Bài 1: Những bất cập, vướng mắc khó khăn cần sớm tháo gỡ

(Xây dựng) – Chiều 8/7, Đoàn Công tác số 3 của Đoàn Giám sát Quốc hội khóa XV do Tổng Thư ký, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường, Phó trưởng Đoàn giám sát, Trưởng Đoàn Công tác số 3 dẫn đầu, đã làm việc với lãnh đạo UBND thành phố Cần Thơ về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023 trên địa bàn.

Tổng Thư ký, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường, Phó trưởng Đoàn giám sát, Trưởng đoàn Công tác số 3 phát biểu tại buổi làm việc.

Báo cáo UBND thành phố Cần Thơ thông tin cho biết trong giai đoạn 2015-2023, thành phố Cần Thơ đã chấp thuận đầu tư cho 38 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị (Năm 2015 có 6 dự án, trong đó, thu hồi 01 dự án, 02 dự án đủ điều kiện kinh doanh. Năm 2016 có 9 dự án, trong đó, thu hồi 02 dự án, 03 dự án đủ điều kiện kinh doanh. Năm 2017 có 5 dự án, trong đó, 01 dự án đủ điều kiện kinh doanh. Năm 2018 có 02 dự án, trong đó, thu hồi 01 dự án. Năm 2019, có 9 dự án, trong đó, 02 dự án đủ điều kiện kinh doanh. Năm 2020 có 02 dự án, trong đó, 01 dự án đủ điều kiện kinh doanh. Năm 2021 có 03 dự án. Năm 2022 có 02 dự án, trong đó, 01 dự án đủ điều kiện kinh doanh). Tuy nhiên, đã thu hồi 04 dự án và năm 2023 không có dự án nào được chấp thuận. Có 11 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh với 1.358/33.394 (4,1%) sản phẩm bất động sản do đó chưa đảm bảo chỉ tiêu phấn đấu đạt được đến năm 2025 là 25,5m2 sàn/người.

Theo số liệu về giao dịch bất động sản thông qua hoạt động công chứng hợp đồng do Sở Tư pháp thành phố Cần Thơ tổng hợp từ các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố đến tháng 7/2022, tổng số nền để ở là 137.146 nền (28.613 nền phát triển theo dự án và 108.533 nền trong khu dân cư hiện hữu); tổng số nhà ở riêng lẻ là 42.149 căn (14.328 căn phát triển theo dự án và 27.821 căn trong khu dân cư hiện hữu); mặt bằng thương mại dịch vụ là 236.188m2.

Thành phố Cần Thơ có 27 dự án đang thực hiện theo Luật Đầu tư (không đấu thầu theo Luật Nhà ở) do không có danh mục dự án sử dụng đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao theo quy định tại Điểm b, Khoản 1 Điều 10 Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, “Sở chuyên ngành cơ quan chuyên môn tương đương cấp sở hoặc UBND cấp huyện đề xuất dự án sử dụng khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao cần lựa chọn nhà đầu tư gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp, báo cáo Chủ tịch UBND cấp tỉnh xem xét, phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất”. Thời gian qua, thành phố đã chỉ đạo các cơ quan chuyên môn lập đề xuất danh mục dự án sử dụng đất này. Tuy nhiên, các cơ quan chuyên môn và UBND quận, huyện không có cơ sở để xác định “khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại” (chưa rõ ràng, chưa có tiêu chí cụ thể xác định), nên không thể đề xuất được danh mục dự án sử dụng đất.

Vấn đề này, UBND thành phố Cần Thơ có văn bản hỏi Bộ Kế hoạch và Đầu tư và được Bộ Kế hoạch và Đầu tư trả lời trường hợp những dự án này không thuộc danh mục khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao thì không thuộc phạm vi điều chỉnh tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư.

Chính vì sự chưa thống nhất giữa các văn bản, thành phố Cần Thơ đã quyết định chủ trương đầu tư dự án theo Luật Đầu tư, đến nay tạm thời dừng tiếp tục thực hiện các dự án này để rà soát pháp lý, đã ảnh hưởng rất lớn đến các dự án đầu tư bất động sản trên địa bàn thành phố Cần Thơ.

Chung cư nhà ở xã hội Hồng Loan 5C.

Nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Cần Thơ phần lớn nằm tại khu vực đô thị gồm 6 dự án đã hoàn thành và đang triển khai dành cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, dự kiến cung ứng 166.506m2 sàn tương ứng 2.549 căn dự kiến đáp ứng chỗ ở cho 9.924 người. Các dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng đến thời điểm hiện tại có 03 dự án đã hoàn thành, tổng quy mô 31.626m2 sàn và 587 căn, bao gồm: 02 dự án nhà ở xã hội độc lập nhà ở chung cư thu nhập thấp chủ đầu tư Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Địa ốc Hồng Loan; dự án Chung cư nhà ở xã hội chủ đầu tư Công ty cổ phần Nam Long – Hồng Phát; dự án phát triển nhà ở xã hội thuộc quỹ đất 20% nhà ở thương mại theo quy định là Chung cư nhà ở xã hội do Công ty TNHH An Phú Cần Thơ làm chủ đầu tư. Các dự án nhà ở xã hội đang triển khai đến thời điểm điện tại có 03 dự án, tổng quy mô dự kiến 134.879m2 sàn và 1.872 căn, bao gồm: Dự án nhà ở xã hội Gia Phúc chủ đầu tư là Công ty Cổ phần xuất nhập khẩu Thuỷ Sản Cần Thơ, dự án Chung cư nhà ở xã hội Hồng Loan 5C chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Địa ốc Hồng Loan và dự án Chung cư nhà ở xã hội Nam Long 2 chủ đầu tư là Công ty Cổ phần đầu tư Nam Long – Chi nhánh Cần Thơ.

