Chung cư mới vẫn vắng khách mua dù liên tục giảm giá

Thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM và Hà Nội vẫn trầm lắng suốt 3 tháng đầu năm. Giới chuyên gia cho rằng đây là giai đoạn “sóng ngầm” với giao dịch mua bán và sáp nhập (M&A).

Thị trường căn hộ chung cư vẫn chưa thể sôi động trở lại trong quý I. Ảnh: Quỳnh Danh.

Nhiều chủ đầu tư tại TP.HCM và Hà Nội đã liên tục tung ra các chương trình chiết khấu cao, có nơi lên tới 38% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, các chuyên gia từ Colliers vẫn đánh giá thị trường vẫn trong giai đoạn ảm đạm, người dân vẫn chưa mạnh tay xuống tiền để mua nhà.

Nguồn cung lẫn cầu đều ở mức thấp

Theo báo cáo của DKRA, trong 3 tháng đầu năm nay, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và các vùng lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh) có thêm 1.378 căn từ 9 dự án đang mở bán. Con số này giảm 67% so với quý trước và giảm 59% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ trong quý đầu tiên của năm nay đạt 63%. Trong đó, tổng số căn hộ được giao dịch thành công là 864, giảm 66% so với quý I/2022.

Dẫu vậy, báo cáo của Colliers vẫn cho thấy mặt bằng giá bán sơ cấp của phân khúc căn hộ hạng sang vẫn ổn định. Các dự án này tập trung chủ yếu ở quận 1 và khu vực Thủ Thiêm với giá bán trong khoảng 7.000-17.000 USD/m2.

Mức giá chung cư hiện vẫn cao hơn so nhiều so với mức thu nhập của người mua. Ảnh: Quỳnh Danh.

Bên cạnh đó, trên thị trường thứ cấp, các chủ nhà sẵn sàng giảm giá bán căn hộ khoảng 1-6% so với cuối năm 2022 nhằm mau chóng đẩy hàng, đặc biệt là trong bối cảnh thời hạn của lãi suất ưu đãi sắp kết thúc. Thậm chí, nhiều khách mua đã thanh lý lại hàng với chủ đầu tư, chấp nhận mức phạt 20-30% giá trị căn hộ do đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Theo Colliers, đa phần chủ đầu tư ở trong tâm thế quan sát và hoãn thời gian mở bán dự án trong quý I năm nay. Tuy nhiên, thị trường vẫn được “làm nóng” nhờ đợt mở bán tòa C dự án Elysian của chủ đầu tư Gamuda Land.

Ngoài ra, một số dự án cũng đang nhận đặt chỗ, bao gồm tiểu khu The Sunset – phân khu The Beverly Solari (Vinhomes), dự án Thu Thiem Zeit River (GS E&C) và Avatar (Hưng Thịnh).

Tương tự TP.HCM, các chuyên gia từ Colliers nhận định nguồn cung mới tại thị trường Hà Nội vẫn khan hiếm. Trong quý I, điểm sáng của thủ đô thuộc về dự án Heritage West Lake của CapitaLand với sự ra mắt của tòa T2 – SOHO.

Trong 3 tháng đầu năm nay, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 50-60%. Việc nguồn tín dụng bị thắt chặt cùng với mối lo ngại liên quan đến tính pháp lý của các dự án đã khiến người dân không còn mặn mà với việc mua căn hộ tại thời điểm này.

Mặc dù giá bán căn hộ đã giảm nhưng mặt bằng chung vẫn ở mức cao và nằm ngoài khả năng chi trả của nhiều người mua với nhu cầu ở thực. Hiện giá bán sơ cấp căn hộ ở Hà Nội ghi nhận ở mức 1.355-4.200 USD/m2.

Tuy nhiên, thị trường căn hộ tại Hà Nội hứa hẹn sẽ khởi sắc trong tương lai. Nổi bật là dự án thành phố thông minh với tổng vốn đầu tư 4,2 tỷ USD của Tập đoàn BRG và Sumitomo Corporation (Nhật Bản) được kỳ vọng sẽ khởi công vào năm nay.

Cũng trong tháng 3, The Ritz-Carlton Residences, dự án căn hộ hàng hiệu đầu tiên tại Hà Nội, đã cất nóc và sớm được bàn giao tới tay khách hàng.

‘Sóng ngầm’ M&A chuẩn bị đổ bộ

Báo cáo của Colliers cho biết hoạt động M&A bất động sản có thể sẽ tăng mạnh từ quý II trong bối cảnh các chủ đầu tư trong nước gặp khó khăn về nguồn vốn và vướng mắc về pháp lý.

Đáng chú ý, thị trường đang dồn sự tập trung vào việc Tập đoàn CapitaLand đàm phán mua lại một số dự án của Vinhomes ở miền Bắc với giá trị thương vụ khoảng 1,5 tỷ USD. Cụ thể, CapitaLand đang xem xét mua lại một phần dự án Vinhomes Ocean Park 3 hoặc một dự án khác ở phía bắc Hải Phòng.

“Phân khúc căn hộ có vẻ yên ắng ở bề nổi do giao dịch chững lại. Tuy nhiên, thực chất thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ với các thương vụ M&A giá trị lớn. Điểm rơi của các quá trình đàm phán này dự đoán sẽ từ quý III trở đi”, các chuyên gia của Colliers nhận định.

Ngoài ra, DKRA cũng đã chia sẻ một số dự báo về thị trường. Cơ quan này cho rằng các chủ đầu tư khó ghi nhận sự đột biến đối với doanh số bán hàng trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, thị trường có thể tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Căn hộ hạng A tiếp tục giữ vững vị thế chủ đạo tại TP.HCM. Ở chiều hướng khác, phân khúc căn hộ hạng B và C sẽ dẫn dắt nguồn cung mới các tỉnh giáp ranh.

Không chỉ vậy, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể duy trì ở mức cao trước áp lực các chi phí đầu vào, lãi vay, pháp lý dự án…