Cần đưa giá bất động sản về mức phù hợp với thị trường

Theo dõi MTĐT trên

Lệch pha cung – cầu

Đánh giá về tình trạng mất cân đối cung – cầu của thị trường bất động sản (BĐS), ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, tại TP.HCM từ năm 2017 đến nay, số lượng nhà đưa ra thị trường giảm liên tục, năm 2017 gần 43.000 căn.

Tuy nhiên, đến năm 2021, số lượng nhà ở đưa ra thị trường chỉ còn 13.000 căn, năm 2022 chỉ còn hơn 12.000 căn, giảm liên tục và có hiện tượng lệch pha cung – cầu, cơ cấu sản phẩm. Theo cơ cấu sản phẩm, số liệu từ báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, nhà ở cao cấp chiếm 78,2%, còn lại là nhà ở trung cấp.

Đồng quan điểm trên, TS Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường BĐS hiện nay có hiện tượng “bất thường”, cơ cấu thị trường mất cân đối nghiêm trọng, quan hệ cung – cầu lệch pha, giá cả chưa hợp lý. Theo đó, hiện nay, giá BĐS của chúng ta đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân.

Theo TS Cấn Văn Lực, người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc, trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ; cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)….

Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền của người dân và dư thừa ở một số phân khúc khác, đặc biệt là phân khúc cao cấp,

Ở góc nhìn khác, Thống đốc NHNN Việt Nam Nguyễn Thị Hồng cho rằng, những năm qua tín dụng đầu tư cho phân khúc cao cấp là khá lớn. Trong khi đó, với phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội (NƠXH), đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng công bố cũng cho thấy, năm 2022, nguồn cung BĐS, nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung – cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu. Cơ cấu sản phẩm BĐS bình dân giảm dần từ 20% năm 2019 xuống dưới 5% trong năm 2022, đồng thời số lượng dự án triển khai rất hạn chế.

Thúc đẩy nguồn cung, nguồn vốn

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, thị trường BĐS hiện nay hoàn toàn khác so với tình trạng của thị trường BĐS năm 2010 – 2012 là thời kỳ thị trường tồn kho do thừa cung BĐS nên giá BĐS giảm rất sâu nhưng hàng hoá BĐS vẫn không bán được.

Hiện nay, thị trường BĐS đình trệ nhưng giá các loại BĐS có thể đưa vào sử dụng ngay như căn hộ chung cư giá vẫn tăng, và trên thị trường không có hàng bán do lượng cung ở hầu khắp các phân khúc đều sụt giảm mạnh, có phân khúc giảm 50%, thậm chí có phân khúc gần bằng không.

Như vậy, thị trường đình trệ do thiếu nguồn cung BĐS nhà ở, trong khi cầu về nhà ở vẫn có, thị trường BĐS công nghiệp vẫn phát triển tốt, các luồng thu hút đầu tư đang tăng, nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mở rộng nên dự báo cầu BĐS sẽ sớm phục hồi và tăng nhanh. Trong bối cảnh đó, nếu được tháo gỡ các nút thắt để tái lập nguồn cung thì thanh khoản của thị trường sẽ hồi phục trở lại.

Nhìn nhận về bất cập của thị trường BĐS hiện nay, Tổng Giám đốc Vietcombank (VCB) Nguyễn Thanh Tùng cho rằng, các doanh nghiệp BĐS cần tiết giảm chi phí, đưa mặt bằng giá về mức phù hợp với thị trường. Đồng thời, thực hiện tái cấu trúc, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, các phân khúc nhà ở thương mại bình dân, nhà ở thu nhập thấp để phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Với những tồn tại hiện nay của thị trường, Tổng Giám đốc VCB cho biết, ngân hàng chỉ cho vay đối với những dự án đủ điều kiện như dự án có tài sản bảo đảm, dự án có điều kiện pháp lý, dự án có tính khả thi được ngân hàng đánh giá là có khả năng trả nợ.

Theo Thống đốc NHNN Việt Nam Nguyễn Thị Hồng, với phân khúc nhà ở giá rẻ và NƠXH đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, do đó cần phải có những giải pháp thúc đẩy nguồn cung với doanh nghiệp xây dựng phân khúc này, từ đó, thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cũng cho rằng, hiện nay giá nhà chưa phù hợp nên khách hàng chưa quyết định mua, do đó nếu giá nhà ở, BĐS có sự điều chỉnh thì sẽ kích thích nhu cầu mua nhà. Mặt khác, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục dành nguồn vốn cho các dự án BĐS đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở…

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty GP.INVEST chia sẻ, hiện nay thị trường đang thiếu hụt sản phẩm NƠXH và nhà ở thương mại ở mức giá hợp lý. Nếu giải quyết được việc cho chuyển đổi các dự án có “đất khác” sang đất ở thì bài toán cung – cầu sẽ được sớm giải quyết. Bên cạnh đó, cần tập trung đẩy mạnh việc cải tạo chung cư cũ và có kế hoạch cụ thể cho chương trình phát triển NƠXH.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất, giải pháp thúc đẩy phát triển NƠXH, trong đó xây dựng và trình Quốc hội xem xét, ban hành “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NƠXH” để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc.

Cụ thể, về giao đất để đầu tư xây dựng dự án NƠXH; về quỹ đất dành để phát triển NƠXH; về lựa chọn chủ đầu tư; về quyền lợi và ưu đãi chủ đầu tư; về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH; về đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách NƠXH.