Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Phải công khai thông tin bất động sản trên hệ thống trước khi bán

(Xây dựng) – Mới đây, sau khi tổng hợp ý kiến của các Thành viên Chính phủ, Bộ Xây dựng tiếp tục có báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc tiếp thu, giải trình về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nhiều nội dung được thống nhất cao.

Nơi phải công khai thông tin bắt buộc là hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Phải công khai thông tin bất động sản trước khi kinh doanh

Trước đó, trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến, tại Điều 7 về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh được kế thừa từ Luật hiện hành (Điều 6) và có bổ sung thêm một số nội dung mới về nơi phải công khai.

Theo đó, nơi công khai được quy định là trên cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý về nhà ở và thị trường bất động sản địa phương (các Sở Xây dựng – PV), hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và các thông tin đã công khai trên phải được cập nhật sau khi có thay đổi.

Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã chủ trì chỉnh lý nội dung Điều 7 bản dự thảo Chính phủ trình thành Điều 6 mới theo hướng như sau: Thứ nhất, làm rõ việc công khai thông tin phải được thực hiện trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh; nơi phải công khai thông tin là hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nếu có).

Thứ hai, quy định rõ hơn các loại thông tin phải công khai đối với dự án bất động sản, các loại bất động sản, gồm: nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Và thứ ba là bổ sung quy định tại khoản 7 Điều 6 dự thảo Luật nội dung sẽ giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Bộ Xây dựng khi trình xin ý kiến các Thành viên Chính phủ cũng đề xuất tiếp thu với phương án chỉnh lý của Ủy ban Kinh tế – Quốc hội như trên và được Chính phủ thống nhất biểu quyết đồng ý cao.

Điều kiện kinh doanh diện tích sàn của công trình có sẵn

Theo bản dự thảo luật sửa đổi mà Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến, tại điểm e khoản 3 Điều 15 về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh có quy định trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê.

Nội dung này được cơ quan chủ trì soạn thảo, tiếp thu chỉnh lý tại điểm e khoản 3 Điều 14 bản dự thảo Chính phủ trình (về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh), cụ thể: “e) Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê” và được cơ quan chủ trình chỉnh lý thống nhất giữ nguyên.

Ngoài ra, Ủy ban Kinh tế – Quốc hội cũng đã chỉnh lý, thêm một số từ, cụm từ để nội dung tại Điều 14 này rõ ràng, tường minh hơn. Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất Chính phủ thống nhất với việc giữ nguyên quy định Chính phủ đã trình tại điểm e khoản 3 Điều 14 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trong dự thảo chỉnh lý lần này, điều kiện của bất động sản có sẵn để đưa vào kinh doanh được quy định cụ thể, chi tiết hơn, như việc phải không có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng; tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và đang giải quyết theo quy định của pháp luật.

Dự thảo luật cũng nêu rõ trường hợp có tranh chấp như trên thì các tranh chấp đó phải được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật.

Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai hiện hành và quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang xin ý kiến Quốc hội thì định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Và thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ do Tòa án nhân dân hoặc Ủy ban nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tức là, trên thực tế kể cả khi tranh chấp đã được Tòa án nhân dân tuyên bằng một bản án hay UBND cấp có thẩm quyền quyết định thì chưa chắc bất động sản đó đã đủ điều kiện để được kinh doanh nếu bản án hay quyết định được ban hành chưa có hiệu lực pháp luật; nội dung chỉnh lý trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ đồng bộ, thống nhất với pháp luật về đất đai.

Diện tích sàn xây dựng của dự án bất động sản có sẵn phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật thì mới được kinh doanh.

Cũng liên quan đến điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư dự án đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều 14 (bản dự thảo được chỉnh lý) thì cần đảm bảo các yêu cầu sau: Dự án phải đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này; có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng, trừ trường hợp không yêu cầu phải nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với nhà nước theo quy định pháp luật đối với diện tích đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh.Và đặc biệt, đã được công khai thông tin của bất động sản theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

Tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV (vừa khai mạc trọng thể sáng ngày 23/10), Quốc hội sẽ xem xét, thông qua các 9 dự án luật, như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi),… với nhiều chính sách mới, quan trọng.