Cát Tường – cho biết, với nguồn cung nguyên vật liệu tăng 25% trên tổng suất đầu tư, lợi nhuận chỉ được 10%. Nếu chủ đầu tư tiếp tục bán nhà theo giá được phê duyệt sẽ bị lỗ. Sau khi tính toán, riêng với dự án từ 2019, phải bán khoảng 14 triệu đồng/m2 mới đảm bảo lợi nhuận định mức cho doanh nghiệp.

Cần giải pháp đồng bộ

Trao đổi với Lao Động, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội – cho rằng, trên thực tế giá nhà ở bình dân đang có sự mâu thuẫn. Nhu cầu thị trường đòi hỏi rất lớn nhưng lượng cung ứng thì không đáp ứng đủ, thậm chí không có.

Để phát triển đảm bảo nhu cầu cho người dân, theo ông Điệp cần có chính sách khác như quỹ đất, bố trí nguồn vốn ưu đãi ổn định lâu dài hay cải cách thủ tục hành chính…

“Có điều khi Nhà nước có cơ chế ưu đãi và kéo được doanh nghiệp vào để phát triển loại hình nhà ở giá rẻ, lúc đó lại phải tính đến câu chuyện kiểm soát như thế nào để tránh bị doanh nghiệp lợi dụng”.

Ông Điệp cho biết thêm, chúng ta cần phải nghiên cứu những quy định cụ thể, hợp lý thậm chí để ràng buộc doanh nghiệp khi có chính sách ưu đãi. Ngoài lợi nhuận thì doanh nghiệp cũng phải tâm huyết làm vì cộng đồng, vì người dân. Ở đây không phải nhà ở xã hội nên không được “ép” doanh nghiệp, không thể quy định giá một mức cụ thể.

Theo các chuyên gia bất động sản, trong bối cảnh các thủ tục pháp lý cho một dự án bất động sản còn khá phức tạp cũng như mặt bằng giá đất đầu vào tăng cao, các doanh nghiệp khi đã được giao dự án sẽ có khuynh hướng phát triển các phân khúc trung cao cấp, đem lại biên lợi nhuận hấp dẫn hơn là các dự án nhà ở thương mại có mức giá bình dân.

TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – nói rằng, phát triển nhà ở xã hội là hướng đến sản phẩm bình dân, nhưng đất ở nội đô hoặc vùng gần trung tâm thành phố thường là “đất vàng”, “đất kim cương”, rất khan hiếm, giá cao nên không dễ làm nhà ở xã hội. Do vậy, sẽ có nhiều bất cập dẫn đến khó triển khai quy định dành quỹ đất 20% như Nghị định 49 đề ra, Chủ tịch VARS nhận định.

Để giải được bài toán nhà ở giá thấp, nhà ở bình dân và nhà ở xã hội đang đặt ra hết sức bức thiết cần có giải pháp đồng bộ về chính sách để tạo quỹ đất với giá phù hợp, bình ổn giá vật liệu xây dựng cũng như tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục, cơ chế để đẩy nhanh tiến độ phê duyệt và triển khai dự án.

Cụ thể, đối với việc quy hoạch triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp theo ông Đính cần ưu tiên dành quỹ đất ở vùng ven đô thị vốn có giá đất không quá cao để quy hoạch thành đô thị lớn 5 – 10ha có đủ hạ tầng cơ bản, đồng thời bố trí quỹ đất phát triển nhà ở công nhân ở các khu công nghiệp.

Đối với tình trạng giá vật liệu xây dựng tăng trong bối cảnh Chính phủ đang đưa ra nhiều chính sách để khôi phục lại phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở cho người thu nhập thấp, theo ông Đính, Chính phủ cần có chính sách để điều tiết lại bài toán chi phí đối với ngành vật liệu xây dựng./.