Từng bước vực dậy thị trường bất động sản TP.HCM sau “cơn sốc“ Covid-19

2021 – Một năm “sóng gió” với thị trường bất động sản TP.HCM

Trước khi bước vào những tháng ngày giãn cách xã hội để phòng chống Covid-19 bùng phát lần thứ 4, TP.HCM – đầu tàu kinh tế của Việt Nam từng ghi nhận thành tích GRDP nửa đầu năm 2021 đạt 680.328 tỷ đồng (tăng 5,46%), mức cao nhất trong vòng năm 5 trở lại đây.

Vào tháng 6/2021, kinh tế thành phố vẫn ổn, đến tháng 7, 8, 9 mọi thứ bắt đầu xoay trục. Những tổn thương nghiêm trọng đã tác động mọi mặt đến nền kinh tế của thành phố. Sau gần 5 tháng tập trung tất cả nhân, vật lực, ưu tiên phòng, chống dịch, TP.HCM đã từng bước kiểm soát dịch bệnh để trở về trạng thái “bình thường mới”.

Tuy nhiên, TP.HCM đã gánh chịu những tổn thất nặng nề khi trên một nửa dân số gặp khó khăn, hơn 80% doanh nghiệp chịu ảnh hưởng.

Lần đầu tiên trong lịch sử từ giai đoạn đổi mới, TP.HCM tăng trưởng âm 6,78%, trong khi kế hoạch năm đề ra là tăng trưởng dương 6%. 

Dưới ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, bất động sản là một trong những ngành chịu tác động và thiệt hại nặng nề. Trong những tháng giãn cách xã hội, thị trường bất động sản TP.HCM gần như “đóng băng”, hầu hết hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản thứ cấp… không thể diễn ra. Mức độ quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư với các sản phẩm bất động sản cũng sụt giảm nghiêm trọng, lượng tin đăng bán bất động sản cũng có thời điểm giảm tới 81%. 

Mặc dù vậy, từ ngày 15/9/2021, sau khi có thông tin mở cửa trở lại, số lượng tìm mua và thuê bất động sản tại TP.HCM đã dần phục hồi và tăng vọt. Một số quận nới lỏng giãn cách sớm ghi nhận mức độ quan tâm phục hồi cao như Nhà Bè (tăng 39%) và quận 7 (tăng 43%). Hai loại hình bất động sản có sự phục hồi nhanh nhất là đất nền và chung cư, tăng lần lượt 12% và 11% từ tháng 8 đến tháng 9/2021. Điều này thể hiện mức độ quan tâm và nhu cầu của thị trường đối với nhóm ngành bất động sản là rất lớn.

Song song với sự quan tâm của thị trường, các chủ đầu tư cũng chuẩn bị cho sự trở lại với các dự án lớn nhỏ trên nền tảng online trong bối cảnh chưa thể tổ chức những buổi giới thiệu tập trung như trước đây. Việc áp dụng công nghệ số vào bán hàng bất động sản cũng giúp doanh nghiệp tìm kiếm tệp khách hàng có nhu cầu thực, sẵn sàng cho việc sắp xếp những cuộc hẹn trực tiếp trong tương lai. Có thể thấy, những doanh nghiệp lớn và có nguồn lực tài chính vững chãi vẫn tìm thấy “cơ trong nguy” và luôn trong tâm thế sẵn sàng bật dậy theo từng giai đoạn của quá trình mở cửa.

Đáng chú ý, trong những tháng giãn cách xã hội, mặt bằng giá của thị trường bất động sản TP.HCM không hề xuống thấp, thậm chí giá bán căn hộ chung cư còn tăng cả khi mức độ quan tâm của khách hàng giảm mạnh. Trong quý III/2021 – thời điểm dịch bệnh căng thẳng nhất – báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung sơ cấp với chung cư chỉ đạt khoảng 3.000 căn, mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, giảm 70% so với năm trước. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý III cũng giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua, với tổng lượng giao dịch toàn TP.HCM chỉ hơn 400 căn, giảm 94% so với năm 2020. Đáng nói, do nguồn cung căn hộ hạn chế đã đẩy giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp tăng vọt. Trong quý III/2021, giá căn hộ thứ cấp tăng lên đến 10% tại 11 quận, huyện; trong đó, huyện Nhà Bè có mức tăng giá bán thứ cấp cao nhất, lên tới 12%.

