Đất đang thế chấp có được chuyển nhượng không?

(TN&MT) – Bạn đọc Nguyễn Kiên (Thanh Xuân – Hà Nội) hỏi: Đầu năm 2020, gia đình tôi đã thế chấp ngôi nhà trên diện tích đất 70m2 cho ngân hàng để vay vốn làm ăn. Đến nay, do nhu cầu kinh doanh mở rộng, chúng tôi muốn bán ngôi nhà cùng diện tích đất trên. Xin hỏi, chúng tôi có được bán nhà đang thế chấp hay không? Khi bán, chúng tôi phải làm những thủ tục gì?

Câu hỏi của bạn Báo Tài nguyên & Môi trường tư vấn như sau:

Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp: Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác; Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị; Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đồng thời, cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp; Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này; Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau: Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp…; Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

Những thủ tục chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp

Theo quy định, muốn mua bán nhà đất đang thế chấp, các bên phải thực hiện các bước sau:

Thứ nhất, ký cam kết giữa 3 bên (bên mua, bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng.

Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp.

Thứ hai, bên bán và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất. Khi đó, hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.

Sau đó, các bên nộp thuế cá nhân và các khoản thuế thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản và thưc hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.