Các chính sách từ Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có thể tháo gỡ nhiều nút thắt của thị trường

(Xây dựng) – Mới đây, tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ có hiệu lực bắt đầu từ ngày 1/1/2025. Với nhiều quy định mới đáng chú ý, tại nhiều thành viên thị trường cũng bày tỏ sự quan tâm đặc biệt về những điểm mới của hai luật khi được thông qua sẽ tác động như thế nào đến giao dịch trên các thị trường.

Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ có hiệu lực bắt đầu từ ngày 1/1/2025 (Ảnh: TTXVN).

Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng đang gặp rất nhiều thách thức, đặc biệt là khó khăn về dòng tiền, các nút thắt về pháp lý, làm suy giảm lòng tin của khách hàng và sự vận hành ổn định, bền vững của các thành viên thị trường.

Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động rất lớn về những vướng mắc pháp lý. Trong đó xác định rõ tầm quan trọng của việc tháo gỡ các cơ chế, chính sách, khơi thông dòng vốn, vực dậy thị trường bất động sản, tạo động lực cho phát triển bền vững. Thời gian qua, Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan đã quyết liệt ban hành nhiều Nghị quyết, Nghị định, Đề án để phát triển bền vững thị trường.

Hàng loạt chính sách vĩ mô tác động trực tiếp, gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản trong năm vừa qua cũng được ban hành. Đặc biệt tại kỳ họp tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV vừa qua đã chính thức thông qua Luật nhà ở (Sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (Sửa đổi), đây là những luật quan trọng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

“Chúng tôi tin rằng các chính sách nói trên có thể tháo gỡ nhiều nút thắt của thị trường, những sửa đổi, bổ sung trong Luật Kinh doanh bất động sản; Luật Nhà ở, đây cũng là những chủ đề được các thành viên bất động sản quan tâm sâu sắc”, Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch Hệ sinh thái – DVL Ventures, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nhận định.

Những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Bàn về những điểm mới về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật sư Nguyễn Hồng Chung cho biết, bắt đầu từ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, có hiệu lực từ 1/1/2007, quy định về việc giao dịch bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản và cá nhân hành nghề (Môi giới bất động sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản, định giá bất động sản) đều phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Để được đủ điều kiện cấp các chứng chỉ hành nghề môi giới phải thông qua các việc tổ chức, đào tạo…

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bỏ điều kiện về việc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản và cá nhân về quản lý điều hành sàn và định giá bất động sản không bắt buộc, chỉ có cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề thông qua một kỳ thi sát hạch.

Đến nay, Luật Kinh doanh bất động sản (Sửa đổi) năm 2023 lại đặt lại vấn đề câu chuyện về điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản, trong đó, đối với cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã… Đặc biệt Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2023 có đặt vấn đề ngoài việc phải thành lập doanh nghiệp và các loại hình doanh nghiệp, trong đó đối với sàn giao dịch bất động sản trước đây quy định có tối thiểu hai cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, nhưng hiện nay luật mới quy định chỉ có một cá nhân là đủ điều kiện thành lập sàn bất động sản.

“Đặc biệt, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, điều quan trọng là cá nhân không được hoạt động độc lập, phải hoạt động trong lĩnh vực doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản và doanh nghiệp môi giới bất động sản”, Luật sư Nguyễn Hồng Chung cho biết.

Bàn về quy định này, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết việc giảm từ hai cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản mới được thành lập sàn bất động sản xuống còn một cá nhân là một hướng mở cho việc các Công ty TNHH có chức năng môi giới, tạo điều kiện cho việc hạn chế, dần dần biến mất việc môi giới độc lập, môi giới không qua tổ chức.

“Sẽ có một giai đoạn sắp tới, từ 2025 trở đi sẽ bùng nổ vấn đề thành lập doanh nghiệp có chức năng môi giới bất động sản. Năm 2024 sẽ là một giai đoạn tiền đề để môi giới đi học chứng chỉ bất động sản cũng như là các cá nhân muốn hoạt động bất động sản phải vào các doanh nghiệp bất động sản hoặc phải thành lập doanh nghiệp bất động sản”, ông Quê phân tích.

