Dự án nhà ở thương mại bị “treo” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Thừa Thiên – Huế: Loay hoay tìm hướng tháo gỡ

(Xây dựng) – Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thừa Thiên – Huế cho biết, Khu nhà ở An Đông, Dự án Khu phức hợp Thủy Vân giai đoạn 1, Khu đô thị Phú Mỹ An đã được lựa chọn nhà đầu tư và triển khai thực hiện từ trước thời điểm năm 2013. Tuy nhiên, diện tích bàn giao đất trên thực địa cho chủ đầu tư triển khai thi công dự án rơi vào thời điểm sau Luật Đất đai 2013 ra đời.

Dự án Khu phức hợp Thủy Vân giai đoạn 1 (thành phố Huế) do Công ty Cổ phần Apec Land làm chủ đầu đang gặp vướng mắc nên xây dựng dở dang.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thừa Thiên – Huế: Nguyên nhân do triển khai giải phóng mặt bằng đối với các Dự án Khu nhà ở An Đông, Dự án Khu phức hợp Thủy Vân giai đoạn 1, Khu đô thị Phú Mỹ An gặp khó khăn, phức tạp nên kéo dài qua nhiều năm. Do đó, hầu hết diện tích bàn giao đất trên thực địa cho chủ đầu tư triển khai thi công dự án rơi vào thời điểm sau Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành (chưa có quyết định giao đất).

Sở Tài nguyên và Môi trường Thừa Thiên – Huế cho biết: “Trước đây, để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các dự án này, Sở Tài nguyên và Môi trường đã căn cứ Luật Đất đai 2003 và điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ, quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trường hợp theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì thực hiện thu hồi đất, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện giải phóng mặt bằng và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào văn bản công nhận kết quả đấu giá của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận đã nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không phải ra quyết định giao đất, cho thuê đất” để thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên, đến nay qua rà soát lại tại Điều 99 Luật Đất đai 2013 có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Điểm b Khoản 1 quy định trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là “người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.

Tại thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành (01/7/2014) và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 (thay thế Nghị định 69/2009/NĐ-CP và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003), không có quy định xử lý chuyển tiếp việc cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp như các dự án nêu trên. Do có vướng mắc liên quan đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND tỉnh đã có Công văn đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét hướng dẫn.

Tại Công văn hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường: Trường hợp các dự án khu đô thị mới được giao đất theo hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất tại thời điểm Nghị định số 69/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, việc giao đất phù hợp với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 28 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, nhưng do công tác giải phóng mặt bằng phức tạp nên đến thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, nhà đầu tư mới được bàn giao đất để thực hiện dự án dẫn đến dự án thực hiện dở dang. Đến nay, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đúng theo quy định của pháp luật thì UBND tỉnh Thừa Thiên – Huế áp dụng thủ tục đất đai theo quy định tại khoản 3 Điều 14 của Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT để giải quyết việc giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận.

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thừa Thiên – Huế cho biết: Qua quá trình nghiên cứu nội dung hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai và rà soát lại hồ sơ pháp lý các dự án này đến nay vẫn còn nhiều lúng túng khi triển khai thực hiện. Cụ thể, về nghĩa vụ tài chính các nhà đầu tư đã thực hiện theo cơ chế tài chính được duyệt đạt từ 70% giá trị quyền sử dụng đất. Nếu giao đất tại thời điểm hiện nay thì nghĩa vụ tài chính có phải được xác định lại theo quy định tại khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013: “Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”. Trong trường hợp xác định lại sẽ khó đảm bảo tính khả thi cho nhà đầu tư, dễ dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thừa Thiên – Huế: Thực tế các dự án này, đến nay đã được nhà đầu tư chuyển nhượng phần lớn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho người dân, cũng như đã chuyển nhượng một phần dự án cho nhà đầu tư thứ cấp, đã bàn giao lại cho địa phương một số quỹ đất để tổ chức đấu giá đất ở phân lô, lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội… trường hợp phải ban hành quyết định giao đất, theo quy định tại Điều 53 Luật Đất đai 2013: “Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này…”. Do đó, việc thực hiện giao đất sẽ rất phức tạp, khó khăn trong quá trình xử lý.

Trường hợp giao đất 1 phần đối với diện tích đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, thì phần diện tích đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đã thực hiện sẽ xử lý như thế nào để tạo điều kiện cho người dân và chủ đầu tư tiếp tục giao dịch.

Sở Tài nguyên và Môi trường Thừa Thiên – Huế cho biết: Để xử lý vấn đề này, quan điểm của Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất UBND tỉnh cho phép thực hiện thủ tục giao đất, đối với diện tích chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, để nhà đầu tư tiếp tục triển khai thực hiện dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Đối với phần diện tích nhà đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, kiến nghị UBND tỉnh làm việc với Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường để cho phép tính toán áp dụng nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư đã thực hiện đối với Nhà nước, theo thông báo của cơ quan Thuế là đã thực hiện nghĩa vụ tài chính; không bị điều chỉnh bởi thời điểm quyết định giao đất để đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.

Không chỉ riêng dự án này ở Thừa Thiên – Huế mà còn nhiều dự án khác trên cả nước cũng rơi vào tình trạng tương tự khiến chủ đầu tư và UBND các tỉnh gặp nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết. Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sớm có văn bản trình Chính phủ để sớm tháo gỡ những vướng mắc trên.

Cuối tháng 10/2023, UBND tỉnh Thừa Thiên – Huế đã có Văn bản gửi Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ về việc xin ý kiến hướng dẫn vướng mắc liên quan đến thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ đầu tư Dự án Khu nhà ở An Đông, Dự án Khu phức hợp Thủy Vân giai đoạn 1, Khu đô thị Phú Mỹ An có sử dụng đất đã được lựa chọn nhà đầu tư trước thời điểm Luật Đất đai 2013.