Đề nghị không quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản

(Xây dựng) – Đây là một trong những nội dung được đề cập trong báo cáo thẩm tra Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày tại Quốc hội, chiều 19/6.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội trình bày báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết: Ủy ban Kinh tế nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước, hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản.

Dự án luật đồng thời sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, khắc phục những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thi hành có nguyên nhân do các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản chưa phù hợp; bổ sung quy định để điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn; luật hóa các quy định dưới luật đã được thực tiễn khẳng định phù hợp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Dự án luật được xây dựng nhằm bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, minh bạch, lành mạnh, bền vững, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội.

Theo Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh, Ủy ban Kinh tế nhận thấy dự thảo Luật phù hợp với quy định của Hiến pháp năm 2013, tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan mà Việt Nam là thành viên.

Về cơ bản, các tài liệu trong Hồ sơ dự án Luật được chuẩn bị công phu, bảo đảm yêu cầu theo quy định tại Điều 64 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Để bảo đảm hiệu lực thi hành của Luật, Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo rà soát, hoàn thiện đồng bộ dự thảo Nghị định quy định chi tiết và dự kiến danh mục các văn bản hướng dẫn cần ban hành.

Đề nghị giữ nguyên điều kiện về tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu trên tổng vốn đầu tư dự án như quy định hiện hành

Báo cáo thẩm tra cũng đề cập đến một số nội dung cụ thể. Về điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, Ủy ban Kinh tế tán thành việc quy định chặt chẽ, cụ thể điều kiện về năng lực tài chính đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, góp phần sàng lọc chặt chẽ nhà đầu tư khi tham gia thị trường, nhằm mục đích phát triển các dự án và bảo vệ khách hàng.

Ủy ban Kinh tế đề nghị: Giữ nguyên điều kiện về tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu trên tổng vốn đầu tư dự án như quy định hiện hành, do khái niệm vốn thuộc sở hữu của mình chưa được quy định trong các văn bản pháp luật để làm cơ sở đánh giá, xác định năng lực tài chính của doanh nghiệp.

Để bảo đảm năng lực của chủ đầu tư trong thực hiện dự án, đề nghị quy định rõ tỷ lệ tối thiểu này áp dụng đối với từng dự án; trường hợp chủ đầu tư đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải bảo đảm tỷ lệ tối thiểu của vốn chủ sở hữu trên tổng vốn đầu tư của toàn bộ các dự án.

Cần thiết quy định việc nhận đặt cọc để bảo vệ quyền lợi của khách hàng

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Ủy ban Kinh tế nhận thấy: Quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi đáp ứng điều kiện là nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này tại điểm d khoản 4 Điều 24 dự thảo Luật là quy định mới so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Tuy nhiên, nội dung này chưa được đề cập trong Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Báo cáo đánh giá tác động của chính sách trong dự thảo Luật. Do vậy, đề nghị Cơ quan soạn thảo bổ sung các nội dung này để Quốc hội có đủ cơ sở xem xét.

Ủy ban Kinh tế nhận thấy vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 mà thực hiện theo Bộ luật Dân sự năm 2015 trên nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, do bất động sản là tài sản có giá trị lớn, việc mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy cần thiết quy định về việc nhận đặt cọc để bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Mặt khác, để chủ đầu tư dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có thể đánh giá được mức độ, nhu cầu mua, thuê mua dự án của mình, đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định trường hợp đặt cọc nhằm bảo đảm ký kết hợp đồng, mức đặt cọc tối đa và xác định thời điểm thực hiện.

Về thời điểm cho phép nhận đặt cọc, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh đề nghị nghiên cứu lựa chọn thời điểm trước khi nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Nhưng phải quy định rõ thời điểm nhận đặt cọc là giai đoạn nào trong quá trình triển khai dự án để bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của chủ đầu tư, quyền lợi của khách hàng và yêu cầu quản lý nhà nước.

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên mua, thuê mua.

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 27 dự thảo Luật), Ủy ban Kinh tế cho rằng việc mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy quy định về bảo lãnh là phù hợp với mục tiêu bảo vệ quyền và lợi ích của bên mua, thuê mua.

Do việc bắt buộc bảo lãnh sẽ làm tăng gánh nặng chi phí cho bên mua, thuê mua, nên Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo làm rõ mục đích, nội dung, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của các bên.

Làm rõ căn cứ phát sinh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng thời điểm đã cam kết. “Trong trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ thì có làm phát sinh nghĩa vụ không? Nếu chủ đầu tư phải hoàn lại số tiền ứng trước cho khách hàng có dẫn đến hủy hợp đồng không? – Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh.

