Giá chung cư sẽ hết sốt?

Có hay không chuyện chung cư đô thị “giảm nhiệt”?

Từ đầu tháng 5 đến nay, cơn sốt chung cư chững lại khi nhu cầu tìm mua giảm. Theo một số môi giới bất động sản, thực tế cho thấy giao dịch không khả thi vì số lượng nhà ở “vẫn chỉ có vậy”, trong khi người bán vẫn đang thăm dò xem giá có lên nữa hay không, và người mua thì lại ôm tiền đợi “biết đâu sẽ giảm”.

Chị Nguyễn Kim Dung, chủ một căn hộ chung cư ở huyện Gia Lâm (Hà Nội) cho biết, chị có căn hộ mua cách đây 5 năm nhưng không ở, chủ yếu cho thuê. Nhưng đợt vừa qua chị được môi giới “chào” giá gần gấp đôi giá mua bán đầu nên chị bắt đầu “lung lay”. Ban đầu chị đồng ý để môi giới bán giúp căn hộ, nhưng lúc có khách “chốt” mua chị lại “quay xe”.

“Tôi tìm hiểu và thấy hiện nay rất ít chung cư xây mới, có chăng thì là phân khúc cao cấp, giá từ 5-6 tỷ đồng trở lên, như vậy loại chung cư trung bình như của tôi hầu như không có dự án mới. Mặc dù bán đã có lãi nhưng tôi vẫn đợi giá lên cao hơn, nhất là thời gian tới khi huyện Gia Lâm trở thành quận”, chị Dung cho hay.

Ảnh minh họa.

Khảo sát của batdongsan.com.vn trong tháng 3 và tháng 4/2024 ghi nhận, mặt bằng giá căn hộ chung cư của Hà Nội vẫn tiếp tục tăng cao so với thời điểm đầu năm. So với tháng 2/2024, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội trong tháng 3 và tháng 4 tiếp tục tăng từ 100-300 triệu đồng/căn tại hầu khắp các dự án. Mức tăng mạnh nhất trong 2 tháng qua thuộc về các dự án khu vực nội đô trung tâm Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Ba Đình… đạt trung bình 200-300 triệu đồng/căn. Một số quận cận kề vùng ven hoặc thuộc vùng ven hẳn như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoài Đức, mức tăng thấp hơn, đạt trung bình 100 – 200 triệu đồng/căn.

Tuy nhiên, khảo sát được batdongsan.com.vn thực hiện từ nửa cuối tháng 4 đến đầu tháng 5 lại cho thấy, thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư đang có dấu hiệu chậm lại. Tại một số dự án, số lượng giao dịch phát sinh trong tháng 4 đến hiện tại đã giảm mạnh, chỉ bằng khoảng một nửa so với thời kì “đỉnh cao”.

Chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó, vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng, trong khi các luật liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản vẫn đang chờ được thực thi. Mà nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn.

Cần nhanh chóng thúc đẩy các dự án

Tại Tọa đàm “Chuyển động bất động sản 2024 – Xung lực năm bản lề”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chia sẻ, giai đoạn 2011-2013 thị trường khủng hoảng thừa. Nguồn hàng có nhiều nhưng người dân không có tiền mua. Tại thời điểm này thì khác, cầu rất cao nhưng cung lại ít.

Cũng theo ông Đính, điểm giống nhau của thị trường giai đoạn 10 năm trước và bây giờ là nguồn cung phù hợp với nhu cầu ít người. Do đó, để giải bài toán của thị trường hiện nay, cần tìm nguồn hàng phù hợp với nhu cầu, khả năng thanh toán. Vì cầu rất lớn nhưng cung không có nên nhiều đối tượng trục lợi, đẩy giá.

Tại Hà Nội không có nguồn cung mới, do đó, dù có chào bán nhưng hình thành trên thị trường thứ cấp chứ không phải sơ cấp. Những người có hàng hóa đang găm giữ, nhưng thấy nhu cầu cao lại đẩy lên mức giá chóng mặt. Tại nhiều khu vực có sự mua bán tấp nập nhưng người mua – bán không phải nhà đầu tư mà là những màn kịch.Họ đang tạo ra thị trường giả để lôi kéo, cuốn hút những nhà đầu tư nhẹ dạ, thiếu hiểu biết, kinh nghiệm.

“Câu chuyện tăng giá của Hà Nội hiện nay ở một số vùng chúng tôi đang đánh giá là không phải thị trường thật. Giá đó không phản ánh thật thực trạng thị trường nên phải cảnh báo nhà đầu tư, khách hàng hết sức thận trọng. Nếu các dự án đầu tư chất lượng tốt, phù hợp, được đầu tư bài bản, uy tín, thương hiệu… thì đó mới là thị trường thật”, ông Nguyễn Văn Đính nói.

Nhận định về những tác động từ chính sách mới tới thị trường, Phó Chủ tịch VNREA cho rằng, những luật được thực thi trong giai đoạn tới sẽ giải quyết được nhiều điểm nghẽn. Trong Luật Đất đai sẽ có những hành lang thông thoáng hơn, phù hợp hơn, giúp phát triển mạnh hơn. Có thể có đến vài trăm dự án sẽ được sáp nhập sau khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thi hành, đủ điều kiện một cách hợp pháp, thúc đẩy mạnh hơn cho sự phát triển, sự kinh doanh, hoạt động đầu tư.

Để phát triển thị trường bất động sản bền vững, ông Nguyễn Văn Đính mong muốn chính quyền địa phương, đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh sớm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy một số dự án hiện nay đang có thể đưa được hàng vào thị trường, đặc biệt là nhóm nhà ở xã hội, nhà ở có mức giá phù hợp. Nếu điều tiết được vấn đề này sẽ thúc đẩy làm tăng nguồn cung cho thị trường trong lúc thị trường đang “đói” hàng và tăng giá.

Với góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Quý Trung, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Flamingo cho hay: “Chúng tôi thấy được sự vào cuộc rất quyết liệt của Chính phủ. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Nhà ở sẽ có hiệu lực vào 1/1/2025. Đặc biệt là việc gần đây Thủ tướng cũng chỉ đạo Bộ Tài nguyên Môi trường để Luật đất đai sửa đổi có hiệu lực vào ngày 1/7/2024. Tôi nghĩ đây cũng là một trong những điểm doanh nghiệp rất mong chờ”.