Bất động sản châu Á lao đao

Sự sụp đổ của các ngân hàng

Các ngân hàng như SVB (Mỹ) và Credit Suisse (Thụy Sĩ) liên tục sụp đổ trong thời gian qua. Điều này ảnh hưởng tâm lý xấu tới thị trường BĐS rất nhiều. Người mua lẫn người bán đều dao động, họ đành lặng câm chờ đợi tín hiệu từ các ngân hàng. Ví dụ, suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm đã giảm trong tháng 3. Tuy nhiên, lãi suất tại các quốc gia châu Á vẫn ở mức cao và trực tiếp tạo áp lực lên thị trường BĐS thương mại.

Theo nhận định của các chuyên gia, lãi suất của khu vực châu Á thời gian từ nay đến cuối năm 2023 sẽ đạt mức rất cao. Nghĩa là mức ấy có thể đạt cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Cùng với đó là hậu quả của dịch bệnh Covid-19 chưa được phục hồi lành mạnh, việc hoạt động kinh tế vẫn còn suy yếu. Đây là lý do buộc người thuê BĐS, bao gồm các cá nhân và doanh nghiệp, đều phải tính toán kỹ lưỡng trước khi quyết định.

Theo ông Krishna Guha, nhà phân tích từ ngân hàng Malayan, môi trường lãi suất cao sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của các quỹ tín thác đầu tư BĐS. Ông cho rằng nếu lãi suất tăng thêm nửa điểm phần trăm, khoản thanh toán mà nhà đầu tư nhận được cho mỗi cổ phiếu của quỹ có thể giảm tới 2% hoặc hơn.

Con số biết nói

Con số liên quan đến thống kê BĐS thường chỉ mang tính gần đúng. Người ta có khi không muốn công khai hoặc công khai chưa đủ thực tế. Tuy nhiên, nếu căn cứ vào các con số, cũng phần nào chứng tỏ một phần sự thật.

Các số liệu mới đây của Refinitiv cũng chỉ ra những tín hiệu khá ảm đạm. Giá trị các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) đối với BĐS thương mại ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương (APAC) đạt 10,3 tỷ USD trong quý I/2023, thấp hơn mức 18,9 tỷ USD của cùng kỳ năm trước và giảm sâu so với mức 21,2 tỷ USD trong quý IV/2022.

Trong một báo cáo khác cho biết hoạt động BĐS thương mại ở khu vực APAC trong thời gian qua đã giảm với tốc độ nhanh hơn so với 3 tháng trước đó. Ngoài ra, giá trị của các giao dịch cũng đã giảm 52% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại Hong Kong, khối lượng đầu tư BĐS thương mại có thể vẫn giảm trong vài tháng cho đến khi thành phố bắt kịp đà tăng lãi suất của Mỹ. Theo các nhà phân tích, khối lượng giao dịch trong lĩnh vực BĐS thương mại Hong Kong vào năm ngoái đã giảm gần một nửa so với năm 2021. Thị trường chỉ ghi nhận 101 giao dịch được ký kết vào năm 2022.

Báo cáo của Knight Frank về các văn phòng ở APAC trong quý IV/2022 cho thấy sự sụt giảm trên toàn khu vực. Tại Tokyo, Thâm Quyến, Manila, Jakarta và Hong Kong, giá cho thuê tại các khu vực trung tâm đã giảm hơn 2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo CNBC, cuộc sống của nhiều người nước ngoài ở Singapore đang trở nên khó khăn hơn vì giá thuê nhà tăng cao. Dữ liệu từ Cơ quan Tái phát triển Đô thị Singapore cho thấy giá của tất cả loại hình BĐS nhà ở tư nhân đã tăng 29,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng mạnh nhất kể từ năm 2007.

Một số người thuê cho rằng chủ nhà đang tận dụng thị trường BĐS quá nóng để tăng giá nhà. Một người Indonesia sống tại Singapore cùng gia đình cho biết, hợp đồng thuê nhà của cô sẽ kết thúc vào tháng này. Đầu năm nay, chủ nhà yêu cầu tăng gấp đôi giá thuê nhà để gia hạn hợp đồng.

Theo Financial Times, cổ phiếu của 4 công ty BĐS gia đình lớn nhất Hong Kong đã mất hơn 1/3 giá trị trong 4 năm qua. Giá trị vốn hóa thị trường của các đế chế gia đình này bay hơi tổng cộng gần 50 tỷ USD.

Các tập đoàn BĐS bị ảnh hưởng bởi những biện pháp chống dịch gắt gao của Trung Quốc. Năm ngoái, tổng doanh thu của các công ty địa ốc Hong Kong ở thị trường Trung Quốc đại lục là 4,8 tỷ USD, giảm 40% so với năm trước, đánh dấu mức thấp nhất kể từ năm 2019.

Nguyên nhân là các công ty BĐS của Trung Quốc đại lục phải đứng ngoài cuộc chơi sau khi Bắc Kinh hạn chế đòn bẩy trong lĩnh vực này. Trong khi đó, những doanh nghiệp nước ngoài đã giảm tiếp xúc với thị trường Hong Kong.

Ngành công nghiệp BĐS của Trung Quốc rơi vào khủng hoảng từ đầu năm 2021, khi các nhà hoạch định chính sách đưa ra những biện pháp gắt gao nhằm kìm hãm đầu cơ và tình trạng sử dụng đòn bẩy quá mức. Các động thái này đã tước đi nguồn vốn chính của lĩnh vực bất động sản.

Điều này khiến nhiều công ty BĐS lớn, kể cả các tên tuổi lớn, phải chật vật trả nợ và hoàn thành những dự án còn dang dở. Giống như các công ty khác trong ngành, Sichuan Languang lao đao vì tình trạng khủng hoảng thanh khoản kể từ năm 2021. Lợi nhuận ròng của công ty đã giảm hơn 500% từ mức 3,3 tỷ nhân dân tệ của năm 2020. Năm 2021, Sichuan Languang gánh lỗ 13,8 tỷ nhân dân tệ.

Vài tín hiệu khả dĩ

Bên cạnh những ảm đạm nêu trên, vẫn có một số điểm sáng. Theo số liệu Công ty tư vấn BĐS JLL, Nhật Bản và Singapore vẫn là hai điểm đến hàng đầu ở châu Á đối với các nhà đầu tư lĩnh vực BĐS thương mại.

Trong một cuộc khảo sát của JLL vào tháng 12 năm ngoái, 68% trong số 55 nhà đầu tư cho biết bản thân sẽ tăng mức độ tiếp cận đối với BĐS thương mại của Nhật Bản trong năm nay. Con số đó tại Singapore là 60%.

Ở Singapore, tình hình đang thuận lợi hơn. Knight Frank cho biết giá cho thuê tại khu vực trung tâm Singapore đã tăng hơn 3% trong quý IV/2022. Giá thuê tại các khu vực kinh doanh cốt lõi của thành phố trong quý I/2023 cũng tiếp tục chứng kiến mức tăng 1,3% so với quý trước đó.

Báo cáo của JLL cho biết nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào xứ sở hoa anh đào. Bên cạnh đó, JLL cũng nhấn mạnh Singapore là “nơi trú ẩn an toàn” đối với các nhà đầu tư. Đó là kết quả của việc đồng yên Nhật mất giá cùng với lãi suất “hạ nhiệt” đã thôi thúc các nhà đầu tư.