Công tác đấu giá đất: Cần xác định giá khởi điểm phù hợp

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (TT BĐS) trầm lắng, chính sách tín dụng thắt chặt… gây ảnh hưởng đến công tác đấu giá đất tại các quận huyện của TP.HN. Để tháo gỡ, nhiều ý kiến cho rằng, TP cần có hướng dẫn cụ thể để xác định lại giá khởi điểm, tạo sức hấp dẫn cho thị trường và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách.

Thị trường đất đấu giá èo uột

Theo báo cáo của Trung tâm quỹ đất huyện Sóc Sơn, năm 2023 theo kế hoạch TP.HN và UBND huyện phê duyệt, Trung tâm quỹ đất được giao 500 tỷ đồng từ hoạt động đấu giá đất. Từ đầu năm, trung tâm đã tổ chức đấu 26 lô/33 lô. Các thửa đất đều nằm vị trí trung tâm huyện Sóc Sơn. Tuy nhiên, số lượng tham gia mua hồ sơ đấu 11 lô trong đó chỉ có 4 lô đấu thành công, giá không vượt trội so với giá khởi điểm. Tổng thu về 17 tỷ đồng.

Tại huyện Đông Anh, với lợi thế về số lượng dự án đất đấu giá đã hoàn thiện hạ tầng lớn, nhiều dự án đã được phê duyệt giá khởi điểm từ năm 2022, tuy nhiên trong quý I/2023, Trung tâm quỹ đất huyện đã tổ chức đấu 2 khu đất, Khu X9 Cán Khê, xã Nguyên Khê tổ chức đấu 17 thửa nhưng chỉ 9 lô đấu trúng. Khu đất X6 Hà Lỗ, xã Liên Hà, đấu 75 thửa nhưng chỉ có 31 lô đấu trúng, thu về 135 tỷ đồng. Trong đó, kế hoạch của 2023, toàn huyện sẽ thu 1.600 tỷ đồng từ hoạt động đấu giá đất.

Ông Nguyễn Xuân Quý – Phó giám đốc TT phát triển quỹ đất huyện Sóc Sơn cho rằng, đơn vị đã xây dựng kế hoạch chi tiết về địa điểm, vị trí, đủ diện tích đấu theo đúng kế hoạc được giao. Tuy nhiên, để đạt được kế quả của TP và huyện thì phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường, nhu cầu của nhà đầu tư. Đây là việc khó có thể để nhận định được.

“Theo quyết định 27 của TP.HN việc xác định giá khởi điểm được xác định 70% giá trúng của các lô đất bên cạnh tại phiên trước. Trong khi, năm 2022, thị trường BĐS sốt nóng, giá khởi điểm cao. Năm 2023, thị trường trầm lắng, giá BĐS giảm mạnh trong khi đất đấu giá vẫn giữ ở mức giá khởi điểm từ thời kỳ trước nên khó tạo sức hấp dẫn.”- ông Quý nói.

Cần xem xét điều chỉnh quy định

Trước khó khăn của Thị trường BĐS, theo ghi nhận của PV báo TN&MT, các địa phương cũng đã đưa ra nhiều giải pháp để tạo sức hấp dẫn cho các phiên đấu giá đất. Trong đó, trung tâm quỹ đất huyện Sóc Sơn nỗ lực hoàn thiện hạ tầng các khu đất đấu giá, lựa chọn các khu đất có vị trí trung tâm có sự hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Còn trung tâm quỹ đất huyện Đông Anh cũng đưa ra các khu đất có tại trung tâm Huyện, hoặc các xã đang có nhiều dự án lớn đang triển khai để kích thích nhu cầu của người mua nhà… Tuy nhiên, cùng với sự nỗ lực từ cấp cơ sở, vẫn cần TPHN xem xét hỗ trợ về cơ chế, chính sách.

Cụ thể, xem xét điều chỉnh hướng xác định giá khởi điểm; quy định đấu giá đến từng thửa đất; quy định về đặt cọc khi tham gia đấu giá đất…

Theo Lãnh đạo Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Sóc Sơn, hiện nay, TP HN đã phân cấp thí điểm xác định giá khởi điểm cho các quận, huyện để thực hiện việc này. Tuy nhiên, theo quy định việc xác định giá là do đơn vị tư vấn độc lập và phải căn cứ quy định hiện hành. Do vậy, công tác xác định giá khởi điểm vẫn bị vướng.

Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, mức đặt cọc để tham gia đấu giá hiện nay là 20% giá trị lô đất (được xác định như sau: diện tích nhân với giá khởi điểm). Tính trung bình mức đặt cọc bắt buộc tương đương 300 triệu đồng thậm chí lên đến cả tỷ đồng. Thêm vào đó, thời hạn đóng tiền 30-45 ngày, người tham gia đấu phải đóng đủ 100% giá trị lô đất. Đây là quy định rất chặt chẽ, đòi hỏi người tham gia phải có đủ nguồn lực tài chính.

“Đây là thời điểm tốt để người dân có cơ hội nhu cầu mua nhà giá hợp lý. Tuy nhiên, họ phải lượng hóa được nguồn tài chính của mình. Trong bối cảnh ngân hàng thắt chặt tín dụng thì đây lại là cản trở”- ông Nguyễn Lê Hiến – Giám đốc TT Phát triển quỹ đất Đông Anh nhấn mạnh.

Một điểm vướng mắc cần xem xét điều chỉnh đó là quy định đấu giá đến từng thửa đất. Tức là 1 lô đất tối thiếu phải có 2 khách hàng tham gia đấu. Thực tế, tại Đông Anh, nhiều lô đất khi đấu không đủ 2 khách hàng buộc phải hủy để tổ chức đấu lại. Trong khi có những lô 7-8 khách hàng cùng tham gia đấu…

Năm 2023, TP Hà Nội dự kiến sẽ đấu giá đất 531 dự án, tổng diện tích đất đấu giá hơn 485 ha và tổng số tiền trúng đấu giá dự kiến hơn 42 nghìn tỷ đồng. Trong bối cảnh diễn biến thị trường BĐS khó khăn, sức mua giảm, số lượng giao dịch thành công rất ít, TP cần xem xét sớm điều chỉnh các quy định cho phù hợp với tình hình thực tế. Đồng thời, tháo gỡ khó khăn để các quận, huyện đặt được kế hoạch đấu giá đất.