Giá VLXD tăng phi mã: Thị trường BĐS lao đao, người mua nhà mắc kẹt trong “bão giá“

Giá thép “nhảy múa” chưa có dấu hiệu dừng…

Theo Hiệp hội Thép Việt Nam (VSA), trong thời gian qua, giá thép trên thị trường toàn cầu cũng như ở Việt Nam đang có nhiều diễn biến phức tạp. Cụ thể, từ cuối năm 2020, giá thép có chiều hướng tăng mạnh, cho đến giữa quý I/2021 có điều chỉnh giảm nhưng không đáng kể; sau đó, giá thép lại tiếp tục tăng đến cuối tháng 5/2021 và đến nay bắt đầu giảm. Tuy nhiên, chưa có gì chắc chắn giá thép sẽ giảm về mức ổn định trước đó, bởi chiều hướng tăng – giảm đang dùng dằng, không rõ rệt.

Đơn cử, giá thép xây dựng loại thép cuộn D6, D8 cuối năm 2020 ghi nhận ở mức 12 triệu đồng/tấn tại các thương hiệu Hòa Phát, Pomina, Việt Nhật, Việt Ý, Tung Ho. Đến giữa tháng 4/2021, giá thép tăng cao với loại thép cuộn D6, D8 lên tới 16,9 triệu đồng/tấn, thép thanh vằn ở mức 16,4 – 17 triệu đồng/tấn. Giá thép cuộn tiếp tục tăng mạnh và “lập đỉnh” vào tháng 5/2021 khi đạt tới 19,5 triệu đồng/tấn.

Đến thời điểm cuối tháng 7/2021, ghi nhận trên thị trường giá thép đã giảm về dưới 17 triệu đồng/tấn như: dòng thép cuộn D6, D8 có giá từ 16,1 – 16,29 triệu đồng/tấn, thép thanh vằn 16,3 – 17 triệu đồng/tấn.

Như vậy, giá thép đã có chiều hướng giảm so với đỉnh điểm nhưng vẫn cao hơn nhiều so với thời điểm cuối năm 2020 tới 40%. Đặc biệt, không chỉ giá thép, trong năm 2021 các nguyên liệu đầu vào của ngành xây dựng cũng liên tục ghi nhận tăng giá như: cát, đá tăng giá từ 15 – 20%; gạch xây dựng tăng 10%; xi-măng, gạch ốp lát, bêtông tăng 5 – 10%.

Việc thép nói riêng và VLXD nói chung đồng loạt tăng giá đã ảnh hưởng lớn đến thị trường. Theo các chuyên gia đánh giá, không chỉ nhà thầu xây dựng mà lĩnh vực bất động sản cũng chịu nhiều cú bồi. 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) nhận định, hiện nhà thầu xây dựng đều vấp phải những khó khăn không có cách tháo gỡ do các chủ đầu tư không phải vốn nhà nước đa số đều sử dụng loại hợp đồng đơn giá cố định và không điều chỉnh ở thời điểm ký, trừ trường hợp bất khả kháng. Lực lượng nhà thầu xây dựng cả nước đang đứng trước nguy cơ “vỡ trận”. 

Ngoài ra, khi đơn giá xây lắp bị đội cao hơn hẳn so với dự toán ban đầu, ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư, tất yếu với sản phẩm bất động sản, tất cả chi phí này sẽ được tính vào giá bán và khách mua nhà phải “gánh”.

Thị trường bất động sản có nguy cơ rơi vào trầm lắng, trì trệ 

Trong mọi công trình xây dựng, chi phí cho VLXD luôn chiếm một tỷ trọng lớn. Từ đó, khi giá VLXD đội lên cao, hiển nhiên sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền ảnh hưởng đến nhiều nhà đầu tư từ lĩnh vực xây dựng đến bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện có nhiều chi phí hình thành nên giá thành của một dự án nhà ở cao tầng, trong đó có chi phí lãi vay trên dưới 10%, chi phí đất cho dự án nhà cao tầng chiếm 15 – 20%, chi phí xây dựng lớn nhất chiếm 60%, ngoài ra còn có chi phí không tên đặc thù của ngành địa ốc. 

Trong chi phí xây dựng, sắt thép – vật liệu then chốt chiếm khoảng trên dưới 30%. Tuy nhiên trong nhà cao tầng, chi phí sắt thép cũng được chia ra làm hai loại. Một loại là kết cấu bằng thép thì chi phí này sẽ chiếm chủ yếu, còn toà nhà kết cấu bằng bê tông cốt thép thông thường thì chi phí sắt thép sẽ ít hơn. 

