Dự án đáng sống – Nơi con người hướng đến

(TN&MT) – Chưa khi nào thị trường bất động sản Việt Nam lại sôi động như bây giờ, với nhiều phân khúc khác nhau: nhà ở cao cấp, siêu cao cấp, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư…

Hàng trăm khu đô thị mới với hàng ngàn chung cư cao tầng từ 9 đến hàng chục tầng và hơn nữa, đã và đang được triển khai xây dựng tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho hàng chục triệu dân đô thị, đặc biệt là 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Và 2 đại đô thị này như tấm gương khổng lồ phản chiếu một cách trung thực nhất, khách quan nhất những mảng sáng – tối của thị trường bất động sản trong quá trình phát triển, để các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, nhà đầu tư và cả người dân phải quan tâm suy nghĩ.

1. Đã lâu, khoảng mươi năm trở về trước, tại một hội thảo về thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng tổ chức, một chuyên gia đến từ đại học Singapore đã khuyến cáo chính quyền và các nhà đầu tư “Đừng tạo nên các khu đô thị chỉ là nơi để ngủ!” khi ông nói về sự thiếu hụt hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tại nhiều dự án khu đô thị mới ở Việt Nam khi đó. Năm 2006, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5/1/2006 quy định về Quy chế khu đô thị, trong đó có chỉ rõ “khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị  đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.

Quy hoạch không gian cây xanh luôn được người dân quan tâm.

Chúng ta hay nói về dự án đáng sống và thế nào được gọi là đáng sống. Có lẽ hai điều vừa dẫn ra ở trên đã cho thấy một phần của đáp án. Khái niệm về dự án đáng sống hay Khu đô thị đáng sống không phải là mới, mà theo GS. Nguyễn Trọng Hòa, cách đây 70 – 80 năm về trước, nhiều nước châu Âu và Bắc Mỹ đã xuất hiện lý thuyết về chất lượng sống đô thị (Quaility of urban life). Và cũng từ đó đến nay, những tiêu chí để đánh giá chất lượng sống đô thị ngày càng được hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh những yêu cầu cơ bản có tính bắt buộc mà Nhà nước quy định khi hình thành một dự án Khu đô thị mới thì dự án đáng sống còn có nhiều cấp độ khác nhau, tiêu chí khác nhau, phù hợp với từng nhóm đối tượng trong xã hội, thông qua văn hóa, lối sống, kinh tế.

2. Trong nền kinh tế thị trường, nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt mang tính xã hội rất cao. Gọi là hàng hóa bởi căn hộ chung cư hay nhà ở đơn lẻ đều là sản phẩm được tạo ra bởi chủ đầu tư và sản phẩm đó được bán cho người dân có nhu cầu. Tuy nhiên, ở nước ta, các dự án nhà ở đều được bán khi sản phẩm chưa hoàn thành, mới chỉ ở mức xây móng hoặc làm hạ tầng cơ bản, thậm chí có dự án mới chỉ hình thành trên bản vẽ được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Khách hàng mua căn hộ cho mình qua các hình vẽ 3D rực rỡ sắc màu và những lời mời chào quảng cáo đầy hấp dẫn của chủ đầu tư và các “cò” môi giới bất động sản.

Đây cũng là vấn đề làm nảy sinh tiêu cực nếu chủ đầu tư không đủ tiềm lực kinh tế, không kinh doanh chân chính. Không ít dự án bị đóng băng, triển khai chậm tiến độ vài năm so với hợp đồng mua bán, thậm chí có chủ đầu tư bị phá sản, vướng vào vòng lao lý vì vi phạm pháp luật, dẫn đến hàng trăm tỷ đồng của khách hàng bị chiếm dụng mà không có khả năng chi trả. Sự không minh bạch hay có hành vi lừa đảo vì lòng tham của một số chủ đầu tư kinh doanh bất động sản thời gian qua đã gây bức xúc trong xã hội.

