Chưa ra hàng, giá nhà “nhấp nhổm“ tăng

Chủ đầu tư chịu nhiều áp lực

Các lệnh giãn cách xã hội kéo dài tại nhiều địa phương trên cả nước đã khiến các doanh nghiệp phát triển nhà ở gần như không thể triển khai các hoạt động xây dựng, bán hàng. Đơn cử, tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp lớn đã tạm dừng các chiến dịch truyền thông – marketing cho các dự án nhà ở. Các kế hoạch này dự kiến sẽ chỉ tái khởi động sau ngày 15/9/2021 – thời điểm TP.HCM phấn đấu kiểm soát được dịch. Tuy vậy, khi được hỏi về tình hình sản xuất – kinh doanh hiện tại, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đã từ chối trả lời với lý do… “không biết phải nói gì”.

Không khó để thấy rằng, đây là lý do… rất thật. Các lệnh giãn cách khiến hàng chục, hàng trăm dự án nhà ở tại nhiều tỉnh, thành phố phải tạm dừng thi công, bởi để duy trì thi công với điều kiện “3 tại chỗ” hoặc “một cung đường – 2 điểm đến” là rất khó khăn.

Nói như ông Phan Hữu Duy Quốc, Phó Tổng giám đốc CTCP Xây dựng Coteccons, việc để công nhân ăn uống, ngủ lại ngay tại công trường chỉ phù hợp với những công trình xây dựng nhà ở đơn lẻ quy mô nhỏ, còn với những dự án xây dựng lớn có hàng trăm, hàng nghìn công nhân là bất khả thi. Do đó, nhiều dự án tại TP.HCM đã buộc phải tạm dừng thi công vì nhà thầu không thể đáp ứng được yêu cầu phòng, chống dịch Covid-19 của Thành phố.

Không chỉ chịu tác động từ dịch Covid-19, các chủ dự án bất động sản còn đối mặt với tình trạng giá cả các mặt hàng vật liệu xây dựng tăng cao. Chia sẻ với phóng viên về vấn đề này, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Xây dựng Địa ốc COPiHOME cho biết, việc giá thép giảm thời gian gần đây là tín hiệu đáng mừng, nhưng mức giảm còn rất hạn chế, nên nhiều công trình dự án vẫn chưa thoát được cảnh “náo loạn” vì chi phí tăng, làm không được mà dừng cũng không xong.

Bên cạnh sắt thép, nhiều vật liệu khác như cát, sỏi, xi-măng, gạch, đá… cũng “té nước theo mưa” tăng giá, khiến giá thành xây dựng bị đẩy lên quá cao, buộc chủ đầu tư phải đứng giữa 2 lựa chọn, hoặc tiếp tục thi công để “về đích” đúng tiến độ, chấp nhận hao hụt lợi nhuận, hoặc thi công cầm chừng, thậm chí là ngừng thi công một thời gian để đảm bảo chất lượng công trình và lợi nhuận kỳ vọng, tránh nguy cơ thua lỗ.

Theo ông Phi, đối với một công trình xây dựng, chi phí nguyên vật liệu thường chiếm 40 – 70% tổng dự toán công trình., trong khi chỉ tính riêng sự tăng giá của 5 loại vật liệu chủ yếu là xi măng, thép xây dựng, đá, cát và gạch thì đã đẩy chi phí xây dựng tăng 1,25 – 1,4 lần.

“Chưa nói đến mức tăng 1,25 – 1,4 lần, chỉ cần chi phí xây dựng tăng 0,25 – 0,5 lần cũng đã đủ làm đổ bể toàn bộ kế hoạch lợi nhuận và tiến độ của một dự án”, ông Phi nói.