Lý giải nguyên nhân giá bất động sản không giảm dù dịch bệnh, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, việc một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực khác đang có xu hướng đổ vào bất động sản cũng tạo áp lực tăng giá. Dù kinh tế khó khăn do dịch Covid-19 nhưng nhu cầu nhà ở vẫn luôn cao. Bởi càng trong dịch bệnh, người dân càng mong muốn sở hữu một ngôi nhà riêng để ở trong an toàn. Chính vì vậy, từ đầu năm 2021, dòng tiền đổ vào bất động sản tăng nhanh khiến nhiều nơi còn xảy ra tình trạng “sốt” đất.

Tâm lý tích cực bước vào năm 2022

Khác với trước đây, trong đợt bùng dịch Covid-19 lần thứ 4 tại TP.HCM tâm lý nhà đầu tư chuyên nghiệp đã vững vàng hơn, từ đó chuẩn bị phương án dự phòng thích hợp. Có thể thấy rõ điều này thông qua việc chưa xảy ra tình trạng bán tháo, bên cạnh rất ít giao dịch bán giảm lời trên thị trường thứ cấp. Tình trạng cắt lỗ chỉ xuất phát từ những nhà đầu tư vốn mỏng do không chịu được áp lực của lãi vay ngân hàng. Trong khi đó, nhà đầu tư vốn lớn vẫn có xu hướng mua nhiều hơn bán, để “dành” đất và tiếp tục chờ đợi cơ hội với quan điểm bất động sản là cuộc chơi dài hạn và kiên trì.

Theo đánh giá của các chuyên gia, đợt dịch Covid-19 lần thứ 4 đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản TP.HCM. Tuy vậy, do lực cầu vẫn duy trì mạnh cộng với nỗ lực tìm kiếm giải pháp bán hàng trong điều kiện “bình thường mới” của các chủ đầu tư, nên dù thị trường chịu nhiều ảnh hưởng, song số lượng giao dịch có thể nói là vẫn tương đối tốt. 

Đầu tháng 10/2021, diễn biến dịch ở TP.HCM có nhiều chuyển biến tích cực và tiến vào thời kỳ “bình thường mới”, nhiều hoạt động kinh doanh, kinh tế được thúc đẩy hơn bao giờ hết. Thống kê từ chuyên trang Chợ Tốt Nhà cho thấy, thị trường bất động sản TP.HCM đã thật sự “ấm” lại trong quý IV/2021 nhờ sự tăng nhiệt của hầu hết loại hình bất động sản, đặc biệt là đất nền với nguồn cầu phục hồi gần 77% và nguồn cung tăng 5,7 lần so với giai đoạn giãn cách xã hội vào cuối quý III/2021. Các dự án, căn hộ chung cư và sản phẩm nhà liền thổ cũng sôi động không kém với mức tăng cung cầu ấn tượng chỉ trong vòng 1 – 2 tháng mở cửa trở lại.

Sau một thời gian dài phải dời lịch mở bán do dịch, cuối năm 2021 là giai đoạn bùng nổ của thị trường căn hộ. Các giao dịch được hâm nóng giúp “giải khát” nhu cầu bất động sản đang tăng lên của người mua. 

Khi tình hình dịch tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh khu Đông Sài Gòn được kiểm soát chặt chẽ, nhu cầu mua bất động sản để ở và đầu tư bắt đầu tăng trở lại. Ba khu vực có số lượt quan tâm tăng cao sau dịch là quận 12, quận 9 và quận Thủ Đức (TP. Thủ Đức). Đất Củ Chi có mức “tăng nhiệt” sau dịch khiêm tốn nhưng vẫn giữ vững vị thế dẫn đầu trong khu vực khi nhận được sự quan tâm lớn từ người mua. 

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group đánh giá, hậu Covid-19 lần thứ 4, nhu cầu quan tâm tìm mua nhà chung cư, đất nền tại TP.HCM và các vùng phụ cận đã tăng lên. Dòng sản phẩm chung cư, đất nền có giá từ 1 – 2 tỷ đồng đang là sản phẩm được “săn” tìm nhiều, phục hồi giao dịch nhanh. Song để tránh rủi ro, người mua cần cân đo dòng vốn, với tỷ lệ 70% vốn lưu động và 30% vốn vay; chọn sản phẩm có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kỹ thuật – xã hội đồng bộ…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết, dịch chỉ mới kiểm soát từng bước nhưng vào dịp cuối năm, giá các phân khúc bất động sản vẫn tăng mạnh. Từ phân khúc căn hộ đến biệt thự, đất nền đều có sự điều chỉnh cao hơn so với trước đó, đặc biệt nhất là phân khúc đất nền.