UBND thành phố Cần Thơ cho biết nhu cầu về nhà ở xã hội tại thành phố Cần Thơ hiện rất lớn so với các dự án đã và đang đầu tư, đối tượng công nhân tại thành phố có đặc điểm riêng là lao động còn mang tính thời vụ (khi hết vụ mùa nông nghiệp thì đến thành phố làm công nhân, sau đó lại về làm nông nghiệp tại quê nhà) do đó công nhân cần thuê nhà hơn là mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, trong khi các chủ đầu tư chưa tham gia vào đầu tư dạng nhà ở này vì không đảm bảo lợi nhuận do phải bảo trì và quản lý vận hành suốt vòng đời dự án thay vì bán cho các đối tượng và quyết toán xong dự án, thu hồi vốn.

Hiện nay, các dự án nhà ở xã hội đang nhiều bất cập, vướng mắc. Qua rà soát thì các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn theo quy định phải dành 20% quỹ đất ở để xây dựng nhà ở xã hội hiện rất lớn nhưng nhà đầu tư phần lớn không ưu tiên đầu tư trực tiếp theo quy định nên vẫn còn “để dành” chưa giải phóng xong mặt bằng hoặc chậm đưa vào đầu tư mà ưu tiên đầu tư khu vực thương mại có giá trị cao khác trong dự án, thành phố Cần Thơ chưa áp đặt trách nhiệm và thu hồi quỹ đất này do quy định ưu tiên cho nhà đầu tư trực tiếp đầu tư, khi nào không đầu tư mới giao lại cho nhà nước, ngoài ra thành phố Cần Thơ cũng khó dành thêm quỹ đất để đầu tư khu nhà ở xã hội độc lập vì khả năng dẫn đến thừa quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trên toàn địa bàn.

Chủ đầu tư mong muốn đầu tư trên quỹ đất 20% đất ở của dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Tuy nhiên, dự án chưa giải phóng mặt bằng 100% nên chưa được thủ tục giao đất thực hiện dự án nên chưa thể triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Mặt khác, vướng mắc trong quá trình xác nhận thực trạng về nhà ở tại UBND cấp phường/xã là: Công tác xét duyệt đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội đối với nội dung xác nhận tại các Mẫu 1, Mẫu 3, Mẫu 4 Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BXD về nội dung “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình” tại UBND cấp phường/xã đang gặp nhiều khó khăn. Theo nội dung hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Mẫu 3, thì UBND cấp phường/xã phải xác nhận về nhà ở trong đó có nội dung về về “Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình”. Tuy nhiên UBND phường/xã gặp khó khăn như: Không thể xác định được đối tượng xin mua nhà ở xã hội có sở hữu nhà ở nào khác ngoài địa phương đang sinh sống; Trường hợp cá nhân thực tế chưa sở hữu nhà ở, nhưng đang sinh sống trong cùng hộ gia đình có bố/mẹ đã sở hữu nhà ở thì thuộc trường hợp “đã có nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình”, dẫn đến không thể xác nhận cho cá nhân người đăng ký là chưa có nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình. Do đó, một số UBND phường/xã không xác nhận Mẫu 3 hoặc xác nhận không đúng nội dung quy định của Bộ Xây dựng, dẫn đến khó khăn trong công tác đăng ký và xét duyệt đối tượng đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội.

Theo nội dung hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Mẫu 3 Thông tư số 09/2021/TT-BXD, Cơ quan/đơn vị nơi người đăng ký mua nhà ở xã hội đang làm việc phải xác nhận nội dung: Người đăng ký mua có thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội hay không. Tuy nhiên tại một số doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Cần Thơ (đặc biệt là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) gặp rất nhiều khó khăn trong việc xác định đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội (người thu nhập thấp, người lao động làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, công nhân trong cơ quan…). Các doanh nghiệp cho rằng: Bản thân doanh nghiệp không xác định được hoặc không xác định đúng đắn người đăng ký mua nhà ở xã hội có thuộc đối tượng theo quy định của Luật Nhà ở; Một số trường hợp doanh nghiệp cho rằng các vấn đề về nhà ở/nhà ở xã hội không thuộc trách nhiệm của mình, doanh nghiệp chỉ có trách nhiệm về việc bố trí cơ sở và môi trường làm việc ổn định cho cá nhân người lao động, vì trong pháp luật về kinh doanh, pháp luật về doanh nghiệp hoặc hướng dẫn về hợp đồng lao động giữa doanh nghiệp và người lao động không quy định trách nhiệm này.

Khu nhà ở thương mại Nam Long.

Từ những khó khăn nêu trên, một số doanh nghiệp không xác nhận Mẫu 3 hoặc xác nhận không đúng nội dung quy định của Bộ Xây dựng, dẫn đến khó khăn trong công tác đăng ký và xét duyệt đối tượng đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội…

Đó là những vướng mắc, khó khăn trong việc thực thi chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Cần Thơ. UBND thành phố Cần Thơ và các nhà đầu tư bất động sản trên địa bàn thành phố Cần Thơ, kỳ vọng Đoàn công tác số 3 của Đoàn giám sát sẽ ghi nhận và sớm kiến nghị sửa đổi những bất cập để thị trường bất động sản và nhà ở xã hội phát triển được tốt hơn, đáp ứng nhu cầu xã hội.