Đồng Nai: Cần có cơ chế tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản (Bài 2)

Trống đánh xuôi, kèn thổi ngược

Theo tìm hiểu của PV, hiện tỉnh Đồng Nai đang triển khai rất nhiều dự án quan trọng nhằm thúc đẩy mạnh hơn sự phát triển của nền kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, trong lĩnh vực BĐS, không ít công trình, dự án phải nằm chờ vì vướng mắc về việc xác định thủ tục pháp lý để tính tiền sử dụng đất. Dự án kéo dài sẽ khiến tổng kinh phí thực hiện bị đội lên theo từng năm, không chỉ gây khó khăn cho nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống của công nhân lao động.

Như chúng tôi đã phân tích trong bài báo ngày 15/12/2021 vừa qua, trường hợp của Công ty CP BĐS Đại Thành Công Bình Thuận chỉ là một trong rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đang vướng thủ tục nộp tiền sử dụng đất nên không thể triển khai dự án mặc dù quyết định chủ trương đầu tư đã được ký từ rất lâu.

Điều này đưa doanh nghiệp vào thế khó, rất cần lãnh đạo tỉnh cho cơ chế để tháo gỡ. Điển hình là việc UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận chủ trương đầu tư cho doanh nghiệp từ ngày 04/9/2018 , Sở Xây dựng đã cấp phép quy hoạch ngày 08/10/2018 nhưng cho đến nay Sở TNMT tỉnh này lại không đồng ý cho DN nộp tiền sử dụng đất theo điều 73 của Luật đất đai năm 2013, buộc phải thực hiện theo điều  62  của Luật đất đai năm 2013 gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư.

Điều đáng nói, đối với vụ việc trên Tổng Cục Quản lý Đất đai đã có văn bản hướng dẫn Sở TNMT tỉnh áp dụng các quy định pháp luật rất rõ: “Căn cứ quy định của pháp luật và nội dung Công văn số 288/2020/CVDTCBT của Công ty CP BĐS Đại Thành Công Bình Thuận nêu trên, nếu không còn tình tiết nào khác, trường hợp dự án tại xã An Phước đã được chấp thuận chủ trương đầu tư theo đúng quy định của pháp luật đầu tư thì UBND tỉnh Đồng Nai căn cứ quy định tại các Điều 52, 57, 58, 59, 107, 108, 109, khoản 4 Điều 114 và Điều 127 Luật Đất đai, Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật khác có liên quan để xem xét, quyết định cho phép Công ty CP BĐS Đại Thành Công Bình Thuận chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án…”.

Tuy nhiên, tại văn bản số 10003/STNMT-QH, ngày 16/12/2020 của Sở TNMT cho rằng, nội dung hướng dẫn của Tổng cục Quản lý Đất đai như trên chưa thống nhất, vì vậy cơ quan này báo cáo và đề xuất UBND tỉnh ký văn bản xin ý kiến hướng dẫn của Bộ TNMT.

Ngoài ra, tại văn bản số 184/KV XIII-TH, ngày 21/5/2021, Kiểm toán Nhà nước Khu vực XIII cũng cho biết, quan điểm của UBND tỉnh đối với trường hợp Công ty Đại Thành Công phù hợp trong trường hợp các DN tự thu hồi đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai nhưng tỉnh lại áp dụng Điều 62, Luật Đất đai 2013.

Căn cứ vào các văn bản của UBND tỉnh Đồng Nai, của Tổng Cục quản lý Đất đai và Kiểm toán nhà nước khu vực XIII thì việc doanh nghiệp được đóng tiền sử dụng đất theo điều 73 của Luật đất đai là hoàn toàn hợp lý.

Mặt khác, Tổng Cục quản lý Đất đai cũng đã hướng dẫn, chấp thuận cho DN chuyển mục đích thực hiện dự án, Kiểm toán Nhà nước khẳng định hình thức đầu tư của DN theo Điều 73 Luật Đất đai không sai với các quy định pháp luật.