Chưa dừng ở đó, áp lực trả nợ ngân hàng cũng đang đè nặng các chủ đầu tư dự án bất động sản, bởi ở điều kiện bình thường, sức ép nợ vay đã là không nhỏ, huống chi trong thời điểm khó khăn như hiện tại. Gần đây, một số ngân hàng đưa ra các gói tín dụng nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn vay phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Thế nhưng, kinh doanh bất động sản lại là một trong những ngành không được hưởng hỗ trợ do được xem là lĩnh vực không thiết yếu, khiến các chủ đầu tư đã khó càng thêm khó.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, có không ít chủ đầu tư đang phải chạy đôn chạy đáo vay mượn, thậm chí “vay nóng” để trả lãi ngân hàng, nhất là các khoản vay tín dụng đến hạn, để tránh bị đưa vào danh sách nợ xấu, dẫn tới khó tiếp cận vốn vay ngân hàng sau này.

Giá nhà khó giảm

Năm 2021 đang trôi dần về cuối năm – thời điểm kinh doanh sôi động nhất trong năm, nhưng diễn biến phức tạp của dịch bệnh khiến viễn cảnh ra hàng, giao dịch, chốt lời trên thị trường bất động sản trở nên mông lung, bất định.

Báo cáo thị trường mới đây của Công ty DKRA Vietnam cho thấy, từ cuối tháng 5/2021, hầu hết hoạt động kinh tế – xã hội tại TP.HCM đều tạm dừng do phải thực hiện giãn cách xã hội. Theo đó, thị trường bất động sản cũng gần như bất động trong nhiều tháng qua.

Trong tháng 7/2021, toàn bộ khu vực TP.HCM và vùng phụ cận không có dự án đất nền mới, phân khúc nhà gắn liền với đất (nhà phố, biệt thự) cũng ở trong tình trạng tương tự (ngoại trừ Đồng Nai có hơn 400 căn và Bình Dương có hơn 300 căn được đưa ra thị trường); phân khúc căn hộ có khoảng hơn 1.000 căn được đưa ra thị trường TP.HCM và Bình Dương. Những sản phẩm được giới thiệu, chào bán trong thời điểm này hầu hết là sản phẩm từ giai đoạn trước đó.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam, khi những biện pháp giãn cách xã hội được nới lỏng và gỡ bỏ, các sản phẩm bất động sản sẽ được đẩy mạnh chào bán trở lại, nhưng chủ yếu là các sản phẩm có sẵn từ trước, bị gián đoạn do giãn cách xã hội, chứ không nhiều sản phẩm mới, do đó thị trường sẽ khó có thể sôi động như trước khi có dịch bệnh.

“Về tổng thể, thị trường năm 2021 khả năng sẽ tiếp tục đi ngang hoặc suy giảm nhẹ so với năm 2020 cả về nguồn cung và sức tiêu thụ. Các dự án ra hàng vào cuối năm nay và nửa đầu năm 2022 có thể sẽ chịu áp lực tăng giá do giá vật liệu xây dựng tăng cao, yếu tố lạm phát cũng như nguồn cung mới không được dồi dào”, ông Hoàng nhận định.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group đánh giá, sẽ rất khó xảy ra kịch bản thị trường sụp đổ hay giảm giá hàng loạt, bởi việc tạo lập ra một bất động sản dựa trên 5 yếu tố là chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý doanh nghiệp và lợi nhuận kỳ vọng. Theo ông Phúc, trong 5 yếu tố này, chỉ có một yếu tố chủ đầu tư có thể giảm trong bối cảnh hiện nay là lợi nhuận kỳ vọng, nhưng dù vậy, khả năng bất động sản giảm giá mạnh là rất khó xảy ra.

“Giai đoạn khủng hoảng vì Covid-19 khác hoàn toàn với giai đoạn khủng hoảng những năm 2009 – 2011. Hiện tại, do dịch bệnh nên mọi thứ phải tạm dừng, chứ không phải là do thị trường có yếu tố bất ổn dẫn đến khủng hoảng. Thực tế, thời gian qua, nguồn cung thị trường tuy không quá nhiều nhưng khá ổn định, sức cầu cũng vẫn lớn, bởi thế cho nên ngay khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát, thị trường bất động sản sẽ trở lại bình thường, thậm chí có thể bật mạnh”, ông Phúc nói./.