Cần thiết xây dựng Dự thảo đề án cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất

(Xây dựng) – Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có Văn bản số 26/2024/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất một số ý kiến liên quan đến Dự thảo “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện nhà ở thương mại (NƠTM) thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với đất khác” do Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì soạn thảo.

Theo HoREA, các quy định chặt chẽ, đồng bộ về “giá đất” của Luật Đất đai 2024 nếu được thực thi đầy đủ thì sẽ phòng ngừa và ngăn chặn được rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công… (ảnh: T/L).

Hiệp hội nhận thấy, việc xây dựng Dự thảo Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc đang có QSDĐ khác quy định của Luật là rất cần thiết và còn có tính “kế thừa” các quy định phù hợp pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng, vấn đề mấu chốt là phải phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai; không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng “chênh lệch địa tô” khi thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện các dự án đô thị, NƠTM.

Theo HoREA, tại Điều 13 Luật Đất đai 2024 đã quy định quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai, trong đó Nhà nước có quyền quyết định chính sách tài chính về đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Còn tại Mục 2 Chương XI Luật Đất đai 2024 về giá đất cũng đã quy định các phương pháp định giá đất (ĐGĐ); trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp ĐGĐ để ĐGĐ cụ thể, tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá QSDĐ, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất hoặc tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê…

Với các quy định chặt chẽ, đồng bộ về giá đất của Luật Đất đai 2024 nêu trên, lãnh đạo HoREA cho hay, nếu được thực thi đầy đủ thì sẽ phòng ngừa và ngăn chặn được rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai hoặc không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng “chênh lệch địa tô”, bởi lẽ chỉ có Nhà nước mới có trách nhiệm và thẩm quyền quyết ĐGĐ, quyết định các phương pháp ĐGĐ, quyết định các trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp ĐGĐ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản (BĐS), NƠTM.

Những quy định này bước đầu đã được khẳng định tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP “Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất…”, chứ không phải rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai là do cơ chế cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận QSDĐ ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có QSDĐ khác không phải là đất ở để thực hiện dự án NƠTM.

Do vậy Hiệp hội nhận thấy, rất cần thiết xây dựng Dự thảo Đề án cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận QSDĐ ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở; hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có QSDĐ khác không phải là đất ở khác với các quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024, với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch của pháp luật có liên quan đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án NƠTM và nhà đầu tư phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Hiệp hội rất hoan nghênh và tán thành nội dung cơ bản của Dự thảo “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ đối với đất khác” do Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì soạn thảo, trong đó tán thành chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024 để thực hiện dự án NƠTM; chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang có QSDĐ được thực hiện dự án NƠTM đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024…