Dự báo tổng quan hoạt động đầu tư bất động sản khu vực châu Á – Thái Bình Dương năm 2022

Tổng quan xu hướng đầu tư năm 2022

Khảo sát Asia Pacific Investor Intentions Survey 2022 (Tạm dịch: Khảo sát mục tiêu của các nhà đầu tư châu Á – Thái Bình Dương năm 2022) của công ty tư vấn dịch vụ bất động sản toàn cầu CBRE được thực hiện từ ngày 17 đến 23/12/2021, công bố vào tháng 01/2022. Khảo sát lấy ý kiến của 535 nhà đầu tư châu Á – Thái Bình Dương và cho thấy nhiều dấu hiệu khả quan cho thị trường bất động sản khu vực trong năm 2022. 

59% nhà đầu tư có ý định mua bất động sản nhiều hơn trong năm 2022, bằng với tỷ lệ về nhu cầu mua của khảo sát tương tự vào năm ngoái. Tập trung vào giá trị gia tăng, lấy lại vị thế là chiến lược đầu tư trọng tâm được 27% nhà đầu tư tập trung vào, bất chấp những rủi ro từ đại dịch. Mong muốn thu về lợi nhuận cao khiến nhiều nhà đầu tư tích cực tìm kiếm những khoản đầu tư giá trị gia tăng và đầu tư cốt lõi tại các thị trường như Singapore hay Seoul (Hàn Quốc). 

Tái định vị tài sản cũng là một chiến lược tiềm năng được một số nhà quản lý quỹ đầu tư bất động sản hướng đến. Gần đây, nhiều nhà đầu tư đã mua lại các tài sản công nghiệp và khách sạn ở Hong Kong để chuyển đổi thành nhà kho lưu trữ. Tại Úc, một số nhà bán lẻ đang xem xét chuyển đổi các trung tâm mua sắm chưa được sử dụng thành tài sản bất động sản logistics. 

Chỉ tính trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương, nhóm nhà đầu tư tích cực mua nhất đến từ Singapore, Úc và Hàn Quốc. Đối với thị trường Trung Quốc, CBRE ghi nhận nhu cầu bán gia tăng. Các quỹ bất động sản được dự đoán sẽ tạo ra làn sóng thanh lý trong thị trường này. Tuy nhiên, do vấn đề nợ của Trung Quốc xuất phát chủ yếu từ sự suy thoái của khu vực dân cư và chính sách “3 lằn ranh đỏ” của chính phủ, nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là các công ty bảo hiểm vẫn quan tâm đến việc mua bất động sản thương mại tại quốc gia này. 

Rủi ro đầu tư tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương đến từ sự lây lan của biến chủng Omicron, áp lực cạnh tranh cao và chính sách tiền tệ của các quốc gia. Tốc độ lây lan nhanh chóng của biến chủng mới cũng như khả năng xuất hiện thêm những biến chủng khác của đại dịch Covid-19 có thể ngăn cản quá trình phục hồi kinh tế. Nhiều nhà đầu tư cho biết họ sẽ thận trọng với các chính sách hạn chế của chính phủ và theo dõi sát sao tốc độ phục hồi kinh tế để đánh giá tiềm năng của khu vực thuê và cho thuê bất động sản. 

Cùng với đó, các nhà đầu tư cho rằng, rủi ro còn đến từ việc tăng giá tài sản do cạnh tranh gay gắt đối với tài sản chất lượng cao và đến từ thanh khoản đầu tư dồi dào. CBRE dự đoán, việc đáp ứng nhu cầu của người ở phân khúc cao sẽ tiếp tục hỗ trợ việc định giá tài sản cơ bản vào năm 2022. Nhà đầu tư sẽ ngày càng tìm kiếm các bất động sản có tiềm năng tăng giá trị thông qua việc tái định vị và quản lý tài sản.

Rủi ro thứ ba đến từ chính sách tiền tệ và áp lực lạm phát. Áp lực lạm phát cao đã buộc Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ phải bắt đầu bình thường hóa chính sách tiền tệ sớm hơn dự đoán. Tuy nhiên, áp lực lạm phát tại những thị trường lớn khu vực châu Á – Thái Bình Dương vẫn có thể kiểm soát được, từ đó hạn chế ảnh hưởng do biến động tiền tệ tại Mỹ. 

Trung Quốc sẽ tiếp tục nới lỏng chính sách tiền tệ để duy trì tăng trưởng kinh tế, trong khi Ngân hàng Trung ương Nhật Bản tuyên bố không có kế hoạch điều chỉnh lãi suất vào năm 2022. Những yếu tố trên cũng đã phần nào làm giảm lo ngại của nhà đầu tư về lạm phát trong khu vực. 

