Times Tower: Số tầng tăng 3,5 lần, chủ đầu tư vẫn lỗ mảng bất động sản?

(Xây dựng) – Dù dự án Times Tower được “thổi” số tầng tăng gấp 3,5 lần so với quy hoạch lên 25 tầng nhưng chủ đầu tư HACC1 vẫn lỗ mảng bất động sản?

Toà nhà Times Tower tại số 35 Lê Văn Lương đã tăng 3,5 lần so với quy hoạch ban đầu.

Số tầng tăng 3,5 lần

Thanh tra Bộ Xây dựng công bố Kết luận Thanh tra số 39 có nêu HACC1 Times Tower đường Lê Văn Lương do Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội (HACC1) làm chủ đầu tư đã 3 lần điều chỉnh quy hoạch sai quy định pháp luật làm tăng tầng cao trung bình từ 7,2 tầng lên 25 tầng, dẫn tới phát sinh dân số thêm 680 người. Như vậy, số tầng tại HACC1 Times Tower đã tăng 3,5 lần so với quy hoạch ban đầu. Cụ thể, tháng 5/2004, UBND Thành phố Hà Nội có Quyết định lựa chọn nhà đầu tư cho chỉ tiêu ô đất ở 2.6-NO (hiện tại là 35 Lê Văn Lương) là nhà ở cho thuê, mật độ xây dựng 56,7%.

Sau đó, Sở Quy hoạch – Kiến trúc có Tờ trình số 563/TTr-QHKT ngày 13/10/2008, UBND thành phố Hà Nội chấp thuận quy hoạch định hướng tại Văn bản số 3362/UBND GT năm 2008 điều chỉnh ô đất 2.6-NO từ nhà ở cho thuê tầng cao 16 tầng, mật độ xây dựng 56,7% thành văn phòng, thương mại cao 25 tần.

Thanh tra Bộ Xây dựng kết luận điều chỉnh này không thuộc các trường hợp được điều chỉnh, không tính toán giải pháp về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Ngày 10/11/2009, UBND Thành phố Hà Nội có Công văn số 10823/UBND-KH&ĐT chấp thuận chủ trương điều chỉnh cục bộ quy hoạch tổng thể mặt bằng “từ nhà ở cao tầng cho thuê sang nhà ở kinh doanh kết hợp dịch vụ thương mại”. Đây tiếp tục là không phù hợp với chấp thuận Quy hoạch định hướng tại năm 2008, là điều chỉnh không thuộc các trường hợp được điều chỉnh, không tính toán giải pháp về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, vi phạm quy định pháp luật.

Ngoài ra, Sở Quy hoạch – Kiến trúc chấp thuận tổng mặt bằng, phương án kỹ thuật tại Văn bản 2140/QHKT-P2 ngày 06/7/2010, Văn bản số 5350/QHKT-P2 ngày 17/11/2015 điều chỉnh mật độ xây dựng từ 56,7% thành 59,53% là điều chỉnh quy hoạch sai thẩm quyền, điều chỉnh không tính toán sự đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Chủ đầu tư vẫn lỗ mảng bất động sản?

Có thể thấy, việc tăng số tầng từ 7,2 lên 25 tầng sẽ giúp chủ đầu tư HACC1 có thêm không ít lợi ích. Thế nhưng, trong năm 2021, mảng kinh doanh bất động sản tại HACC1 lại rơi vào tình trạng thu không đủ bù chi. Cụ thể, trong năm 2021, doanh thu về bán hàng và cung cấp dịch vụ tại HACC1 đạt 665 tỷ đồng, giảm 204 tỷ đồng, tương đương 23,5% so với năm 2020. Nhưng đáng chú ý hơn cả chính là mảng kinh doanh bất động sản.

Năm 2021, doanh thu kinh doanh bất động sản tại HACC1 “rơi tự do” từ 93 tỷ đồng xuống chỉ còn 19,8 tỷ đồng. Trong khi đó, giá vốn kinh doanh bất động sản giảm từ 87,6 tỷ đồng xuống còn 22,6 tỷ đồng. Như vậy, trong năm 2021, mảng bất động sản khiến HACC1 lỗ gộp 2,8 tỷ đồng. Trước đó, dù có lãi nhưng tỷ suất lợi nhuận gộp cận biên của mảng này tại HACC1 cũng rất thấp.

Năm 2020, kinh doanh bất động sản mang về cho HACC1 khoản lãi gộp 5,4 tỷ đồng. Tỷ suất lợi nhuận gộp cận biên của mảng này chỉ là 5,8%. Tại một số Tập đoàn lớn, con số này thường trên 30%. Còn trong năm 2019 và 2018, mảng bất động sản giúp công ty đạt lãi gộp và tỷ suất lợi nhuận gộp cận biên lần lượt đạt 13 tỷ đồng (tương đương 9,6%) và 30 tỷ đồng (tương đương 9,2%).

Hoạt động tại HACC1 đang có xu hướng đi giật lùi rõ nét

Trước đây, HACC1 thường xuyên ghi nhận doanh thu ngàn tỷ. Trong các năm 2016, 2017 và 2018, HACC1 thu về 1.069 tỷ đồng, 2.060 tỷ đồng, 1.175 tỷ đồng. Có thể thấy, 2017 là năm HACC1 lập kỷ lục về doanh thu. Nhưng sau đó, từ năm 2018, HACC1 bắt đầu lao dốc. Và tới năm 2019, doanh thu của công ty chính thức mất mốc ngàn tỷ, chỉ còn 918 tỷ đồng.

Doanh thu cao nhưng lợi nhuận của HACC1 rất cò con. Năm 2016, HACC1 chỉ lãi 10,6 tỷ đồng. 2017 là năm HACC1 lập kỷ lục về doanh thu nhưng lợi nhuận sau thuế cũng chỉ đạt 25,8 tỷ đồng, tăng 15,2 tỷ đồng, tương đương 143% so với năm 2016.