Dự báo dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản nửa cuối năm 2021

Vốn vay ngân hàng vẫn là dòng vốn chủ đạo

Vốn vay ngân hàng vẫn là dòng vốn chủ đạo của nhiều doanh nghiệp nhờ sự ổn định lãi suất huy động và cho vay thuộc diện thấp nhất trong vòng 15 năm qua. 

Cụ thể, Báo cáo một số kết quả chính trong Cuộc điều tra xu hướng tín dụng của các tổ chức tín dụng tháng 6/2021 vừa được Vụ Dự báo, Thống kê – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố cho thấy, nhu cầu tín dụng tổng thể của khách hàng tăng trong 6 tháng đầu năm 2021 và dự báo tiếp tục tăng trong 6 tháng cuối năm và cả năm 2021 ở mọi đối tượng, loại tiền, kỳ hạn và lĩnh vực.  

Theo Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2020, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao, dù 3 năm nay có xu hướng giảm dần. Dư nợ tín dụng 6 tháng đầu năm 2021 ước tăng 5,5 – 6% (mục tiêu tăng trưởng tín dụng 12% vào cuối năm). Trong đó, tính đến ngày 30/4/2021, tín dụng bất động sản tăng 4,83%, hết tháng 6/2021 tăng khoảng 5,5% so với mức tăng 4,8% của tín dụng nông nghiệp, nông thôn; tăng 3,9% của tín dụng doanh nghiệp nhỏ và vừa; tăng 9% của tín dụng xuất khẩu…

Tại Hà Nội, theo Cục Thống kê, tính đến hết tháng 4/2021, dư nợ cho vay ngân hàng đạt 2.035 nghìn tỷ đồng; trong đó, cho vay bất động sản đạt 423 nghìn tỷ đồng, chiếm tỷ trọng gần 20,8% tổng dư nợ cho vay. 

Ngoài ra, hiện nay, các tổ chức tín dụng trên cả nước đang tiếp tục được đẩy mạnh hỗ trợ cho các khách hàng gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch Covid-19; thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi vay, tạm thời giữ nguyên nhóm nợ đối với các khoản vay phù hợp quy định của Ngân hàng Nhà nước và xem xét cho khách hàng vay vốn để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh. 

Bên cạnh những ưu đãi đối với thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước cũng đánh giá, tín dụng bất động sản vẫn còn nhiều rủi ro và cần kiểm soát chặt chẽ. Thời gian tới, các điều kiện cấp tín dụng bất động sản có xu hướng sẽ thắt lại do quan ngại về an toàn tín dụng và ổn định hệ thống. 

Trước tình hình đó, để bảo đảm hoạt động và hạn chế rủi ro, các tổ chức tín dụng nên tập trung quan tâm vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, các dự án bất động sản có quy mô lớn; cấp tín dụng để đầu tư, kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, tăng cường công tác thẩm định, thực hiện các biện pháp phòng ngừa rủi ro, thận trọng cấp tín dụng đối với các khoản tín dụng bất động sản tại các địa bàn đang sốt đất, các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao.

Vốn do doanh nghiệp huy động trực tiếp sẽ gia tăng nhờ Nghị định 81/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nghị định 68/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 8 Nghị định  20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã cho phép bù trừ số tiền thuế thu nhập mà các doanh nghiệp đã nộp thừa (tổng giá trị khoảng 4.875 tỷ đồng) vào số thuế thu nhập doanh nghiệp từ năm 2020 đến hết năm 2024.

Vốn tự thân doanh nghiệp cũng được hỗ trợ nhờ việc kéo dài thời gian nộp thuế và giảm bớt gánh nặng các nghĩa vụ tài chính gắn với dịch Covid-19 đang được thực hiện từ năm 2020 – 2021 cũng giúp ngân hàng và doanh nghiệp có thêm nguồn lực giá rẻ cho hỗ trợ tài chính trong kinh doanh bất động sản.

