Mua bán đất bằng hợp đồng uỷ quyền: Những rủi ro tiềm ẩn

Thực tế, vì nhiều lí do khác nhau, nhiều người đang lựa chọn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức uỷ quyền định đoạt. Tuy nhiên, cách thức này vừa không đúng quy định của pháp luật, vừa tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người nhận chuyển nhượng.

Chuyển nhượng không có hiệu lực

Đầu tiên, phương thức chuyển nhượng này không đúng quy định và việc chuyển nhượng không có hiệu lực pháp luật. Bởi, theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nói cách khác, việc chuyển nhượng chỉ kết thúc khi cơ quan đăng ký đất đai đăng ký thông tin chuyển nhượng vào sổ địa chính.

Và để được đăng ký vào sổ địa chính, các bên phải thực hiện tuần tự các bước như: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng; Kê khai nghĩa vụ tài chính (kể cả trường hợp được miễn); Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).

Ngoài ra, khi chuyển nhượng đất bằng hợp đồng uỷ quyền, người nhận chuyển nhượng sẽ gặp rủi ro khi có phát sinh tranh chấp. Lúc này, người nhận chuyển nhượng sẽ khó chứng minh việc chuyển nhượng đã hoàn tất. Thậm chí, nếu người nhận ủy quyền (người trả tiền để mua đất) có đầy đủ chứng cứ chứng minh như giấy tờ biên nhận tiền, giấy tờ khác ghi nhận việc chuyển nhượng,… thì việc chuyển nhượng đó có thể bị tuyên vô hiệu vì không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức.

Hợp đồng uỷ quyền có thể bị chấm dứt

Theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Như vậy, bên uỷ quyền (thực tế là bên chuyển nhượng) có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền bất cứ lúc nào. Lúc này, mọi bất lợi hoàn toàn thuộc về bên được uỷ quyền (thực tế là bên nhận chuyển nhượng).

Thêm môt rủi ro nữa mà bên nhận chuyển nhượng có thể gặp phải là hợp đồng uỷ quyền sẽ chấm dứt hiệu lực nếu một trong các bên chết. Điều này được quy định rõ tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, hợp đồng chấm dứt trong trường hợp: Hợp đồng đã được hoàn thành; Theo thỏa thuận của các bên; Cá nhân giao kết hợp đồng chết.