Tuy nhiên,  Sở TNMT Đồng Nai vẫn khăng khăng áp dụng thu hồi đất của doanh nghiệp theo quy định tại Khoản 3, Điều 62 Luật Đất đai – quy định mà cơ quan này áp dụng chung cho tất cả các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh. Điều này không chỉ gây khó khăn cho DN, đùn đẩy quả bóng trách nhiệm lên trên mà còn chứng tỏ rằng các văn bản của UBND tỉnh và các cơ quan Trung ương còn đứng sau quyết định của Sở TNMT (!) .

Cần điều chỉnh, sửa đổi để phù hợp

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), Luật Đất đai liên quan đến nhiều luật khác, do vậy, những điểm nghẽn của luật này tác động rất lớn đến thị trường BĐS thời gian qua. Bên cạnh đó, mâu thuẫn cũng tồn tại trong các quy định của Luật Đất đai và những hướng dẫn liên quan trong Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư.

Cụ thể, Luật Doanh nghiệp tồn tại khái niệm tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng đất, còn Luật Đất đai năm 2013 thì sử dụng khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là hai khái niệm chưa thống nhất, gây nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau, từ đó tạo khó khăn cho ngay cả cơ quan thực thi và DN khi áp dụng vào thực tiễn. Mặt khác, theo góp ý của nhiều DN, Luật Đất đai 2013 “bỏ sót” điểm nghẽn gây nhiều tranh cãi trên thị trường BĐS thời gian qua đó là chưa có biện pháp giải quyết cho một dự án đầu tư mà đất đai có nguồn gốc từ nhiều nguồn khác nhau.

Trao đổi với chúng tôi, đại diện Công ty Đại Thành Công Bình Thuận cho rằng, các văn bản phản hồi của các cơ quan tỉnh Đồng Nai về vụ việc của DN này có nhiều mâu thuẫn, bất hợp lý, cách vận dụng, áp dụng các điều khoản trong Luật Đất đai theo hướng bất lợi cho DN. Ví dụ, bản chất vụ việc của Đại Thành Công Bình Thuận thì phải thực hiện theo khoản 1, Điều 73 nhưng lại áp dụng theo quy định Điều 62, Luật Đất đai 2013. Như vậy lẽ ra doanh nghiệp phải được chuyển mục đích sử dụng và nộp tiền sử dụng đất ngay tại thời điểm được cấp quyết định chủ trương đầu tư (năm 2018) thì bị buộc phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất có hiệu lực của năm 2020, gây bất lợi cho doanh nghiệp!

Mặt khác, ngay tại quyết định chủ trương đầu tư số 3130/QĐ-UBND ngày 04/9/2018 cũng ghi rõ: không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, và gần đây nhất, quyết định giao đất cho doanh nghiệp số 972/QĐ-UBND ngày 31/3/2020 của UBND tỉnh Đồng Nai cũng thừa nhận quỹ đất thực hiện dự án là của doanh nghiệp, do cổ đông góp vốn và giao đất không thông qua thủ tục đấu giá, nghĩa là phù hợp với điều 73 của Luật đất đai 2013.

Thiết nghĩ rằng, đề xuất của doanh nghiệp: “Đối với dự án tại xã An Phước, huyện Long Thành, UBND tỉnh Đồng Nai cần điều chỉnh nội dung quyết định giao đất từ “Quyết định giao đất thực hiện dự án” thành “cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” và ghi nhận thời điểm đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trước thời điểm ban hành Quyết định số 3130/QĐ-UBND ngày 4/9/2018 để đảm bảo đúng quy định và trình tự theo luật định. Đồng thời, việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 109 Luật Đất đai, Điều 5 Nghị định số 45/2014/ND-CP, Điều 17 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Khoản 3, Điều 2, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP và các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết thi hành Luật đất đai” là hoàn toàn có cơ sở để lãnh đạo tỉnh đồng Nai xem xét, điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp theo các thông tư, nghị quyết của Chính phủ đã ban hành.