Dự báo sốt đất và triển vọng thị trường những tháng cuối năm 2021

Dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 trên diện rộng và kế hoạch giãn cách xã hội kéo dài ở nhiều tỉnh thành cả nước khiến nhà đầu tư khó đoán định xu hướng của thị trường. Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn về diễn biến cũng như triển vọng của thị trường trong thời gian tới.

PV: Làn sóng Covid-19 lần thứ 4 thực sự đã tác động rất lớn đến toàn bộ nền kinh tế bởi mức độ lây lan nhanh. Nhiều dự báo cho rằng thị trường sẽ tiếp tục gặp khó khăn cho đến sang năm. Ông nhìn nhận như thế nào về diễn biến thị trường cũng như triển vọng trong thời gian tới. Theo ông, khi dịch bệnh được kiểm soát, kinh tế phục hồi, phân khúc bất động sản nào sẽ hồi phục nhanh nhất?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Thị trường bất động sản đang nằm trong bối cảnh khá phức tạp của diễn biến dịch Covid-19. Theo đó, vấn đề quan trọng là làm sao Việt Nam có thể tiến hành tiêm vaccine nhanh hơn, song đây cũng là vấn đề không dễ đơn giản để thực hiện.

Căn cứ vào tình hình hiện tại, Việt Nam đang ở giai đoạn bùng dịch lần thứ 4 với hàng trăm ca nhiễm mỗi ngày, riêng tại TP.HCM có thời điểm lên tới 6.000 – 7.000/ca mỗi ngày. Với tình hình tiêm vaccine tại Việt Nam như hiện nay có thể thấy vẫn khá thấp và gần như thấp nhất trong khu vực Đông Nam Á, tốc độ tiêm cũng tăng khá chậm.

Theo một số thông tin, mục tiêu của Bộ Y tế là trong 6 tháng đầu năm 2022, trên 70% dân số Việt Nam sẽ được tiêm vaccine nhưng đó là trong giả định, vaccine về đúng thời gian, tỷ lệ tiêm vaccine tăng lên. Ngược lại, có thể mất cả năm 2022 để đạt được mục tiêu trên.

Từ kịch bản như vậy, có thể thấy việc kỳ vọng thị trường bất động sản có thể hồi phục ngay lập tức như thời điểm trước dịch là khá khó khăn. Việc phục hồi của thị trường sẽ phụ thuộc bối cảnh diễn biến dịch và dòng tiền. Đối với việc di chuyển của dòng tiền, có thể thấy vào đầu năm 2020, dòng tiền đã bắt đầu có sự dịch chuyển từ chứng khoán sang bất động sản. Đơn cử là những cơn sốt đất đầu năm 2021, dòng tiền đổ mạnh về bất động sản. Tuy nhiên, khi thị trường kiểm soát chặt các cơn sốt đất, dòng tiền có sự phân hoá không chỉ đổ về bất động sản mà còn có các kênh đầu tư khác như chứng khoán.

Kịch bản thị trường 6 tháng cuối năm 2021 sẽ hơi phức tạp, việc nhìn thấy tiềm năng hay sự tăng trưởng của bất động sản những tháng cuối năm cũng rất khó. Thị trường bất động sản cuối năm 2021 sẽ đi ngang nhiều hơn. Khi dịch bệnh cơ bản được kiểm soát, một số loại hình bất động sản được hưởng lợi đó là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đất nền.

Giống như lò xo bị nén, khi sản xuất trở lại, dòng tiền có sự dịch chuyển thì các loại hình bất động sản an toàn, mang tính chất giữ tài sản, không bị mất giá quá nhiều như đất nền sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Tương tự, sau một thời gian ở nhà quá lâu, người dân cũng hướng đến nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng, chắc chắn nguồn cầu các khách sạn nghỉ dưỡng, homestay… cũng tăng cao.

Ngoài ra, khi thị trường quay trở lại như thời điểm trước dịch, các loại hình khác phục vụ nhu cầu thực như ở cũng sẽ hồi phục và phát triển.

