Cả chủ lẫn khách thuê văn phòng cùng vào thế khó

JLL Việt Nam đánh giá thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM và Hà Nội đều đang trong giai đoạn suy yếu. Tỷ lệ trống tại cả hai khu vực dự kiến tăng cao trong năm nay.

Giá thuê văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm TP.HCM đã giảm 0,5% so với quý trước. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo báo của của JLL Việt Nam, cả chủ và khách thuê văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội đều sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023. Đáng chú ý, cả hai khu vực trên đều đã ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thuần âm tại một số dự án.

Khách thuê tại TP.HCM giảm chi

Tại TP.HCM, tổng diện tích văn phòng cho thuê hạng A trong quý I đạt 308.325 m2 ở khu vực trung tâm, tăng thêm 16.200 m2 so với quý trước.

Trong đó, dự án Mapletree Business Centre và Phu My Hung Tower là những tòa nhà văn phòng hạng A đầu tiên ở thị trường ngoài trung tâm. Tổng nguồn cung của hai dự án là 55.077 m2 và tỷ lệ trống đạt 6,6%.

Nguồn cung văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm TP.HCM sẽ có thêm 84.000 m2 sàn vào cuối năm nay. Ảnh: Quỳnh Danh.

Xét về cầu, diện tích hấp thụ thuần ở khu vực trung tâm tăng thêm 11.499 m2 nhờ tòa nhà Me Linh Point. Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu chung giảm dần, phần lớn tòa nhà cũ hiện hữu ghi nhận mức hấp thụ thuần âm. Điều này khiến tỷ lệ trống trung bình ở khu vực trung tâm tăng lên 5,6%.

“Thị trường trầm lắng với ít giao dịch cho thuê trong quý này. Một số khách hàng thuê văn phòng hạng A đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà hạng B hay nhà phố thương mại để giảm chi phí trong bối cảnh kinh tế không ổn định”, JLL Việt Nam cho biết.

Trong quý I, giá thuê trung bình của văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm ghi nhận quanh mức 47,5 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 0,5% so với quý trước. Điều này xuất phát từ nguồn cung mới được nâng cấp và gia nhập giỏ hàng với mức giá thuê thấp hơn trung bình của thị trường.

Đối với văn phòng hạng A ngoài khu vực trung tâm, giá thuê được ghi nhận ở mức 27,1 USD/m2/tháng, vẫn ổn định so với quý trước.

“Khoảng cách về giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM dự kiến được thu hẹp lại giữa các cụm văn phòng trong thành phố nhờ sự ra đời của nhiều tòa nhà có tiêu chuẩn chất lượng cao ở khu vực ngoài trung tâm”, JLL Việt Nam nhận định.

Không chỉ vậy, đơn vị này còn cho rằng chênh lệch giá thuê giữa các tòa nhà ở khu vực trung tâm sẽ rõ ràng hơn, đặc biệt với những tòa nhà cũ và tòa nhà mới đạt chuẩn LEED (tiêu chuẩn quốc tế về kiến trúc xanh).

Bên cạnh đó, JLL Việt Nam cho biết khoảng 84.000 m2 sẽ được bổ sung vào tổng nguồn cung văn phòng hạng A cho khu vực trung tâm TP.HCM trong cuối năm nay nhờ hai dự án The Hallmark và The MEET.

Suy yếu cả cung và cầu tại Hà Nội

Báo cáo của JLL Việt Nam cho biết sau 2 năm không có nguồn cung hạng A cho thuê mới, thị trường văn phòng Hà Nội đã chào đón thêm 23.000 m2 sàn từ dự án Lancaster Luminaire. Hầu hết nhà đầu tư đều tỏ ra thận trọng trước sự ra mắt các tòa nhà văn phòng mới, đặc biệt là hạng A, do những dấu hiệu suy yếu của nguồn cung và khó khăn về kinh tế.

“Với nguồn cung mới và nhu cầu suy yếu, tỷ lệ trống trong quý I tạm thời bị đẩy lên mức 18,3%, tăng 3,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm Hà Nội ở mức 23,2%, tăng 3,9% theo quý. Tổng diện tích trống tăng lên 86.321 m2, 87% trong số đó nằm ở khu vực trung tâm”, JLL Việt Nam thống kê.

Nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội tiếp tục chậm lại. Ảnh: TL.

Bên cạnh đó, thị trường cho thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội ghi nhận nhu cầu tiếp tục chậm lại trong bối cảnh các doanh nghiệp lo ngại vấn đề kinh tế bất ổn. Điều này được phản ánh thông qua việc tỷ lệ hấp thụ thuần trong quý I tại thủ đô chỉ đạt 3.637 m2, giảm 17,6% theo quý và giảm 16,8% theo năm.

Tương tự, tòa nhà mới hoàn thành Lancaster Luminaire cũng chứng kiến lượng giao dịch hạn chế do vị trí không thuận tiện. Trong khi đó, thị trường ngoài trung tâm tiếp tục chứng kiến tỷ lệ hấp thụ thuần âm do sự cạnh tranh khốc liệt từ các tòa nhà hạng B trong khu vực.

Trong quý, giá thuê trung bình của thị trường văn phòng hạng A tại Hà Nội là 29,6 USD/m2/tháng, tăng 4,1% so với quý trước. Điều này xuất phát từ việc thủ đô đã loại bỏ các tòa nhà không đủ tiêu chuẩn khỏi rổ hàng hạng A.

“Tuy nhiên, một số tòa nhà đang giảm giá cho các ô văn phòng ở khu vực thấp tầng, không có tầm nhìn hoặc cung cấp nhiều ưu đãi trong thời gian thi công thiết kế văn phòng cho khách thuê mới để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy của tòa nhà”, JLL Việt Nam chia sẻ.

Theo đơn vị này, tới cuối năm 2023, một dòng cung mới khoảng 64.000 m2 sẽ gia nhập thị trường và dự kiến đẩy tỷ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng lên cao hơn trong bối cảnh nguồn cầu hồi phục với tốc độ chậm.