Chung cư Quang Minh: Biến nhà ở xã hội thành nhà ở thương mại (Bài 2)

Tình trạng đáng báo động về việc chấp hành pháp luật về nhà ở chung cư cao tầng trên địa bàn TP Bắc Giang, chỉ đến khi Môi trường và Đô thị Việt Nam thực hiện loạt bài về việc chấp hành luật của các chủ đầu tư và cả cơ quan quản lý nhà nước. Trong đó, nổi lên là Công ty CP Tập đoàn Quang Minh – Một chủ đầu tư “bất chấp pháp luật” với dự án chung cư Quang Minh đầy tai tiếng.

Cụm tòa chung cư Quang Minh (gồm 05 tòa) là dự án nhà chung cư do Công ty CP Tập đoàn Quang Minh (Công ty Quang Minh) làm chủ đầu tư, xây dựng trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.

Dự án chung cư Quang Minh bao gồm 5 tòa nhà: 5A, 5B; C15A, 15; 18CT (5 tầng; 15 tầng; 18 tầng). Trong đó, tòa 5A và 5B đã bàn giao và đưa vào sử dụng từ khoảng năm 2012-2013. Hiện nay, tại tòa nhà 15 tầng vẫn đang giao bán rầm rộ nhiều căn hộ với tên gọi “chung cư thương mại” và giá thành đắt đỏ. Các cư dân đã cư trú ở đây cũng đủ các “đẳng cấp” khác nhau: “quan chức”, thiếu gia, người giàu, thương nhân, CBCS LLVT…

Tuy nhiên, sự thật thì cụm tòa chung cư (05 tòa) này đều là nhà ở xã hội. Đây là loại hình nhà ở được nhà nước ưu tiên dành cho những người có thu nhập thấp, người hưởng chế độ chính sách, công nhân viên…mà chưa có nhà ở.  

Trả lời câu hỏi của Môi trường và Đô thị Việt Nam, bà Nguyễn Thị Thu Huyền- Phó Trưởng phòng Quản lý nhà và Kinh doanh Bất động sản (Phòng QLN & KDBĐS) – Sở Xây dựng Bắc Giang cho biết, tên dự án: “Nhà ở thu nhập thấp, khu dân cư số 1 thành phố Bắc Giang”; dự án chung cư Quang Minh do Công ty Quang Minh làm chủ đầu tư, đại diện pháp lý là ông Nguyễn Đức Nam, “tòa nhà 18 tầng và tòa 15 tầng thuộc dự án nhà ở xã hội thành phố Bắc Giang”. Bà Nguyễn Thị Thu Huyền cho biết thêm.

Trao đổi về vấn đề đối tượng được ở nhà ở xã hội, Luật sư Nguyễn Đức Hùng- Phó Trưởng phòng Tranh tụng- Công ty Luật TNHH TGS ( Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết: Tại khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định.  Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định cụ thể tại Điều 51:

Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây:

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;

c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.

Về giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng được quy định cụ thể tại điều Điều 61 như sau:

Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở được xác định như sau:

a) Giá thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này;

b) Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo quy định tại điểm a khoản này, trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật này;

c) Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này;

d) Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi công bố.

Về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội Luật sư Nguyễn Đức Hùng, Công ty Luật TGS cho biết, tại Điều 62 quy định:

Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

-Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

-Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

-Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

-Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

-Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Luật Nhà ở 2014 quy định rõ về đối tượng ở nhà ở xã hội, giá thành, thời gian hưởng chế độ ưu đãi này. Tuy nhiên, việc mua bán nhà ở xã hội thành nhà ở thương mại với giá “trên trời”, đủ loại đối tượng giàu- nghèo đã diễn ra từ rất nhiều năm nay. Thế nhưng, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang; Phòng Quản lý Đô thị TP Bắc Giang; UBND phường Hoàng Văn Thụ có biết hay không? Buông lỏng hay bao che với những sai phạm khủng của Công ty Quang Minh.

Vì theo Điều 58 Luật Nhà ở, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật, như:  Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán; Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán;  Được UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này…

Như vậy, không còn là những đồn đoán thiếu căn cứ về những dấu hiệu sai của các hộ dân đang sinh sống tại dự án Chung cư Quang Minh. Bởi lẽ, chủ đầu tư – Công ty Quang Minh thì xin chính sách của nhà ở xã hội cho năm tòa cao ốc này và đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để được hưởng ưu đãi tài chính nhưng lại đem bán cho người giàu với giá căn hộ thương mại. Đây là hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở , không chỉ thất thoát tài sản của nhà nước, mà còn làm suy giảm niềm tin vào pháp luật.

Vấn đề này ,chính quyền sở tại (UBND TP Bắc Giang, UBND phường Hoàng Văn Thụ) và cơ quan quản lý nhà nước (Phòng Quản lý Đô thị TP Bắc Giang, Sở Xây dựng Bắc Giang) có biết không?

Đề nghị các cơ quan chức năng sớm vào cuộc để xác minh làm rõ vụ việc./.

Bài 3: Chung cư Quang Minh bị chiếm dụng phần lớn phần diện tích sở hữu chung thành: Club Bi A, quán cafe, trường mầm non tư thục…