Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Những nguyên tắc chung sẽ bao quát và rõ ràng hơn

(Xây dựng) – Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được lấy ý kiến rộng rãi trên cả nước. Đây được coi là dự án Luật với nhiều chính sách mới hướng đến nền thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định. Việc thay đổi tích cực ngay từ những quy định chung có tính nguyên tắc chủ đạo xuyên suốt sẽ đảm bảo Luật được bao quát, đầy đủ, rõ ràng hơn.

Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ có những thay đổi từ những quy định chung mang tính nguyên tắc.

Phạm vi điều chỉnh bao quát hơn

Trong Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 hiện hành, với phạm vi điều chỉnh và nội hàm quy định chưa được hiểu thấu đáo, chính xác, rõ ràng do nhiều khái niệm quan trọng còn thiếu, chưa đầy đủ gây lúng túng, khó khăn cho các tổ chức, cá nhân trong quá trình áp dụng và thực hiện pháp luật.

Chính vì thế, trong Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đang được lấy ý kiến có những cụm từ, khái niệm quan trọng được nghiên cứu bổ sung, giải thích, làm rõ để thống nhất cách hiểu, như: “Bất động sản”, “Dự án bất động sản”, “Hợp đồng kinh doanh bất động sản”, “Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản”, “Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản”… Việc bổ sung này là cần thiết nhằm làm rõ hơn nội hàm các quy định, phạm vi điều chỉnh của Luật.

Trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), ngay từ quy định về phạm vi điều chỉnh sẽ bao quát được hết nội dung quy định của Luật sửa đổi. Đồng thời, những nguyên tắc kinh doanh bất động sản và các hành vi bị cấm cũng được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung đảm bảo thống nhất, đồng bộ hơn với Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và với tình hình thực tiễn.

Bên cạnh đó, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định cụ thể để tránh sự chồng chéo tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Trong đó, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai cũng được làm cũ thể, chi tiết hơn.

Nhiều điểm đáng chú ý kể đến như việc tăng cường tính công khai, minh bạch của hoạt động kinh doanh BĐS, thị trường BĐS và tính kết nối giữa hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS với các hệ thống khác có liên quan, như: hệ thống thông tin về đất đai; công chứng, chứng thực… Sự thay đổi tích cực này nhằm đồng bộ với các giải pháp trong Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và nằm trong những định hướng phát triển thị trường BĐS ổn định, bền vững trong tương lai.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), Dự án Luật sửa đổi lần này sẽ bổ sung 01 Điều quy định về “Áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan” để xác định rõ vị thế, vai trò của Luật Kinh doanh BĐS. Đây sẽ là nguyên tắc, cơ sở để giải quyết khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa nội dung, quy định của pháp luật khác có liên quan (như: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư…); đặc biệt là kinh doanh BĐS trong các dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh.

Tạo hành lang pháp lý đầy đủ, rõ ràng

Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đưa ra những quy định mang tính nguyên tắc chung cụ thể hơn, rõ ràng hơn sẽ có tác động tích cực đến công tác quản lý và phát triển thị trường BĐS, cũng như kinh tế – xã hội.

Theo Bộ Xây dựng, việc sửa đổi, bổ sung, thay thế những quy định chung của Luật Kinh doanh BĐS 2014 sẽ giải quyết được những vấn đề bất cập của Luật hiện hành, giúp cho hoạt động kinh doanh BĐS ngày càng công khai, minh bạch, hạn chế được tối đa các hành vi vi phạm pháp luật.

Điều này sẽ giúp cho thị trường BĐS tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, ngân sách Nhà nước qua đó sẽ tăng thu, việc tái đầu tư lại xã hội (như mở rộng trường học, xây dựng công viên, phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp…) sẽ có thêm nguồn lực để thực hiện. Quan trọng hơn nữa là góp phần phát triển kinh tế – xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội.

Có thể thấy rằng, Dự án Luật sửa đổi đã tăng cường công cụ quản lý sẽ giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước các cấp có thêm công cụ để giám sát, điều tiết hoạt động kinh doanh BĐS, thị trường BĐS.

Theo ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng): Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ, rõ ràng, minh bạch hơn cho hoạt động kinh doanh BĐS và kiểm soát thị trường BĐS. Nhiều nguyên tắc chung được quy định rõ rơn, bao quát hơn sẽ bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Như vậy, khách hàng sẽ được hưởng lợi từ các chính sách này.

Những thay đổi từ quy định mang tính nguyên tắc chung cũng phù hợp với hệ thống pháp luật. Việc sửa đổi, bổ sung những khái niệm, phạm vi điều chỉnh sẽ khắc phục được sự giao thoa, chồng chéo, xung đột hiện nay giữa các đạo luật về điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS. Tạo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật hiện nay.

Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) tiếp tục thể chế hóa kịp thời những định hướng quan trọng của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022, đó là việc: Hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất. Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.

Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ làm rõ phạm vi điều chỉnh để khắc phục sự xung đột giữa hệ thống pháp luật liên quan.

Việc nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định mang tính nguyên tắc chung là bước thay đổi tích cực đầu tiên, đảm bảo tính khoa học, xuyên suốt trong các chính sách đột phá, phù hợp với thực tiễn tiếp theo trong Dự án Luật.

Với ý nghĩa quan trọng này, Bộ Xây dựng đang tiến hành lấy ý kiến góp ý rộng rãi trên cả nước về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây được coi là Dự án Luật có tác động lớn đến xã hội, người dân và tác động đến sự phát triển kinh tế – xã hội của cả nước.

Thời gian dự kiến trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến lần đầu đối với Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5 năm 2023) và thông qua dự án Luật vào kỳ họp thứ 6 (tháng 10 năm 2023).

Dự án Luật nếu được thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2024.