Thông qua phân tích, đánh giá tổng quan những cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản châu Á – Thái Bình Dương, CBRE dự báo tổng giá trị đầu tư bất động sản thương mại sẽ tăng từ 5 – 10%, cán mốc 150 tỷ USD. Nếu đạt được con số này, 2022 sẽ là năm ghi nhận mức cao kỷ lục của tổng giá trị giao dịch đầu tư bất động sản thương mại hàng năm khu vực châu Á – Thái Bình Dương. 

Những phân khúc bất động sản và điểm đến đầu tư hấp dẫn nhất 

Bất động sản văn phòng là phân khúc được phần lớn các nhà đầu tư hướng đến, trong đó 25% nhà đầu tư kỳ vọng nhu cầu bất động sản văn phòng sẽ tăng lên khoảng 10% trong vòng 3 đến 5 năm tới. 

Phần lớn nhà đầu tư có cái nhìn lạc quan về triển vọng nhu cầu cho thuê khi đánh giá sự xuất hiện của hình thức làm việc kết hợp trực tiếp và trực tuyến (hybrid working) chỉ tác động một phần đến thị trường bất động sản văn phòng truyền thống. Văn phòng hạng A sẽ được săn đón tại hầu hết những thành phố lớn, trung tâm kinh tế của khu vực, duy chỉ có tại Nhật Bản, nhu cầu về văn phòng hạng B sẽ tăng cao, dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung so với văn phòng hạng A. 

Nhu cầu về mở rộng diện tích văn phòng đặc biệt tăng cao trong năm 2021. CBRE dự báo trong năm 2022, hệ số hấp thụ ròng phân khúc bất động sản văn phòng sẽ tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Với các chính sách khuyến khích tại Úc, Trung Quốc và Ấn Độ, giá thuê ở các thị trường này dự kiến ​​sẽ phục hồi trong năm nay. 

Cùng với phân khúc văn phòng, bất động sản logistics tiếp tục là phân khúc được ưa thích nhất, tuy nhiên, các nhà đầu tư đang quan ngại về tính bền vững của nhu cầu. Trong một cuộc khảo sát hơn 100 đơn vị có danh mục đầu tư thuộc bất động sản logistics, các bên thứ ba, nhà bán lẻ, nhà sản xuất và chủ sở hữu nền tảng thương mại điện tử của CBRE vào cuối năm 2021, nhu cầu đầu tư mở rộng kho bãi và những tài sản liên quan có dấu hiệu gia tăng. Tuy nhiên, đến cuộc khảo sát lần này, CBRE đang nhận thấy sự lo ngại của nhà đầu tư về việc liệu nhu cầu bất động sản logistics tăng cao do đại dịch có thể duy trì trong thời gian dài hay không. 

Chênh lệch năng suất giữa phân khúc văn phòng và logistics đã giảm đáng kể cho thấy hiện tượng giá cả leo thang trong phân khúc bất động sản logistics. Tổng giá thuê dịch vụ logistics đã tăng 33% kể từ năm 2010 tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, do đó tiềm năng tăng trưởng trong 3 năm tới ở lĩnh vực này có thể bị chững lại. 

Các lĩnh vực bất động sản thay thế như trung tâm dữ liệu, kho lạnh, khu chăm sóc sức khỏe, khu trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D), cơ sở y tế tư nhân… trở thành mục tiêu đầu tư mới của nhiều nhà đầu tư, dựa trên sự thay đổi hữu cơ do đại dịch gây ra. Năm 2021 ghi nhận tổng giá trị giao dịch mua bán, chuyển nhượng các trung tâm dữ liệu tại châu Á – Thái Bình Dương đạt 4,2 tỷ đô la Mỹ, tăng 88% so với cùng kỳ năm ngoái. Như vậy, trong năm 2022, nhóm bất động sản thay thế này có thể tiếp tục phát triển và thu hút nhiều tiềm lực đầu tư. 

Top 3 điểm đến đầu tư hấp dẫn nhất khu vực bao gồm Tokyo (Nhật Bản), Thượng Hải (Trung Quốc) và Singapore. Nhờ vào nguồn tài chính dồi dào, lãi suất thấp kéo dài, tính thanh khoản cao và khối lượng tài sản lớn từ dân cư, Tokyo tiếp tục giữ được vị thế là thành phố được ưa chuộng đầu tư nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương trong 3 năm liên tiếp. Những thành phố khác của Nhật Bản như Osaka và Nagoya cũng thu hút đầu tư xuyên biên giới mạnh mẽ nhờ vào sự cạnh tranh gay gắt tài sản cốt lõi từ các nhà đầu tư địa phương và lãi suất thấp. 