Gần đây, dư luận lại dậy sóng về chuyện Quỹ bảo trì nhà chung cư đang bị chủ đầu tư chiếm dụng, sử dụng không đúng mục đích, thậm chí cố tình chiếm đoạt xảy ra ở nơi này nơi khác; hay không gian công cộng như sân vườn, bãi đỗ xe… của khu chung cư bị chủ đầu tư chiếm dụng, biến thành nơi kinh doanh để kiếm lời… Đã xuất hiện ngày nhiều các vụ khiếu kiện, tranh chấp không chỉ biểu tình, căng băng rôn, biểu ngữ đưa nhau ra tòa giữa cư dân sống trong nhà chung cư với chủ đầu tư mà còn xảy ra xô xát gây mất trật tự trị an trong khu vực. Rồi nữa, trong quá trình sử dụng, hệ thống phòng cháy nổ trong tòa nhà không được chủ đầu tư quan tâm, dẫn đến nhiều vụ cháy nổ xảy ra gây thiệt hại về người, tài sản của cư dân và ảnh hưởng đến độ bền vững kết cấu của công trình…

Rất nhiều vấn đề đã và đang nảy sinh trong quá trình xây dựng, quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư. Tất cả những điều đó nếu không được giải quyết kịp thời, triệt để sẽ là nguy cơ tiềm ẩn dẫn đến sự bất ổn kéo dài ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân đô thị. Không phải không có lý khi người ta cho rằng, nhà chung cư hay khu đô thị mới nếu không phải là không gian sống an toàn, bền vững, nhân văn thì chỉ vài mươi năm nữa thôi sẽ trở thành các khu nhà nhà ổ chuột mới(?!). Và như thế, sẽ chẳng bao giờ có cái gọi là “Dự án đáng sống!”.

Tuy nhiên, những tiêu chuẩn, tiêu chí, quy định có tính bắt buộc của Nhà nước mà chủ đầu tư phải thực hiện khi triển khai dự án khu đô thị mới hay chung cư riêng lẻ, như mật độ xây dựng, tỷ lệ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất… chỉ là điều kiện cứng, có thể đo đếm được. Còn những yếu tố mềm như kiến trúc, văn hóa, lối sống, quan hệ xã hội – cộng đồng giữa cư dân với cư dân, giữa cư dân với chủ đầu tư, với Ban Quản lý… thì không phải lúc nào, khi nào cũng được nhìn nhận một cách đầy đủ. Mà chính các yếu tố mềm đó sẽ tạo nên “hồn cốt” của một khu đô thị, một điểm dân cư, để tạo nên một nơi chốn đáng sống, nơi mà mỗi cư dân khi ra đi đều thấy nhớ và đau đáu muốn trở về!

Không phải không có lý do mà khi cho ý kiến về Dự thảo Luật Kiến trúc, đa số thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XIV, đặc biệt Chủ tịch Quốc hội đã rất quan tâm đến yếu tố bản sắc văn hóa trong kiến trúc, coi đây là một điều quan trọng phải đưa vào Luật, bởi nó có tính chính trị, tính định hướng cho phát triển kiến trúc Việt Nam. Kiến trúc là biểu hiện của văn hóa. Vì thế kiến trúc Việt Nam dù hiện đại, cách tân đến đâu cũng phải có bản sắc văn hóa bản địa. Nó phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, môi trường cảnh quan, phù hợp với lối sống, văn hóa, tập quán của dân cư mỗi vùng, miền, địa phương. Kiến trúc các chung cư, khu đô thị mới cũng không nằm ngoài định hướng chung đó.

Khu đô thị đáng sống nhờ có không gian xanh.

Một khu đô thị dù hiện đại đến đâu nhưng khi bước chân vào đó cứ ngỡ là mình lạc vào một đô thị xa lạ ở châu Âu hay Bắc Mỹ thì không thể gọi là đô thị có bản sắc Việt Nam. Khi thiết kế một công trình chung cư, người Kiến trúc sư phải quan tâm đến điều kiện khí hậu, hướng gió, môi trường chung quanh để tạo ra một không gian sống thân thiện, an toàn, bền vững và tiết kiệm. Một sự tắc trách, bất cẩn, thiếu kiểm tra trong khâu thiết kế, thi công, giám sát, nghiệm thu sẽ dẫn đến hậu quả khó lường!