“Vì vậy, khi giá VLXD tăng sẽ đẩy chi phí xây dựng lên cao và tất yếu giá nhà cũng tăng theo. Theo chúng tôi nhìn nhận, giá thành của một căn nhà sẽ bị đẩy lên khoảng 5%. Tuỳ thuộc vào chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư chấp nhận biến động giá cả thị trường thì chủ đầu tư phải bù vào khoảng tăng giá vật tư xây dựng và giảm biên lợi nhuận. Ngược lại, khi chủ đầu tư không chấp nhận, nhà thầu phải gánh toàn bộ chi phí, ắt hẳn sản phẩm bán ra sẽ “đội giá” tăng cao”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế – PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, khi VLXD tăng cao sẽ tác động ngay đến giá căn hộ chung cư và một số sản phẩm khác của bất động sản. Tuỳ theo từng loại VLXD mà mức độ ảnh hưởng đến công trình, dự án khác nhau. Tuy nhiên ở Việt Nam, thép là loại vật liệu gần như phổ biến nhất. Vì vậy, khi thép tăng giá, hiển nhiên sẽ cộng dồn vào giá nhà lúc bán ra.

Bên cạnh đó, giá VLXD tăng sẽ kéo theo hiện tượng ám ảnh tăng giá, khiến giá bất động sản tăng lên không chỉ vì sự tăng giá của VLXD. Đây gọi là tác động tâm lý, tác động này nhiều khi còn ảnh hưởng nặng nề hơn mức tăng giá thật của VLXD.

“Có nhiều lý do khiến giá căn hộ chung cư tăng trong thời gian gần đây, vấn đề quan trọng nhất là chênh lệch cung cầu. Cung quá ít trong khi cầu thì luôn lớn, hiển nhiên sản phẩm khi đưa ra chào bán sẽ được rất nhiều người quan tâm.

Nhưng khi giá VLXD tăng cao, đặc biệt là giá thép tăng đột biến cũng là một trong những lý do hàng đầu khiến giá sản phẩm bất động sản bán ra cao hơn so với bình thường. Khi đó, tất yếu vượt ngoài khả năng mua của khách hàng khiến thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, trì trệ, khó bán được sản phẩm”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định.

Minh chứng cho điều này, theo khảo sát của CBRE, giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý II/2021 được ghi nhận trung bình ở mức 1.472 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 7% theo năm và 1% theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình cũng đạt ngưỡng 1.180 USD/m2, tăng 4% theo năm.

Tại Hà Nội, các dự án trung cấp mới hoàn thiện, nằm tại vị trí thuận tiện như ở quận Hai Bà Trưng hay Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng giá cao nhất trong vòng một năm trở lại đây. Một số dự án ghi nhận mức tăng từ 8 – 9%/năm. Mức tăng giá mặc dù cao hơn so với các năm trước nhưng thị trường Hà Nội vẫn thấp hơn so với ngưỡng tăng của thị trường TP.HCM – nơi có những dự án ghi nhận sự tăng giá lên tới 10 – 15%/năm. Dự kiến trong 2 năm tới, giá bán sơ cấp sẽ tăng trong khoảng từ 4 – 6%, cao hơn mức tăng của năm 2020 là 3%. 

Như vậy, bên cạnh việc dịch Covid-19 có diễn biến phức tạp ảnh hưởng chung đến nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản, giá VLXD tăng “phi mã” cũng sẽ tác động ít nhiều đến giá căn hộ bán ra từ đầu năm 2021 đến nay.

Tác động không dừng lại ở việc tăng giá bất động sản, VLXD tăng còn là nguyên nhân gián tiếp dẫn tới khan hiếm nguồn cung căn hộ giá rẻ.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đánh giá: “Bản thân căn hộ giá rẻ, căn hộ 25m2 đã có nhiều bất lợi, nguồn cung căn hộ này trên thị trường ngày càng khan hiếm. Vì vậy, khi giá vật liệu tăng sẽ như một “cú bồi” khiến phân khúc này dần bị triệt tiêu.

Những căn hộ giá rẻ vẫn phải đảm bảo phòng ngủ, phòng bếp, phòng khách, nhà vệ sinh… Do đó, tỷ lệ VLXD để xây nên một căn hộ giá rẻ vẫn tương đối nhiều, không thua kém một căn hộ bình thường, hay thậm chí là căn hộ cao cấp. Vì vậy, khi mức giá bán không đổi mà chi phí xây dựng tăng cao, hiển nhiên khó có chủ đầu tư nào hào hứng với phân khúc này”./.