Vốn đầu tư công, mặc dù không trực tiếp đổ vào thị trường bất động sản, song cũng tạo xung lực tích cực cho thị trường nhờ Chính phủ quyết tâm triển khai các dạng đề án, dự án xây dựng hạ tầng cơ bản và phát triển bất động sản đa dạng phục vụ kinh tế – xã hội theo định hướng và mục tiêu Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 10 năm (2021 – 2030) và Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội 5 năm (2021 – 2025) mới; khuyến khích nâng cấp cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp thực hiện thí điểm một số cụm liên kết ngành nhằm hình thành mạng lưới sản xuất, chuỗi cung ứng và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu tại một số địa phương… 

Đơn cử, ngày 12/5/2021, UBND TP.HCM đã chính thức phê duyệt đề án phát triển kết cấu hạ tầng giao thông trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2020 – 2030 với tổng mức đầu tư dự kiến 137,638 tỷ đồng. Các công trình dự kiến hoàn thành trong năm 2021 gồm: Công trình xây dựng 4 tuyến đường chính trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm; xây dựng Cầu Thủ Thiêm 2; mở rộng đường Đồng Văn Cống; đầu tư hạ tầng kỹ thuật 9 lô đất thuộc khu chức năng số 1 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm; xây dựng cầu vượt trước Bến xe Miền Đông mới trên xa lộ Hà Nội; cầu Long Kiểng; xây dựng mới cầu Hang Ngoài tại quận Gò Vấp; cầu Vàm Sát 2 tại huyện Cần Giờ… Cũng chính những yếu tố này, dự báo giá nhà từ nay đến cuối năm 2021 sẽ tiếp tục tăng ở mức cao. 

Như vậy, rõ ràng dù dịch bệnh Covid-19 có diễn biến phức tạp, nền kinh tế không tránh khỏi những tổn thương sâu sắc thì dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản vẫn luôn đảm bảo.

Tuy nhiên, lưu ý là bất chấp các động thái trồi sụt khá mạnh trên từng phân khúc thị trường bất động sản (gắn với biến động nguồn cung sản phẩm và sự “bấn loạn” trong cơn tăng giá vật liệu xây dựng từ 30 – 50% so với cuối năm 2020, cũng như những ảnh hưởng của đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 ở Việt Nam), giá nhà đang và sẽ giữ xu hướng liên tục gia tăng chung trong cả nửa đầu và cả nửa cuối năm 2021. 

Xu hướng dòng vốn

Về tổng thể, trong nửa cuối năm 2021 sẽ vẫn hiện hữu thực tế thiếu hụt nguồn vốn đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội, kéo theo sự mất cân đối về cung – cầu bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp. Tuy vậy, nếu triển khai tốt, vốn cho nhà ở xã hội sẽ tăng nhờ chủ trương của Chính phủ cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số 71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội.  

Vốn đầu tư trên thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hội tụ và gia tăng cho phân khúc bất động sản công nghiệp; đặc biệt, đầu tư bất động sản phục vụ hoạt động logicstics (hậu cần và kho bãi) sẽ ngày càng trở thành động lực lớn cho thị trường. 

Cụ thể, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới bởi lượng vốn lớn từ các quỹ đầu tư bất động sản mới lập đã sẵn sàng đổ bộ vào Việt Nam. Đặc biệt, vốn trong và ngoài nước sẽ đổ vào những khu công nghiệp đã được quy hoạch sẽ có cải thiện nhiều, nhờ chủ trương “xây tổ đón đại bàng” của Chính phủ cũng như các địa phương có tiềm năng thu hút FDI… Đơn cử, TP.HCM đã thu hút nguồn vốn FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 1,15 tỷ USD, tăng 35,3% so với cùng kỳ năm ngoái (0,85 tỷ USD) và chiếm tới 80% tổng 1,43 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới của Thành phố trong nửa đầu năm 2021.