Từ những năm 1930, Le Corbusie – kiến trúc sư vĩ đại của thế kỷ XX đã nói “Nhà ở là cỗ máy để ở”. Tư tưởng đó vẫn rất đúng đối với loại hình nhà chung cư hôm nay. Bởi chung cư là sản phẩm của khoa học kỹ thuật xây dựng và công nghệ mới. Nó hoàn toàn khác cấu trúc một nhà phố, lại càng không phải là nhà ở nông thôn. Chung cư là tổ hợp của từng căn hộ độc lập, riêng tư nhưng lại được vận hành theo một hệ thống quản lý chung, đồng bộ và hiện đại, như thang máy, thang bộ, thang cứu hỏa, hành lang, hầm để xe, hệ thống kỹ thuật cấp thải nước, điện, internet, truyền hình cáp….

Chung cư còn là một xã hội thu nhỏ, bởi cư dân sống trong đó (trừ nhà ở tái định cư) đến từ nhiều vùng, miền khác nhau, âm ngữ, thói quen, lối sống, cách ứng xử trong giao tiếp cũng khác nhau. Vì thế, để tạo nên một quần cư sống hòa thuận, hòa đồng, thân thiện phải bắt đầu từ việc làm quen với lối sống – văn hóa ở chung cư. Một lối sống hiện đại tôn trọng tuyệt đối sự riêng tư của người khác, nhưng lại không hờ hững, xa lạ. Không biến thang máy, hành lang chung làm sở hữu của riêng mình để tùy tiện sử dụng hay lấn chiếm để đồ đạc, không tùy tiện đập, phá thay đổi cấu trúc căn hộ khi không được cơ quan quản lý cho phép để đảm bảo độ bền vững của hệ kết cấu chung của tòa nhà. Có rất nhiều vấn đề đặt ra cho “Văn hóa ở chung cư”, cái mà hiện nay ít được quan tâm(?!)

Trong Đồ án quy hoạch chung đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, thì vị trí các dự án khu đô thị mới đều đã được xác định, đó là cơ sở quan trọng để tạo nên sự kết nối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông giữa trung tâm đô thị với các khu đô thị mới và giữa các khu đô thị với nhau. Người dân sống trong các khu đô thị mới sẽ dễ dàng, thuận lợi trong hoạt động giao thông và tiếp cận với phương tiện giao thông công cộng của thành phố với cự ly đi bộ khoảng 300 m. Trong khu đô thị mới, không gian công cộng (chiếm từ 60 – 70% hay hơn nữa đất dự án) ngoài vườn hoa, cây xanh, mặt nước, đường giao thông nội bộ, bãi để xe… thì còn có các công trình dịch vụ thiết yếu như trường học, nhà trẻ mẫu giáo, cơ sở y tế, thương mại (siêu thị, chợ). Thế nhưng, thực tế những năm qua cho thấy, không phải khu đô thị mới nào cũng đáp ứng được các điều kiện trên.

Với rất nhiều lý do khách quan và chủ quan, nhiều khu đô thị mới được xây dựng trong tình trạng thiếu kết nối với hệ thống hạ tầng đô thị và giữa các khu đô thị mới với nhau, biến khu đô thị mới trở thành những ốc đảo cô độc, gây khó khăn cho cư dân trong cuộc sống thường ngày, ảnh hưởng đến chất lượng môi trường sống một cách bền vững.

3. Như đã phân tích, không phải khu đô thị mới nào cũng giống nhau, bởi mỗi chủ đầu tư tùy theo năng lực và tiềm lực kinh tế của mình để tham gia vào các phân khúc nhà ở cao cấp, siêu cao cấp (nhà ở thương mại); nhà ở giá rẻ (nhà ở xã hội) hay nhà ở tái định cư sử dụng nguồn vốn Nhà nước để thực hiện các dự án di dân để giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án phúc lợi xã hội (như làm đường, công viên…). Mỗi loại hình nhà ở sẽ đáp ứng nhu cầu ở cho một loại tầng lớp xã hội trong nền kinh tế thị trường, và dĩ nhiên, giá bán cũng rất khác nhau. Từ 10 – 20 triệu/m2 (nhà ở xã hội) cho đến 40 – 60 triệu/m2 hay nhiều hơn nữa thậm chí là vài trăm triệu/m2 đối với nhà ở thương mại, cao cấp.

Cư dân của mỗi phân khúc nhà ở sẽ hưởng thụ những dịch vụ khác nhau, phù hợp với túi tiền mà họ bỏ ra. Sẽ không có gì ngạc nhiên khi bước vào bất kỳ tòa nhà chung cư nào trong khu đô thị mới cao cấp của một Tập đoàn đầu tư bất động sản lớn rất nổi tiếng ở Hà Nội và trên cả nước, ta có cảm giác như bước vào một khách sạn 4 – 5 sao nào đó, từ cách ứng xử thân thiện nhưng cẩn trọng của dịch vụ bảo vệ, cho đến cái sạch sẽ sang trọng của không gian sảnh, buồng thang máy, rồi các tiện ích cao cấp trong khu nhà ở như bể bơi bốn mùa, trung tâm thương mại – vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học theo tiêu chuẩn quốc tế… công viên, cây xanh, mặt nước bốn mùa rực rỡ sắc hoa.v.v… Đây là nơi đáng sống với chất lượng sống cao dành cho những cư dân thành đạt và có nhiều tiền. Trong khi đó, đến Khu đô thị mới Đặng Xá, một dự án nhà ở xã hội, nơi dành cho người thu nhập thấp, ta sẽ có cảm giác thân thiện, gần gũi, không xa cách. Các tòa nhà 6 tầng, tầng một để trống là nơi gửi xe đạp, xe máy và kinh doanh thương mại, được thiết kế theo hướng kiến trúc xanh, nối với nhau bởi những không gian mở sạch sẽ tràn ngập ánh sáng, gió, khí trời và màu xanh cây cỏ. Khu đô thị Đặng Xá nằm gần Quốc lộ 5, thuộc huyện Gia Lâm, có đầy đủ các công trình tiện ích như nhà trẻ, trường mẫu giáo, trường học, trung tâm y tế, siêu thị, các cửa hàng dịch vụ phục vụ cư dân. Dù cách trung tâm Hà Nội 20 km, nhưng giao thông công cộng thuận tiện. Người dân chỉ mất mươi phút đi bộ là đến điểm đỗ xe buýt để vào thành phố. Có lẽ, với phân khúc nhà ở xã hội (chỉ 15 triệu/m2) thì được sống trong khu đô thị mới kiểu như Đặng Xá là ước mơ, là hạnh phúc của rất nhiều triệu người trong xã hội hiện nay. Và vì thế, không có gì ngạc nhiên khi khu đô thị này đã từng được trao Giải thưởng danh giá – Giải thưởng Kiến trúc Quốc gia và Giải thưởng Kiến trúc xanh Việt Nam. Cho đến thời điểm này, Khu đô thị mới Đặng Xá vẫn là hình mẫu về một khu đô thị giá rẻ dành cho người thu nhập thấp của Thủ đô.

Thay lời kết

Câu chuyện về “Dự án đáng sống” cũng là chuyện của đô thị đáng sống mà các thành phố của chúng ta đang hướng đến. Sẽ hạnh phúc biết bao khi được sống trong một không gian sống bền vững, an toàn, đầy tính nhân văn, hài hòa thân thiện với thiên nhiên, với môi trường xung quanh và với cộng đồng. Sống ở đó con người được đáp ứng đầy đủ các nhu cầu cần thiết của đời sống, từ giao thông công cộng đến chăm sóc sức khỏe, học tập và việc làm. Một không gian sống như thế sẽ là nơi chốn để ta yêu thương, để ta trao gửi niềm tin vào xã hội, vào tương lai tốt đẹp cho dù cuộc sống ngày hôm nay còn rất nhiều khó khăn vất vả, chưa thật sự đủ đầy.

(Hà Nội, tháng 8/2021)