Theo ông Châu, có nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này. Thứ nhất là do chênh lệch cung cầu trên thị trường. Các dự án được cấp phép quá ít, dự án mới gần như không có trong khi nhu cầu đầu tư vẫn luôn thường trực. Thứ hai, thị trường đầu tư đang có nhiều biến động, vàng và chứng khoán lên xuống thất thường. Trong khi đó, dòng tiền của các nhà đầu tư vẫn còn và không lưu thông được. Vì vậy, bất động sản vẫn được xem là kênh trú ẩn an toàn nhất, “vùng trũng” có sức hút lớn nhất.

Thứ ba, khung giá đất tại nhiều địa phương đã được cập nhật mới và tăng hơn so với các khung giá trước đó. Chưa kể, từ đầu năm 2021 giá nguyên vật liệu, các chi phí đầu vào đều tăng mạnh, nổi bật là giá thép, hiển nhiên giá sản phẩm bất động sản sẽ tăng theo.

Sẵn sàng tháo gỡ khó khăn để thị trường bật dậy mạnh mẽ

Đánh giá về “sức khoẻ” của thị trường và doanh nghiệp bất động sản hậu giãn cách vì Covid-19, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản TP.HCM hoàn toàn có khả năng tự phục hồi, nhưng để sẵn sàng cho khả năng vực dậy sau những “tổn thương”, cần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về cơ chế chính sách. Chỉ cần những nút thắt về mặt chính sách được giải quyết thì thị trường địa ốc sẽ bật dậy mạnh mẽ như chiếc lò xo bị nén chặt.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM khẳng định, dù cuối năm 2020 vướng mắc đất công xen cài chính thức được các cơ quan chức năng bắt tay tháo gỡ, nhưng khâu tổ chức thực hiện vẫn chậm, đến nay mới chỉ có 10 tỉnh ban hành quyết định. Có những quy trình về đầu tư xây dựng UBND TP.HCM đã chỉ đạo sở ngành tháo gỡ nhưng nay vẫn chưa làm, hồ sơ dự án vẫn tắc, giảm nguồn cung dự án, sản phẩm, dẫn tới giá tăng bất hợp lý.

“Khi xây dựng Luật Đầu tư 2020, có dự án có đất y tế, giáo dục trước đây không doanh nghiệp nào muốn đầu tư nhưng nay lại là loại đất kinh doanh có hiệu quả. Doanh nghiệp muốn đầu tư liên kết xây dựng trường quốc tế nhưng không giải quyết được thủ tục đầu tư do chưa có quy định rõ ràng. Luật Đầu tư có cơ chế chủ đầu tư được quyền đề xuất đất y tế, giáo dục là giữ lại hay bàn giao nhà nước. Nhưng các sở ngành lại làm văn bản hỏi ý kiến về thủ tục đầu tư, yêu cầu doanh nghiệp trình bày này kia trong khi vấn đề này đã được quy định rồi, làm vụ việc xoay lòng vòng không có lối ra”, ông Lê Hoàng Châu nói thêm.

TS. Trần Du Lịch – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho biết, hiện nay, hội đồng tư vấn đang kiến nghị với TP.HCM trong chương trình trung hạn phục hồi kinh tế, xem phục hồi thị trường bất động sản là bước đột phá để dẫn dắt, kích thích sự phục hồi của nền kinh tế nói chung và TP.HCM nói riêng.

Để làm được việc này, đối với TP.HCM, bất động sản là 1 trong 9 nhóm ngành dịch vụ chủ lực để phát triển. Giờ hỗ trợ doanh nghiệp khởi động trở lại, cần nhóm chính sách: tạo môi trường đầu tư, kinh doanh, tháo gỡ tất cả nút thắt, thông qua đại dịch lần này thì thấy thắt chỗ nào phải gỡ chỗ đó để doanh nghiệp bung hết sức hồi phục. Hiện TP.HCM có tới hơn 170 dự án tồn đọng, cần tháo gỡ nhanh để những dự án này được khởi động.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, khó khăn là mỗi dự án lại có một vướng mắc khác nhau nên không để gom chung tất cả vào để xử lý mà phải có hướng xử lý khác nhau cho từng dự án. Dù vậy, nhất quyết phải gỡ bởi đây là bước khởi động đầu tiên để cho thị trường bất động sản kích hoạt. Ngoài ra, TP.HCM cần xem đầu tư công như kích thích để tăng tổng cầu. Với kinh nghiệm nhiều năm cho thấy cứ 1 đồng đầu tư công sẽ kích thích đầu tư xã hội từ 8 – 10 đồng. Nếu giải ngân đầu tư công 50.000 – 60.000 tỷ đồng sẽ kích thích thị trường 500.000 – 600.000 tỷ đồng.