Đối với quy định môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, ông Nguyễn Anh Quê nhận định điều này làm cho tính chuyên nghiệp tốt hơn, nâng cao chuyên môn, năng lực, đạo đức và tình trạng méo mó của thị trường một phần lâu nay sẽ giảm bớt và quản lý hoạt động tốt hơn. Tuy nhiên ông Quê cho biết đây không phải là vấn đề một sớm một chiều, để đưa vào quy củ cần tuyên truyền pháp luật thật tốt, cần sự vào cuộc của cơ quan thuế, công an… mới có thể dần dần đưa vào khuôn khổ. Ngoài ra, ông Quê nhận định những Nghị định này vẫn chưa được chặt chẽ, cần giải pháp chi tiết hơn Nghị định, Thông tư để thực hiện việc này.

Luật sư Lê Ngọc Tuấn – Luật sư tư vấn tại Công ty Luật trách nhiệm hữu hạn DAVILAW cho biết trong tổng kết để sửa Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Bộ Xây dựng để báo cáo Quốc hội, khi nói đến hoạt động môi giới, một phần giúp cho giao dịch trên thị trường tốt hơn, thông tin đến khách hàng nhiều hơn. Đến tháng 6/2021, ông Tuấn cho biết trên cả nước có khoảng 38 nghìn người được cấp chứng chỉ môi giới. Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng trình Quốc hội, việc các môi giới bất động sản, vẫn xuất hiện một số bộ phận không có đạo đức hành nghề dẫn tới lừa đảo.

Việc không đưa quy định môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề vào Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhưng Luật Kinh doanh bất động sản (Sửa đổi) năm 2023 theo ông Tuấn là điều cần thiết để làm pháp luật chuyên nghiệp hơn, khẳng định vai trò của lực lượng môi giới và đưa lại thông tin cho khách hàng một cách tốt hơn. Tuy nhiên ông Tuấn mong muốn Nghị định, Thông tư của bộ sẽ phải hướng dẫn quy định đào tạo như thế nào.

Đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, vấn đề liên quan đến đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán, luật sư Lê Ngọc Tuấn cho biết câu chuyện các nhà làm luật thiết kế theo hướng không quá 5% sẽ để bảo vệ quyền lợi cho bên khách hàng, tiến tới tìm kiếm các nhà đầu tư có năng lực thực sự, hoạt động chuyên nghiệp. Tuy nhiên trong các diễn đàn trao đổi, ông Tuấn cho biết nhận được phản ánh nếu như trong đặt cọc, người ta không sử dụng từ “đặt cọc” mà thay vào đó là “hợp tác”, “góp vốn” thì công tác kiểm tra sẽ nhiều khó khăn.

Về quy định về số tiền thanh toán trước khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, hiện nay chúng ta đang quy định 70%, luật mới quy định việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng, đồng thời giảm tỉ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở trong hình thành tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay.

Việc điều chỉnh tỉ lệ thanh toán cùng với quy định về đặt cọc mua nhà trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và quy định về phân lô, bán nền; Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản cũng là những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được các thành viên thị trường quan tâm.

Một số điểm mới của Luật nhà ở (sửa đổi)

Luật sư Nguyễn Hồng Chung cho biết các chuyên gia, các chủ đầu tư đều đánh giá rất cao Luật nhà ở (sửa đổi).

Chia sẻ một số điểm mới liên quan, ông Khuê cho biết rất ủng hộ quy định mới về quyền sở hữu chung cư. Tuy nhiên các công trình chung cư có niên hạn sử dụng chưa được thể hiện rõ ràng, vì thế cần quy định chi tiết, có thể đưa vào hợp đồng mua bán, quyền sử dụng đất để người mua biết sản phẩm được sử dụng bao lâu và nhận thức được giá trị của chung cư khi được mua lại.

Những quy định về nhà ở riêng lẻ có nhiều tầng, nhiều căn hộ là một trong số những điểm mới của Luật Nhà ở (sửa đổi).

Điều 57 của Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có trao đổi về chung cư mini, phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê, mua… Đối với trường hợp có quyền sử dụng đất, xây nhà từ 2 tầng trở lên trên 20 căn hộ thì quy định điều kiện phải đáp ứng như chủ đầu tư xây dựng nhà ở, hiện nay, theo ông Trung nếu để đáp ứng mà không có hướng dẫn chi tiết thì rất vướng. Sau một loạt sự cố xảy ra như cháy nổ, an toàn phòng cháy chữa cháy… thì Luật Nhà ở đã đưa vào nội dung trên.

Bên cạnh đó, những điểm mới đáng chú ý của Luật này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ tốt cho Chiến lược phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam, đó là quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong dự án thương mại, ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Ngoài ra đó là những quy định mới về mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội, nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội.