Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận Quý 2/2024

Trong Quý 2/2024, thị trường BĐS nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận tiếp tục ghi nhận nhiều diễn biến tích cực ở các phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố/biệt thự. Nhìn chung mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm 2023. Bước sang Quý 3/2024, dự báo tình hình tăng trưởng sẽ rõ nét hơn ở một số phân khúc.

Diễn biến thị trường Bất động sản (BĐS) nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 2 năm 2024

Ở TP.HCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung sơ cấp và sức tiêu thụ trong các phân khúc chủ đạo. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường,… Nhiều chính sách ưu đãi được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong Quý 2, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 5% so với quý trước, tập trung chủ yếu ở thị trường các tỉnh giáp ranh như Bình Dương – Long An – Đồng Nai. Sức cầu chung của thị trường cải thiện đáng kể so với Quý 1/2024, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. Giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với mức giá trung bình dưới 30 triệu đồng/m². Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm, trong khi giá thứ cấp tăng nhẹ so với quý trước (khoảng 1%).

Phân khúc căn hộ ghi nhận 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng (khoảng 14,538 căn) trong quý, tăng 12% so với quý trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm 2023. TP.HCM dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp trong quý, phần lớn đến từ các dự án căn hộ hạng A, hạng sang thuộc khu Đông. Thanh khoản ghi nhận một số điểm sáng nhất định, lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường tăng mạnh 88% so với quý trước hay tăng 82% so với cùng kỳ năm 2023. Giá bán sơ cấp duy trì ở mức tương đương Quý 1. Thanh khoản thị trường thứ cấp có sự khởi sắc nhưng vẫn ở mức thấp và khó có sự đột biến trong ngắn hạn.

Nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp tăng lần lượt 12% và gấp 4.5 lần so với quý trước. Trong đó, TP.HCM, Đồng Nai và Bình Dương giữ vai trò chủ lực về tỷ trọng nguồn cung sơ cấp với tỷ lệ đạt khoảng 91%. Sức cầu thị trường cải thiện đáng kể, lượng tiêu thụ tăng mạnh so với quý trước, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Loại hình BĐS nghỉ dưỡng ghi nhận sự gia tăng đột biến về nguồn cung ở phân khúc condotel, những phân khúc còn lại tiếp tục đà sụt giảm. Cụ thể:

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp giảm 5% so với cùng kỳ, bên cạnh đó nguồn cung mới cũng liên tục sụt giảm khi chỉ chiếm khoảng 6% tổng nguồn cung cả nước. Khu vực miền Trung và miền Nam tiếp tục dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường. Sức cầu chung ở mức thấp, lượng tiêu thụ giảm 69% so với cùng kỳ – đây là mức thấp nhất trong 1 thập kỷ qua. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung tiếp tục sụt giảm, hơn 97% nguồn cung sơ cấp trong quý đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ. Thị trường vẫn chưa thoát khỏi “vùng tối” dù ngành du lịch đã có nhiều khởi sắc. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư, cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.

Phân khúc condotel, nguồn cung sơ cấp Quý 2/2024 tăng 51% so với cùng kỳ, phần lớn nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm hơn 66%). Đáng chú ý, nguồn cung mới cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, mức tăng hơn 25 lần so với cùng kỳ nhưng chỉ tập trung cục bộ tại một dự án ở Khánh Hòa. Theo đó, lượng tiêu thụ cũng tăng đột biến so với cùng kỳ (tăng 6.8 lần), tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung chủ yếu tại một dự án ở Khánh Hòa, riêng những dự án cũ hầu hết đều có tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch. Giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án quy mô lớn với mức giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn.

Dự báo thị trường quý 3/2024

Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung mới phân khúc đất nền trong Quý 3/2024 có nhiều cải thiện so với hai quý đầu năm và dao động trong khoảng từ 450 – 550 nền, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Long An. Thanh khoản thị trường duy trì khởi sắc, trong đó, các khu vực vùng phụ cận TP.HCM có thể sẽ dẫn dắt thị trường. Quy định về Luật Đất đai chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường trong thời gian tới.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ dự báo sẽ tiếp tục có sự hồi phục nhất định. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP.HCM trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản dự kiến có hiệu lực sớm trong Quý 3/2024, đồng thời lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp,… kỳ vọng sẽ là những yếu tố ảnh hưởng tích cực lên sức cầu thị trường.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo tiếp tục đà tăng trưởng tích cực của quý trước, dao động khoảng 950 – 1,050 căn, phân bổ chủ yếu tại: TP.HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng ổn định so với quý trước, bên cạnh đó, để kích cầu thị trường, các chủ đầu tư cũng linh hoạt điều chỉnh phương thức thanh toán, chính sách bán hàng,… phù hợp với tình hình thực tế.

Với BĐS nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự báo giảm đáng kể so với Quý 2/2024, dao động khoảng 400 –  500 căn, tập trung phần lớn tại Đà Nẵng, Khánh Hòa và Quảng Ninh. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng không có nhiều biến động so với Quý 2. Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn.