Dòng tiền vào bất động sản phòng thủ?

Thị trường bất động sản (BÐS) đang trải qua giai đoạn đầy khó khăn cả về nguồn cung và thanh khoản. Theo các chuyên gia, dòng tiền nhà đầu tư có thể đang lui về phòng thủ tại những sản phẩm biên lợi nhuận thấp nhưng an toàn với tính pháp lý cao.

Lo lạm phát “găm tiền” vào BÐS

Trước những động thái kiểm soát tín dụng BĐS và phát hành trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây của cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Nam Land cho biết, trong bối cảnh hiện nay, nếu xuất hiện các biến động lớn liên quan đến tài chính thì giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng với dự báo lạm phát tăng cao. Khi đó, đối với các nhà đầu tư có nhu cầu tìm kiếm kênh neo giữ tài sản thì bất động sản thường là kênh đầu tiên được nghĩ đến.

Trên thực tế, trong suốt thời gian qua, bất động sản luôn là kênh đầu tư có sức đề kháng tốt trước nhiều biến động của thị trường, dịch bệnh hay lạm phát…

Ông Quân phân tích đã xuất hiện cơ hội bắt đáy thị trường BĐS giữa thời thanh lọc gắt gao. “Thị trường BĐS đang trong vòng xoáy siết tín dụng, nhà đầu tư hướng về dòng vốn trung – dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự án bất động sản được bảo chứng chất lượng, bởi các đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín. Tuy nhiên đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các BĐS với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường BĐS.”, ông Quân nhấn mạnh. Đánh giá xu hướng đầu tư bất động sản trong nửa cuối năm 2022 và 3 năm tới, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho rằng xu hướng hình thành các đô thị và đại đô thị tại các khu vực vùng ven quy mô từ 70 ha trở lên. Việc Hà Nội đi trước đến từ khả năng kết nối rất tốt các khu vực vùng ven với trung tâm thành phố.

Với các thách thức đặt ra trên thị trường BĐS, đại diện CBRE cho rằng vấn đề cần quan tâm là những thay đổi về quy định, thuế, đất đai; chi phí tăng cao, các vấn đề về giấy phép và rủi ro mất cân đối cung cầu. Về phía người mua nhà cần quan tâm tới dự án có khả năng kết nối tốt tại các huyện ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận TPHCM và Hà Nội, các rủi ro về lãi suất và pháp lý.

Dòng tiền trú ngụ BÐS nào?

Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư. Theo báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản công nghiệp của công ty tư vấn Cushman & Wakefield, các nhà đầu tư trong nước bắt đầu tham gia phát triển nhà xưởng hiện đại có mức giá thuê trung bình cao nhất khu vực.

Trong đó, Bắc Ninh là một trong những địa phương có nguồn cung nhà xưởng xây sẵn dồi dào, nhất là nhà xưởng hiện đại nhờ hưởng lợi từ những nhà sản xuất chính như Samsung Canon và những ngành phụ trợ cho những hãng này.

Theo sau, Hải Phòng cũng là một vùng công nghiệp chủ chốt khác ở miền Bắc. Thành phố này đứng thứ hai về cả nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và về giá thuê trung bình trong cả khu vực.

Năm nay, miền Bắc liên tiếp các nhà đầu tư tổ chức và chủ đầu tư bất động sản công nghiệp nhắm đến phân khúc nhà xưởng hạng A. Trong nửa đầu năm nay, nhiều nguồn cung mới cũng được tung ra trên thị trường, trong đó hạng A đạt hơn 480.000m2, tăng gần gấp đôi so với cuối năm ngoái.

Mới đây, Indochina Kajima, liên doanh giữa Indochina Capital và Tập đoàn Kajima (Nhật Bản) vừa tổ chức lễ khởi công dự án Core5 Hải Phòng tại Khu công nghiệp Deep C 2 Hải Phòng, Hải Phòng, Việt Nam. Sau khi hoàn thiện, dự án sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 96.000m2 nhà xưởng, nhà kho xây sẵn đạt tiêu chuẩn quốc tế để cho thuê. Dự kiến thời gian bàn giao các nhà xưởng, nhà kho đầu tiên sẽ diễn ra vào đầu Quý 2 năm 2023.

Nhận định về tiềm năng phát triển của thị trường BĐS công nghiệp tại Hải Phòng, ông Keisuke Koshijima, Giám đốc đại diện kiêm Phó chủ tịch điều hành của Tập đoàn Kajima, cho biết: “Hải Phòng đã đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng một cách toàn diện, trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi logistics toàn cầu, với sân bay quốc tế Cát Bi, cảng nước sâu quốc tế Lạch Huyện và kết nối trực tiếp với Hà Nội thông qua đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, đồng thời thu hút nhiều nhà sản xuất quy mô lớn, trong đó bao gồm LG và Pegatron. Ngoài ra, Hải Phòng có tốc độ tăng trưởng kinh tế ấn tượng, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt gần 1,1 tỷ USD. Chúng tôi tin rằng Hải Phòng là một địa điểm đầu tư hấp dẫn…”