Cần quy định rõ ràng về thời hạn sử dụng nhà chung cư

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6 đã bỏ quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và đưa ra quy định về thời hạn sử dụng, trách nhiệm các chủ thể khi kiểm định, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại loại nhà ở này. Nhiều chuyên gia cho rằng, so với quy định trước đó, quy định về thời gian sử dụng có tính pháp lý cao hơn, góp phần giải quyết các khó khăn trên thực tế hơn.

Vấn đề cấp bách

Với tốc độ đô thị hóa nhanh cộng với sự thay đổi thị hiếu, phân khúc nhà đất gần như không thể đáp ứng được nhu cầu ngày càng lớn của người dân, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM… Để giải bài toán đó, căn hộ chung cư với mức giá mềm hơn, vị trí thuận lợi thuận lợi hơn cùng nhiều tiện ích hiện đại đã xuất hiện. Bằng những ưu điểm vượt trội của mình, nhóm sản phẩm này đã làm thay đổi quan điểm về nhà ở của người dân và đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên.

Tuy nhiên, như thường lệ, mọi vấn đề đều có hai mặt, nếu như ở phân khúc nhà mặt đất, quy định về quyền sở hữu khá rõ ràng thì phân khúc nhà chung cư lại không được như vậy do có nhiều đồng sở hữu. Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, chung cư, nhà tập thể cũ tập trung chủ yếu ở hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Riêng Hà Nội có khoảng 3.015 khu, trong đó 1.850 khu xây dựng từ trước năm 1994; TP.HCM có 1.568 khu, trong đó 474 khu gồm 573 lô xây dựng trước năm 1975 với 50.640 căn hộ, 13 khu chung cư hư hỏng nặng (cấp D), nguy hiểm cho người sử dụng, cần phải phá dỡ, xây dựng lại.

Như vậy, sau thời gian 50 – 70 năm sử dụng, nhiều khu chung cư, nhà tập thể đã bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân, nguy cơ sập đổ mất an toàn về tính mạng, tài sản luôn rình rập. Tuy nhiên, công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tập thể cũ trong suốt hơn 20 năm trở lại đây gặp vô vàn khó khăn, do các văn bản luật chưa có nội dung quy định rõ ràng về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Chính vì vậy, việc tìm ra một phương án có tính hài hòa, đảm bảo sự nối tiếp dài lâu để người dân, doanh nghiệp và cả các cấp chính quyền địa phương có thời gian thích nghi là vấn đề cấp bách, cần thiết hiện nay.

Trước những mối lo về công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong tương lai, Bộ Xây dựng với chức năng là cơ quan được giao nhiệm vụ soạn thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), sau khi xin ý kiến rộng rãi từ cộng đồng dân cư, các chuyên gia, tổ chức, cơ quan quản lý… Bộ Xây dựng đã nhiều lần chỉnh sửa và mới đây tiếp tục được đưa ra tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV để các đại biểu cho ý kiến, trong đó vấn đề được quan tâm nhất là thời hạn sử dụng và sở hữu nhà chung cư.

Nhiều chuyên gia cho rằng, so sánh với quy định trước trong dự thảo Luật Nhà ở về quyền sở hữu nhà chung cư là vấn đề có tính nhạy cảm, gây tác động lớn đến xã hội và còn có những ý kiến chưa thống nhất, thì quy định về thời hạn sử dụng chung cư, đồng thời đưa ra trách nhiệm của các chủ thể liên quan có cơ sở pháp lý hơn, và cũng góp phần giải quyết tháo gỡ các trường hợp khó khăn, vướng mắc thực tế.

Cân nhắc từ thực tế

Thảo luận tại Nghị trường, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) tỉnh Đồng Tháp), bày tỏ thống nhất với quy định nhà chung cư phải có thời hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng phải trên chất lượng thẩm định, thẩm tra của cơ quan có thẩm quyền chứ không thể theo thiết kế của chủ đầu tư. Về thời hạn sử dụng chung cư, đại biểu cho rằng vấn đề này chỉ có thể giải quyết được nếu Luật Đất đai có quy định về quyền sử dụng đất ở có thời hạn. Nếu quy định các dự án bất động sản, đất ở, nhà ở, trong đó có chung cư được triển khai sau ngày các Luật Nhà ở, Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, mà cơ bản đều gắn với quyền sử dụng đất ở có thời hạn thì sẽ là bước đột phá mang lại nhiều lợi ích cho đất nước.

Nhiều đại biểu cho rằng, dự thảo luật trình Quốc hội lần này đã có nhiều điểm hợp lý hơn. Tuy nhiên, về quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư, đại biểu cho biết, dự thảo luật quy định nhà chung cư có thời hạn sử dụng, thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời hạn sử dụng thực tế.

“Hiện nay, luật còn chưa quy định rõ về vấn đề này. Các kết cấu vật liệu không thể tồn tại, vững bền vĩnh cửu, nên nhà xây dựng phải có thời hạn sử dụng. Thực tế, khi sửa chữa các nhà chung cư cũ, việc xử lý thỏa đáng còn gặp nhiều vướng mắc, rất khó khăn để tập hợp nguồn lực cho việc sửa lại các tòa nhà chung cư. Do đó dự thảo luật cần quy định rõ ràng, nhất quán, rõ ràng, minh bạch: Chung cư cần có thời hạn sử dụng. Với quy định này, người dân sẽ có được đầy đủ thông tin cần thiết khi tham gia giao dịch, chuyển nhượng, mua bán, đảm bảo cao nhất lợi ích của người dân”, đại biểu Tạ Văn Hạ (Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam) nhấn mạnh.

Đề nghị cần làm rõ hơn trong Báo cáo giải trình, tiếp thu dự án Luật, đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn ĐBQH Hà Nội), nêu rõ nếu như không quy định thời hạn sở hữu về nhà chung cư thì trong tương lai không có cách nào để xử lý, có thể trở thành vấn đề gây bức xúc cho con cháu chúng ta. Đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, việc quy định sở hữu nhà không thời hạn thì phải trả tiền thuê nhà nhiều hơn là quy định chưa hợp lý, cần quan tâm đến lợi ích chính đáng của người dân.

Đối chiếu vấn đề này được quy định ở dự thảo Luật Đất đai, đại biểu cho rằng cần sửa trong Luật Đất đai là việc sử dụng nhà ở, nhà chung cư phải có thời hạn và trả tiền một lần theo thời hạn của chủ công trình. Do đó, chi phí cho đầu tư nhà chung cư thấp đi, sau khi hết thời hạn đó thì cho người dân tái thuê lại, không xảy ra tình trạng bất cập như hiện nay. Vì vậy, đại biểu Hoàng Văn Cường khẳng định, quy định nhà ở, chung cư phải có thời hạn.

Trên cơ sở tiếp thu ý kiến của các ĐBQH, Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, nội dung về hình thức sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sẽ được thể hiện trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Nhà ở chỉ dẫn chiếu nội dung này đến Luật Đất đai để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.