PV: Tính đến nay, các cơn sốt đất gần như đã nguội hẳn, thị trường đã xuất hiện hiện tượng bán cắt lỗ đất nền. Ông nhận định về câu chuyện cắt lỗ này ra sao? Theo ông, thời gian tới có diễn ra sốt đất nữa hay không?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Trong một thị trường bao giờ cũng có những chu kỳ nhất định. Vừa qua, thị trường chứng kiến nhiều cơn sốt đất nền ăn theo các thông tin quy hoạch, nhiệm kỳ Chính phủ mới, các chính sách phát triển kinh tế trong bối cảnh dịch bệnh…

Đầu tiên phải hiểu rằng, để tạo công ăn việc làm cho người dân và phát triển các sở sở hạ tầng, đô thị, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch và xây dựng nhiều công trình. Như chúng tôi đã thống kê, chỉ riêng trong quý I/2021, thông tin tìm kiếm về quy hoạch rất nhiều. Thời điểm đó đã hình thành các làn sóng đầu tư bất động sản ở khắp nơi, thậm chí có những nơi tận dụng các thông tin quy hoạch để đẩy giá lên. Bên cạnh đó, những khu vực mập mờ về quy hoạch cũng khiến cho người dân có suy nghĩ chỗ này tăng, chỗ kia sẽ tăng, dẫn đến đầu tư theo phong trào.

Hơn nữa, có một điều khá đặc biệt là việc mua bán bất động sản chính là sự mua bán kỳ vọng. Nghĩa là, khi người dân mua đất ở một khu vực, họ kỳ vọng một thời gian sau khu vực đó sẽ có hạ tầng giao thông đi qua, có nhiều công trình được xây dựng, thu hút người dân đến ở, gia tăng việc sử dụng các dịch vụ… điều đó có nghĩa là giá thuê, giá mua bán đất đai cũng sẽ tăng lên. Vậy là, người dân đang mua sự kỳ vọng trong một tương lai phát triển.

Tuy nhiên, tâm lý của thị trường là khi không có sự kiểm soát và có sự đẩy giá từ một số môi giới, việc sốt đất sẽ lan rộng. Và chắc chắn đây là những cơn sốt không bền vững. Tại vì, sau khi sốt đất, cần có những thông tin hỗ trợ như có con đường đi qua, có khởi công, có sự dịch chuyển của người dân tới khu vực sốt đất… những thông tin này sẽ hỗ trợ mặt bằng giá. Nếu như không có các thông tin hỗ trợ này thì giá đất sẽ không thể tiếp tục tăng.

Hệ quả là sau các cơn sốt đất, tại một số khu vực, người dân bắt đầu bình tĩnh lại và nhận ra rằng, khu vực họ mua không có quy hoạch, không liên quan đến dự án nào… Và với những nhà đầu tư ngắn hạn, lướt sóng chắc chắn họ sẽ chịu áp lực về tài chính. Do đó, việc các nhà đầu tư này bán cắt lỗ là chuyện tất yếu, hoàn toàn bình thường. Còn với đại đa số nhà đầu tư sử dụng tiền tiết kiệm và có sự đầu tư kỳ vọng trong dài hạn, vấn đề này không phải quá lớn với họ.

Tôi cho rằng, thị trường chắc chắn sẽ còn xuất hiện những cơn sốt đất, chỉ là thời gian sốt đất sẽ là khi nào và vì sao. Bởi thị trường luôn vận động theo dòng tiền, khi kinh tế vĩ mô ổn định, nhà đầu tư kỳ vọng đầu tư dài hạn, lúc đó đất nền sẽ thiết lập mặt bằng giá mới. Đương nhiên, các cơn sốt đất không thể xuất hiện nhanh trong năm nay được. Có thể, trong năm 2022 khi dịch được kiểm soát, dòng tiền quay về thị trường bất động sản, có thể sẽ xuất hiện các đợt sóng mới.

