Bộ TN&MT đề xuất sửa đổi 3 phương pháp định giá đất

Thực hiện Công điện số 469/CĐ-TTg ngày 25/5/2023 của Thủ tướng Chính phủ về việc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Bộ TN&MT đang xây dựng Dự thảo Thông tư của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Cần thiết phải sửa đổi việc định giá đất

Theo Bộ TN&MT, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất đã quy định 5 phương pháp định giá đất, gồm: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất và điều kiện áp dụng 5 phương pháp này.

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, trình tự thủ tục xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác định giá đất tại địa phương. Công tác xác định giá đất cụ thể cũng đã được các tỉnh, thành phố quan tâm tổ chức thực hiện và cơ bản đáp ứng được yêu cầu; về cơ bản đã được thực hiện theo quy trình chặt chẽ (điều tra, khảo sát xác định giá đất, thông qua Hội đồng thẩm định giá đất, quyết định giá đất), kết quả xác định phù hợp với thực tiễn, góp phần bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, tăng thu cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, trong bối cảnh tình hình phát triển của nền kinh tế tăng trưởng mạnh, thu hút nhiều dự án đầu tư phát triển, công tác định giá đất cụ thể ở một số nơi chưa kịp thời, chưa có cơ chế, nguồn lực để thu thập đầy đủ các dữ liệu, thông tin giá đất phổ biến trên thị trường, đảm bảo việc định giá phù hợp với giá thị trường. Việc áp dụng các phương pháp định giá đất tại một số địa phương đã bộc lộ hạn chế cần được tháo gỡ.

Từ thực tế nêu trên, việc ban hành Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT để kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện công tác định giá đất là cần thiết.

Sửa đổi 3 phương pháp định giá đất

Dự thảo Thông tư do Bộ TN&MT xây dựng sửa đổi, bổ sung Điều 3, Thông tư 36 quy định về phương pháp so sánh trực tiếp theo hướng: Quy định cụ thể về nguồn thu thập thông tin giá đất các thửa đất so sánh đối với giá đất trúng đấu giá, giá đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất thị trường trên cơ sở dữ liệu về đất đai.

Đồng thời, bỏ quy định về giao dịch thành công trên thị trường và việc thu thập thông tin thông qua phỏng vấn trực tiếp; Quy định cụ thể về phạm vi thu thập thông tin trong trường hợp khu vực định giá không thu thập được đầy đủ thông tin; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể bảng tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

Sửa đổi, bổ sung Điều 5 về phương pháp thu nhập theo hướng: Quy định cụ thể về thời gian để tính thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá đối với đất nông nghiệp và phi nông nghiệp; Quy định cụ thể đối với trường hợp thông tin để xác định thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá không đầy đủ thu nhập theo từng năm, không phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất đối với đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.

Bên cạnh đó, quy định về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) trước thời điểm định giá và n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (tính theo năm); là 70 năm đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Cũng tại Dự thảo, Bộ TN&MT đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 6 phương pháp thặng dư theo 2 phương án. Phương án 1: Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm định giá được tính bằng tổng giá trị các thửa đất hoặc khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc bản vẽ tổng mặt bằng xây dựng bằng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ.

Tổng chi phí phát triển được tính trên cơ sở chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc bản vẽ tổng mặt bằng xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên theo suất vốn đầu tư; định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và dự toán đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật do cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng thẩm định.

Bỏ quy định về việc chiết khấu các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất đối với các trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm.

Phương án 2: Đối với việc ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản: Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu. Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê để xác định tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được thực hiện bằng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê. Trường hợp không xác định được mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê thì căn cứ theo bình quân của chỉ số giá tiêu dùng trong thời gian 05 năm liên tục (thời gian 01 năm được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) đến trước thời điểm định giá.

Đối với việc ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản: Bỏ quy định về chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án. Bổ sung căn cứ để ước tính tổng chi phí phát triển theo thứ tự ưu tiên như sau: suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; dự toán đầu tư xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng thẩm định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, các khoản chi phí khác theo quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất: Quy định về tỷ lệ chiết khấu (r) tính lãi suất cho vay trung hạn bình quân của loại tiền vay VNĐ tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) trước thời điểm định giá để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản; Bổ sung quy định về số năm bán hàng và số năm xây dựng của dự án.

Ngoài ra, Bộ TN&MT cũng đề xuất bỏ quy định về dự thảo phương án giá đất tại Điều 31, Thông tư 36 quy định về việc thẩm định phương án giá đất