Ủy ban Kinh tế đồng thời đề nghị làm rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, bên thuê mua nhà ở do khoản 1 và khoản 6 Điều 27 dự thảo Luật không chỉ rõ là bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước như quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Dự thảo luật cần quy định rõ tại khoản 3 Điều 27 khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua, chủ đầu tư có trách nhiệm thu trước phí bảo lãnh của khách hàng để tổ chức tín dụng phát hành thư bảo lãnh, tránh trường hợp khách hàng không nộp phí nên không có thư bảo lãnh hoặc chủ đầu tư và khách hàng không thực hiện đúng quy định này.

Dự thảo luật quy định tương đối đầy đủ về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Về chuyển nhượng dự án bất động sản (Chương V dự thảo Luật), liên quan đến quy định điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 41 dự thảo Luật); quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 44 dự thảo Luật), Ủy ban Kinh tế cho rằng: Cần có cơ sở pháp lý rõ ràng và tạo thuận lợi cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực thực hiện dự án hoặc không muốn tiếp tục thực hiện dự án được chuyển nhượng dự án bất động sản.

Từ góc độ quản lý, khi chủ đầu tư phát triển dự án chưa bắt buộc phải hoàn thành ngay nghĩa vụ tài chính về đất. Do đó, trường hợp chuyển nhượng dự án để tiếp tục phát triển mà bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất là không hợp lý.

Trường hợp chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án thì cũng không có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, dẫn đến dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng và tiếp tục đình trệ, đặc biệt là đối với dự án đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì có nguy cơ gia tăng nợ xấu và không có phương án xử lý.

Vì vậy, thay vì ràng buộc về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản, cần ràng buộc trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng trong việc triển khai dự án bất động sản bảo đảm theo đúng nội dung phương án đã được phê duyệt, ràng buộc về trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính của bên nhận chuyển nhượng.

Dự thảo Luật hiện đã quy định tương đối đầy đủ về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản. Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng còn phải đáp ứng điều kiện chung theo quy định của Luật Đầu tư.

Với những lý do nêu trên, Ủy ban Kinh tế đề nghị: Sửa đổi quy định theo hướng cho phép các bên thỏa thuận về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất và phải ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng.

Bổ sung điều kiện chuyển nhượng là bên nhận chuyển nhượng phải cam kết và thực hiện ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng; Tiếp tục rà soát, bổ sung quy định điều kiện chặt chẽ đối với bên nhận chuyển nhượng.

Về thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 42 và Điều 43 dự thảo Luật), Ủy ban Kinh tế đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh khi thực hiện cho phép chuyển nhượng một phần dự án theo ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ.

Đề nghị không quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản

Về sàn giao dịch bất động sản (Mục 2 Chương VII dự thảo Luật), Ủy ban Kinh tế cho rằng cần phải tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân.

Đề nghị không quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản như tại khoản 1 Điều 57 dự thảo Luật, mà chỉ quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Đồng thời quy định chặt chẽ về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, uy tín, thu hút được các bên tham gia giao dịch.

Về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản điện tử tại, Ủy ban Kinh tế cho rằng việc phát triển sàn giao dịch bất động sản điện tử là định hướng cần xem xét, nghiên cứu trong tương lai. Tuy nhiên, do bất động sản là hàng hóa đặc biệt, đề nghị nghiên cứu kỹ lưỡng, quy định rõ những yếu tố đặc thù để bảo đảm tính khả thi, an ninh, an toàn và bảo mật.

Bảo đảm phát triển và quản lý thị trường bất động sản là thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Về điều tiết thị trường bất động sản (Mục 1 Chương IX dự thảo Luật), Ủy ban Kinh tế nhận thấy dự thảo Luật đã quy định rõ trách nhiệm của cơ quan đầu mối chủ trì xây dựng Báo cáo điều tiết thị trường bất động sản trình Chính phủ.

Tuy nhiên, các quy định về điều tiết thị trường bất động sản quy định tại Điều 86 dự thảo Luật còn chung chung, chưa rõ tính quy phạm, không có nội hàm chính sách cụ thể, chỉ là những nguyên tắc trong công tác quản lý nhà nước nói chung.

Việc triển khai từng biện pháp cụ thể về đầu tư, xây dựng, thuế, tín dụng, đất đai, tài chính, giá, ngân sách phải thực hiện theo pháp luật chuyên ngành và trên thực tế Chính phủ vẫn đang thực hiện các giải pháp để điều tiết thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, Ủy ban Kinh tế cho rằng việc điều tiết thị trường bất động sản theo quy định tại dự thảo Luật và dự thảo Nghị định chỉ là những giải pháp can thiệp mang tính chất tình thế. Do vậy, cần nghiên cứu quy định theo hướng công cụ hiệu quả nhất để bảo đảm phát triển và quản lý thị trường bất động sản là thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để cơ cấu lại thị trường bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, cơ cấu lại nguồn cung bảo đảm đáp ứng đúng nhu cầu thực tế.

Về thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh đề nghị: Bổ sung quy định về trường hợp các biện pháp điều tiết vượt thẩm quyền của Chính phủ thì phải trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo các luật chuyên ngành.