Điểm sáng bất động sản khu công nghiệp

Việt Nam trải qua hơn 30 năm phát triển kể từ khi khu công nghiệp đầu tiên được triển khai. Số lượng cũng như tổng diện tích các khu công nghiệp ở Việt Nam tăng rất nhanh trong 30 năm qua. Theo quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam, hiện cả nước có 563 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 210ha. Số khu công nghiệp đã công bố đi vào hoạt động là 406, trong đó, 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế, và 37 dự án thuộc khu kinh tế và 8 dự án nằm trong khu kinh tế cửa khẩu. Đây là nỗ lực phát triển khu công nghiệp lớn của Việt Nam, đóng góp vào thành công trong việc phát triển kinh tế trong suốt hơn 3 thập kỷ năm qua.

Ảnh minh họa.

Nhận định về xu hướng phát triển bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới, ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành khu vực miền Bắc Frasers Property Vietnam cho biết, hiện nay, cùng với sự phát triển hạ tầng kết nối các tuyến đường cao tốc, thì các khu công nghiệp đang phát triển không chỉ ở các khu vực kinh tế trọng điểm như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, mà hiện nay, thực tế cùng với phát triển hạ tầng kết nối cao tốc, thì các khu công nghiệp đang phát triển đến tận các tỉnh thành trên cả nước, đặc biệt là quanh khu vực kinh tế trọng điểm.

Theo ông Trương An Dương, nếu như khoảng 20 đến 30 năm về trước, các khu công nghiệp chỉ có các ngành nghề sử dụng nhiều lao động, thì trong 10 năm trở lại đây, các lĩnh vực về công nghệ cao như sản xuất điện tử đã chiếm ưu thế. Các ngành nghề này sử dụng ít lao động hơn nhưng lại cần những lao động có trình độ tay nghề cao hơn. Vì vậy, trong tương lai, bất động sản khu công nghiệp ở Việt Nam sẽ tập trung chủ yếu và theo nhu cầu của thế giới về các ngành công nghệ cao và lao động tay nghề cao.

Về loại hình bất động sản khu công nghiệp, 10 năm về trước chủ yếu là cung cấp hạ tầng và các dịch vụ đất cho nhu cầu xây dựng nhà máy, tuy nhiên 10 năm trở lại đây, với yêu cầu đặc biệt của ngành sản xuất công nghệ cao, đặc biệt là ngành sản xuất điện tử của các nhà đầu tư lớn từ nước ngoài, các doanh nghiệp ngành phụ trợ cũng tham gia vào sản xuất linh kiện điện tử, dẫn đến nhu cầu về nhà kho, nhà máy xây dựng sẵn tăng cao.

Cùng với đó, trong khoảng 3 năm trở lại đây, việc phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử cùng với việc tham gia vào chuỗi cung ứng toàn cầu của Việt Nam cũng phát triển nhanh chóng. Ngoài việc phát triển các nhà xưởng xây sẵn, thì nhà kho, logistics cũng phát triển lớn mạnh. Tuy nhiên, yêu cầu về hạ tầng nhà xưởng, nhà kho và các dịch vụ khác sẽ khắt khe hơn theo hướng phát triển xanh và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững của thế giới. Đây cũng chính là xu hướng trung và dài hạn của phân khúc bất động sản này tại Việt Nam.

Để minh họa cho điều này, ông Trương An Dương cho biết, hiện tại Frasers Property Vietnam đang phát triển dự án đầu tiên về khu công nghiệp tại Bình Dương, đã xong giai đoạn 1 và tiến hành giai đoạn 2. Đối với khu công nghiệp này, tất cả các nhà xưởng đều được xây dựng đạt chuẩn quốc tế và đạt các chứng chỉ xanh. Frasers Property Vietnam đang nhắm đến chứng chỉ cao nhất về Chứng nhận xanh.

“Còn đối với các khu công nghiệp phía Bắc, Frasers Property Vietnam đã tìm hiểu rất kỹ nhu cầu của các doanh nghiệp trong nước cũng như nước ngoài, hiểu điều kiện kinh doanh của họ, từ đó đưa các tiêu chuẩn phát triển bất động sản khu công nghiệp vào thực hiện. Quan trọng hơn là chúng tôi phải cạnh tranh và đưa ra các dịch vụ đáp ứng được nhu cầu của nhà sản xuất, và làm sao đưa ra được các nhà xưởng chất lượng cao. Ở đó, doanh nghiệp chỉ tập trung sản xuất, còn về lao động, giải trí, thể thao,… bên trong khu công nghiệp chúng tôi có thể đáp ứng đầy đủ các dịch vụ”, ông Trương An Dương cho biết.

Ảnh minh họa

Có thể thấy, gần đây sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản khu công nghiệp rất cao, đặc biệt là nhu cầu mua lại bất động sản có sẵn. Theo ông Trương An Dương, điều này có lợi rất nhiều cho các doanh nghiệp trong nước cũng như nền kinh tế chung. Các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào khu công nghiệp thường là các nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm phát triển bất động sản khu công nghiệp trên thế giới. Họ thường có mối quan hệ với các chuỗi sản xuất lớn. Họ am hiểu về tình hình phát triển kinh tế trong các nước ASEAN và các nước trên thế giới.

Khi họ đầu tư vào Việt Nam, thuê đất, hạ tầng, phát triển nhà xưởng xây sẵn để cho thuê tại Việt Nam, họ trở thành các nhà trung gian trong việc thu hút chuỗi sản xuất lớn về Việt Nam. Họ vừa đáp ứng được nhu cầu sản xuất, vừa cùng lúc phát triển các tiện ích cho các khu công nghiệp khi tạo ra hạ tầng đạt tiêu chuẩn. Đây là cơ hội để cả nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước đều được tận dụng những lợi ích nhất định.

Mặc dù có nhiều cơ hội thu hút dòng vốn FDI tới các khu công nghiệp, nhưng các chuyên gia kinh tế cũng nhận định, các nhà đầu tư khi đầu tư vào thị trường Việt Nam cũng còn gặp không ít khó khăn. Trao đổi với Lao động Thủ đô, ông Lu Chih Sheng – Tổng Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn Vinatong cho biết, trong quá trình thuê hạ tầng khu công nghiệp tại Việt Nam các nhà đầu tư chủ yếu gặp trở ngại về chính sách. Đầu tiên là vấn đề nhập cảnh, khi chưa có pháp nhân tại Việt Nam các nhà đầu tư không có đơn vị bảo lãnh để sang Việt Nam khảo sát đất đai, nhà xưởng theo quy định nhập cảnh.

Một khó khăn nữa chính là về mặt chủ trương. Một vài tỉnh mặc dù không có văn bản hướng dẫn cụ thể nhưng luôn ưu tiên, khuyến khích các nhà đầu tư sử dụng nhân lực ít, vốn lớn, điều này sẽ gây khó khăn cho các nhà đầu tư vừa và nhỏ. Ngoài ra, tại một vài nơi cơ quan quản lý không cấp phép ngay mà đi hỏi ý kiến các ban ngành liên quan, như vậy vô hình chung thời gian thẩm định sẽ bị kéo dài gây ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư.

Cạnh đó, một số cơ sở cho thuê chưa đồng bộ giấy tờ pháp lý cũng dẫn đến những hệ lụy khác. Ví dụ thiếu Giấy phép môi trường, thiếu phòng cháy chữa cháy, dẫn tới việc mặc dù hai bên đã ký hợp đồng thuê nhà xưởng nhưng không tiến hành được việc xin cấp phép đầu tư, gây ảnh hưởng tiến độ đôi bên.