Ngoài ra, các dự án bất động sản nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng được nhu cầu thực của người dân trung lưu sẽ là điểm đến của nhiều dòng tiền. Dòng tiền sẽ tập trung vào các sản phẩm bảo đảm chất lượng và tiện ích như: Đất thổ cư và nhà riêng có giấy tờ hợp pháp và địa điểm đắc địa; các dự án căn hộ chung cư có không gian làm việc đủ sáng và thoáng khí, thiết kế bền vững nhằm tiết kiệm năng lượng. Nhất là khi mô hình làm việc tại nhà đang kéo dài thì đây sẽ là xu hướng mới thu hút vốn đầu tư mạnh . 

Cùng với đó, thị trường đang và sẽ tiếp tục chứng kiến sự quy tụ các dòng vốn để phát triển sản phẩm nghỉ dưỡng, đô thị ven đô và ven biển quy mô lớn, nhiều tiện ích, đa công năng và phong phú chủng loại sản phẩm; cũng như  các dự án phát triển các sản phẩm bất động sản nhà ở đáp ứng nhu cầu “đô thị trong đô thị” hay “bất động sản tích hợp” môi trường sống xanh, lành mạnh.

Vốn đầu tư vào bất động sản du lịch sẽ không chỉ hướng tới biển, mà sẽ lan tỏa tới những vùng có lợi thế rừng núi có khả năng khai thác kinh doanh tốt; đặc biệt, tập trung vào những dự án phát triển hạ tầng du lịch có quy mô lớn, đồng bộ, hiện đại, đa dạng về chức năng cung ứng dịch vụ, có cơ hội khai thác kinh doanh bền vững…

Ngoài ra, các phân khúc này sẽ được khích lệ nhiều hơn cùng với xu hướng gia tăng các chính sách khuyến mãi, kích cầu người mua ngày càng đa dạng và hấp dẫn, không chỉ thay đổi mức đóng, gia hạn thời gian thanh toán, tặng voucher, mà còn là giảm tỷ lệ thanh toán, tăng tỷ lệ chiết khấu, cam kết mua lại…

Bên cạnh các phân khúc kể trên, dòng vốn đầu tư vào ngành bất động sản y tế và chăm sóc sức khỏe cũng dự báo sẽ gia tăng trong thời điểm cuối năm 2021. Trong đó, vốn sẽ tập trung nhiều hơn cho phát triển các dạng kho lạnh phục vụ nhu cầu ngày càng cao các loại sản phẩm nhạy cảm với nhiệt độ như vắc xin, mỹ phẩm, thực phẩm, dược phẩm…

Tuy nhiên, nhìn chung tâm lý chờ đợi sẽ vẫn khá đậm trong cộng đồng nhà đầu tư nhưng khách hàng sẽ kỳ vọng và gửi niềm tin vào các dự án được các quản lý bởi các thương hiệu vận hành quốc tế có uy tín cao hơn là những chương trình cam kết lợi nhuận mà thiếu điều kiện bảo đảm tin cậy.

Vì vậy, đòi hỏi các doanh nghiệp và các nhà đầu tư cần chịu nhiều áp lực để chủ động và tích cực hơn trong thay đổi tư duy, mô thức kinh doanh phù hợp, an toàn và hiệu quả; tránh dùng đòn bẩy quá lớn, nhất là kinh doanh kiểu “tay không bắt giặc”, hoặc “mượn đầu heo nấu cháo”…

Đặc biệt là đối với các loại hình bất động sản đang chịu nhiều tác động trực tiếp từ dịch bệnh như: Thị trường bất động sản bán lẻ, cho thuê mặt phố, khách sạn, văn phòng, đất nền, chung cư.

Như vậy, có thể khẳng định, trong ngắn hạn thị trường bất động sản chưa ổn định trước tác động của làn sóng Covid-19 mới; tuy nhiên, trong trung hạn triển vọng của thị trường là tích cực. Bởi, có nhiều căn cứ để tin rằng, Việt Nam đang và sẽ triển khai quyết liệt và thành công chiến lược tiêm vắc xin để đạt miễn dịch cộng đồng vào đầu năm 2022. Đây chính là điều kiện quan trọng bậc nhất để giúp nhiều hoạt động kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng dần hồi phục và tăng trưởng mạnh mẽ trở lạị ngay từ nửa cuối năm 2021.