PV: Cụ thể về câu chuyện cắt lỗ, theo ông liệu đó có phải là một chiêu trò của các môi giới không?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Tôi cho rằng, câu chuyện cắt lỗ nhìn ở 2 góc độ: Thứ nhất là các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng để đầu tư đất nền, khi sốt đất qua đi, giao dịch chững lại cộng với tình hình dịch bệnh nên họ sẽ có sức ép về mặt tài chính buộc phải bán.

Thứ hai là các lô đất sau khi mua nhà đầu tư không nhìn thấy tiềm năng và nhu cầu thực tế, lúc này họ phải hạ giá bán so với lúc mua. Điều đó là hết sức bình thường.

PV: Ông có thể chia sẻ về nhận định triển vọng thị trường trong những tháng tới? Những xu hướng đầu tư mới nào sẽ xuất hiện trên thị trường, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Nếu nói về xu hướng đầu tư cho cả năm 2021, tôi cho rằng rất khó để đưa ra được nhận định. Bởi dịch bệnh bùng phát lần này kéo dài từ đầu tháng 5 đến nay và vẫn rất phức tạp. Nếu có thể ổn định thì cũng kéo dài sang tháng 9, tháng 10, vậy là thị trường đã đi đến gần hết năm. Như vậy để nói về xu hướng đầu tư mới tại các thị trường, đặc biệt thị trường trọng điểm như TP.HCM là không có. Xu hướng mới còn phụ thuộc cả vào việc kiểm soát dịch trong tháng 8.

Còn tại Hà Nội, thời điểm hiện tại dịch cũng bắt đầu phức tạp, cũng chưa thể đoán trước được diễn biến dịch sẽ ra sao. Tuy nhiên, trước mắt có thể thấy là xu hướng đầu tư nhà và đất trong trung tâm thành phố vẫn có các giao dịch. Mặc dù vậy, số lượng giao dịch vẫn ở mức tạm chấp nhận được chứ chưa thực sự quá cao.

Nói chung, xu hướng mới thường xuất hiện khi xu hướng cũ có vấn đề hoặc nguồn  cung và biên lợi nhuận quá thấp. Nhưng hiện tại, khi dịch xảy ra, tính phiêu lưu của nhà đầu tư giảm đi rất nhiều. Và càng trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, nhà đầu tư sẽ càng lựa chọn các loại hình đầu tư an toàn hơn.

PV: Ông dự báo như thế nào về những thị trường, khu vực có thể trở thành tâm điểm hậu Covid-19?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Tôi cho rằng, thứ nhất, những địa phương nào có quy hoạch và tốc độ triển khai quy hoạch tốt, chắc chắn bất động sản sẽ được hưởng lợi.

Thứ hai, có thể thấy với bất động sản công nghiệp dù trong bối cảnh dịch bệnh nhưng vẫn ổn định. Công xưởng vẫn hoạt động, công nhân vẫn cần chỗ ở, nhu cầu sinh hoạt… Do đó, những khu nào có bất động sản công nghiệp phát triển tốt, cũng là yếu tố tạo ra được sức hút, tạo sự bền vững với các nhà đầu tư.

Ngoài ra, Việt Nam vẫn được hưởng lợi từ các chính sách thương mại Mỹ – Trung, các hiệp định thương mại, đặc biệt Việt Nam vẫn được đánh giá là thị trường kiểm soát được dịch tốt… Theo đó, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn thu hút được các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Thứ ba, các địa phương có tiềm năng phát triển kinh tế tốt, vẫn có sức hút về bất động sản tốt. Đơn cử như các địa phương phát triển công nghiệp tốt, các thành phố trọng điểm kinh tế của cả nước như Hà Nội, TP.HCM, các thành phố bản thân đã có tiềm lực tốt như Bình Dương, Quảng Ninh, Bắc Giang… Mặc dù chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch nhưng hậu dịch các địa phương này sẽ bật lên rất nhanh.

– Xin cảm ơn ông về những chia sẻ!