Ngay sau Tokyo là Thượng Hải của Trung Quốc. Thị trường bất động sản Thượng Hải thu hút lượng vốn đầu tư khá lớn từ nhà đầu tư châu Á, cụ thể là Singapore và Hong Kong. Giá thuê bất động sản tại Thượng Hải dự kiến sẽ ổn định trong năm 2022 nhờ duy trì nhu cầu thuê từ các công ty tài chính, công nghệ và khoa học đời sống. 

Điểm đến đầu tư hấp dẫn thứ ba của khu vực là Singapore. Như những năm trước, Singapore vẫn duy trì là nơi thu hút đầu tư từ nhà đầu tư ngoại quốc, chủ yếu từ Nhật Bản, Đài Loan. Văn phòng là phân khúc đáng chú ý tại Singapore với việc hàng loạt nhà quản lý quỹ đầu tư quốc tế đã kết thúc nhiều thương vụ mua bán tài sản cốt lõi và tài sản giá trị gia tăng trong năm ngoái. Như vậy, có thể kỳ vọng giá thuê bất động sản văn phòng tại Singapore sẽ ổn định trở lại với nhu cầu thuê gia tăng từ các công ty công nghệ. 

Những thị trường còn lại thuộc top 10 điểm đến đầu tư hấp dẫn khu vực châu Á – Thái Bình Dương theo thứ tự lần lượt là Sydney (Úc), Bắc Kinh (Trung Quốc), Hong Kong (Trung Quốc), Seoul (Hàn Quốc), những thành phố còn lại của Nhật Bản, TP.HCM của Việt Nam và Osaka (Nhật Bản). 

Các tiêu chí về môi trường, xã hội và quản trị (Environment, Social and Governance –  ESG) tiếp tục được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Việc áp dụng tiêu chí ESG trong định giá bất động sản không chỉ được thúc đẩy bởi nhu cầu tuân thủ các quy định pháp lý và quy định bảo vệ môi trường mà còn để bảo toàn giá trị tài sản trong tương lai và nâng cao hình ảnh thương hiệu của nhà đầu tư cũng như chủ sở hữu. 

Cuộc khảo sát năm nay cho thấy nhiều nhà đầu tư lớn đang tích hợp các tiêu chí ESG vào các khoản đầu tư của họ. Những phương pháp tiếp cận chủ yếu bao gồm ưu tiên mua các tòa nhà có chứng nhận xanh và trang bị thêm các tài sản hiện có để tăng cường hiệu quả sử dụng năng lượng, sử dụng nước và bảo vệ sức khỏe.

Ngoài việc sử dụng ESG, các nhà đầu tư cũng có xu hướng sử dụng những bảng xếp hạng như GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark – Bảng xếp hạng bất động sản bền vững toàn cầu) khi đánh giá các thương vụ mua lại tiềm năng. GRESB sẽ đánh giá hiệu suất ESG của doanh nghiệp dựa trên năng lực hoạt động (Performance), năng lực điều hành (Management), năng lực phát triển (Development), từ đó cung cấp cho nhà đầu tư con số cụ thể để nhận định đa chiều về doanh nghiệp, đánh giá rủi ro ngắn hạn – dài hạn và mức độ tín nhiệm với các bên hưởng lợi khác.

Theo thống kê, có tổng cộng 344 nhà đầu tư ở châu Á – Thái Bình Dương với hơn 2.000 tỷ USD tài sản đang quản lý (AUM) đã tham gia Đánh giá Bất động sản GRESB năm 2021. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư đã sử dụng tài chính xanh, trái phiếu xanh để hạn chế rủi ro từ biến đổi khí hậu đến tài sản bất động sản của họ và tăng cường tính bền vững cho hoạt động đầu tư của mình. 

Có thể thấy, năm 2022 vẫn hứa hẹn là một năm đầu tư bất động sản sôi động của khu vực châu Á – Thái Bình Dương, cho dù vẫn tồn tại nhiều nguy cơ, biến động và rủi ro từ tình hình dịch bệnh, nhu cầu xã hội và chính sách tài chính. Những thay đổi căn bản do đại dịch gây ra có thể đem đến nhiều cơ hội đầu tư mới, tuy nhiên nhà đầu tư vẫn phải xem xét và đánh giá tình hình chung, nhận biết nhu cầu dài hạn của thị trường và thận trọng với những biến động kinh tế – xã hội trong thời kỳ mới, nhất là khi dịch bệnh chuyển sang giai đoạn đặc hữu./.