Bỏ diện tích sàn xây dựng trong hợp đồng, chủ đầu tư hết đường “ăn gian” diện tích?

Trong văn bản góp ý Dự thảo nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản mới đây, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) đã đề xuất bỏ một số quy định đối với một số mẫu hợp đồng mua bán bất động sản.

Theo luật sư Phượng, trong Phụ lục 01 – Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, cụ thể về diện tích sàn xây dựng căn hộ, tại Khoản 8 Điều 1 và Điểm c Khoản 1 Điều 2 quy định về “diện tích sàn xây dựng căn hộ” nhưng không thuộc yếu tố dùng làm căn cứ điều chỉnh trong giao dịch.

Do đó, luật sư Phượng đề xuất bỏ quy định về “Diện tích sàn xây dựng căn hộ”, vì cho rằng quy định này là thừa, không sử dụng làm căn cứ trong giao dịch chuyển nhượng căn hộ và dễ gây nhầm lẫn cho người người mua nhà.

“Yếu tố này không có giá trị để sử dụng trong hợp đồng. Trong nguyên tắc xây dựng pháp luật, điều gì không cần, không giá trị thì không đưa vào”, luật sư Phượng nhấn mạnh.

Mặt khác, luật sư Phượng cho rằng việc đưa diện tích sàn xây dựng vào hợp đồng mua bán dễ tạo điều kiện để chủ đầu tư dựa vào đó để quảng cáo, giới thiệu sai về diện tích căn hộ như tình trạng trước đây.

“Có trường hợp chủ đầu tư giới thiệu với khách hàng căn hộ có diện tích tim tường, nhưng khi ký hợp đồng thì đưa cả diện tích sàn và diện tích sử dụng căn hộ vào. Khi có xảy ra tranh chấp, người mua sẽ chịu thiệt thòi vì thường Toà án cho rằng người mua không tìm hiểu kỹ mà không đánh giá hết chủ ý của chủ đầu tư ngay từ đầu”, luật sư Phượng cho hay.

Trên thực tế, thời gian qua xảy ra rất nhiều vụ tranh chấp chung cư liên quan đến diện tích căn hộ như chung cư mà theo phản ánh của cư dân tại những dự án này thì trước đó, họ phát hiện căn hộ của mình bị thiếu hụt diện tích so với lúc mua.

Thông thường, việc này xảy ra khi cư dân thực hiện các thủ tục liên quan đến sổ đỏ, thiết kế nội thất hoặc khi xảy ra tranh chấp về một vấn đề khác tại dự án.

Ngoài ra, luật sư Phượng cũng có góp ý về căn hộ gắn liền với phần diện tích nhà để kinh doanh.

Dẫn quy định về mục đích sử dụng căn hộ tại Điểm đ Khoản 1 Điều 2 của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Điểm d Khoản 1 Điều 2 của “Phụ lục 02 – Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư”

Trường hợp mua căn hộ gắn liền với phần diện tích nhà để kinh doanh theo thiết kế được duyệt của nhà chung cư thì các bên ghi rõ mục đích sử dụng là để ở và kinh doanh.

Luật sư Phượng đề xuất bỏ quy định “trường hợp mua căn hộ gắn liền với phần diện tích nhà để kinh doanh theo thiết kế được duyệt của nhà chung cư thì các bên ghi rõ mục đích sử dụng là để ở và kinh doanh”.

Vì theo luật sư Phượng thì quy định này vi phạm Khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở (Các hành vi bị nghiêm cấm) hoặc thừa nhận thiết kế nhà chung cư được Cơ quan Nhà nước phê duyệt trái với mục đích sử dụng căn hộ Khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở và QCVN 04:2021/BXD.

Về nội dung “Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng”, Điểm a Khoản 3 Điều 3 của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư quy định: “Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết”.

Tại Khoản 4 Điều 68 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở: “Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác.”

Luật sư Phượng cho rằng, cần quy định rõ tại Điểm a Khoản 3 Điều 3 của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: “Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác”.

Dự thảo nghị định đưa ra Phụ lục 05 – Hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng, luật sư Phượng cho rằng Khoản 1 Điều 1 của Hợp đồng quy định hướng dẫn về “biệt thự du lịch”, “căn hộ du lịch” là những khái niệm thuộc về Luật Du lịch của cơ sở lưu trú. Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định về các loại bất động sản này.

“Việc Dự thảo nghị định đưa ra các khái niệm này gây nhầm lẫn, dễ áp dụng sai pháp luật và không có căn cứ pháp luật”, luật sư Phượng cho biết.

Mặt khác, Dự thảo nghị định cũng đưa ra khái niệm “tòa nhà văn phòng” và “khách sạn” cũng dễ gây nhầm lẫn, áp dụng sai pháp luật, hiểu sai đây là dự án bất động sản, nên có quyền phân chia và bán từng phần diện tích trong “tòa nhà văn phòng”, hoặc được bán từng “phòng” của “ khách sạn”.

Thực tế thời gian qua cho thấy, các vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng liên quan đến hoạt động mua bán căn hộ chung cư vẫn thường xuyên diễn ra.

Trong khi quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ về mua bán căn hộ chung cư chưa đủ, chưa theo kịp, hoặc trong các văn bản pháp luật sử dụng các thuật ngữ nhập nhằng, khó hiểu, dễ gây nhầm lẫn cho người mua hoặc tạo kẽ hở để người bán lách luật.

Thiết nghĩ, thời gian tới, các quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần được ưu tiên nghiên cứu sửa đổi một cách toàn diện, có hệ thống để hạn chế tối đa việc phát sinh các tranh chấp liên quan đến quá trình mua bán loại hình này./.