Tổng giám đốc DRH Ngô Đức Sơn cũng cho rằng, thị trường bất động sản đã qua khó khăn nhất, nếu cơ quan chức năng có những chính sách tốt sẽ tạo đà hưng phấn cho thị trường trong thời gian tới. Một trong những vấn đề cần tháo gỡ ngay là thủ tục đầu tư và gói kích cầu cho người mua nhà.

Cơ hội từ việc chuyển đổi hàng ngàn héc-ta đất lúa

Đầu tháng 12/2021, HĐND TP.HCM đã thông qua danh mục 27 dự án cần thu hồi đất trong kế hoạch sử dụng đất năm 2022. Trong số này, có 12 dự án cần thu hồi đất (trong đó có đất trồng lúa). Đối với diện tích đất trồng lúa trong các dự án cần thu hồi đất, sau khi UBND TP.HCM phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2022 cấp quận/huyện, thành phố sẽ có báo cáo trình Hội đồng nhân dân TP.HCM danh mục các dự án có chuyển mục đích đất trồng lúa theo đúng quy định.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường TP.HCM cho biết, trong số các dự án cần thu hồi đất và có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, có 3 dự án có chuyển mục đích sử dụng trên 10ha đất trồng lúa, 6 dự án có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 10ha, 1 dự án chuyển mục đích đất rừng phòng hộ dưới 20ha và 32 dự án cần điều chỉnh diện tích thu hồi đất và điều chỉnh diện tích chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng.

Mở rộng ra trên toàn địa bàn TP.HCM, hiện có khoảng 901,2ha đất trồng lúa có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó, TP. Thủ Đức có 142,19ha, quận Bình Tân có 19,84ha, còn các huyện Hóc Môn là 395,8ha, Bình Chánh là 128,36ha, Củ Chi là 78,13ha, Cần Giờ là 60,82ha và Nhà Bè là 60,77ha.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tính toán, hiện nay, mỗi héc-ta đất nông nghiệp tại TP.HCM tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, nhưng khi chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất công nghiệp – thương mại – dịch vụ – đô thị có thể tạo ra giá trị khoảng 55 tỷ đồng/năm. Đối với suất đầu tư trên 1ha đất dự án tòa nhà chung cư phức hợp tại khu trung tâm thành phố có thể tạo ra giá trị tài sản khoảng 1.000 tỷ đồng, rất cao so với suất đầu tư trên 1ha đất dự án nhà ở tại huyện ngoại thành.

Không những vậy, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất dịch vụ, đất ở cũng giúp tránh tình trạng xây dựng trái phép tràn lan thời gian qua ở các khu vực quận huyện vùng ven. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở các huyện vùng ven sẽ tạo ra nguồn lợi lớn cho thu ngân sách ở các địa phương, thúc đẩy quá trình đô thị hóa và nâng cấp các đô thị vệ tinh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành cho hay, khoảng 3 năm trở lại đây, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM chỉ nhỏ giọt khiến giá bán liên tục leo thang ở mọi phân khúc và vượt xa thu nhập của đại bộ phận người dân, trong khi nhiều quận/huyện vùng ven, đặc biệt là Củ Chi, Nhà Bè và Bình Chánh, đất nông nghiệp còn nhiều nhưng chưa được sử dụng hiệu quả.

“Do đó, nếu được chuyển đổi thì đây sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản săn tìm quỹ đất mới phát triển dự án. Người dân có nhu cầu về nhà ở cũng hưởng lợi lớn khi nguồn cung tăng lên và giá bán sẽ ở mức phù hợp hơn”, ông Nghĩa nói.

Có thể thấy, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mang lại nhiều lợi ích cho người dân cũng như chính quyền TP.HCM, song các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, để chuyển đổi hết đất nông nghiệp trong thời gian tới thì thách thức với TP.HCM cũng rất lớn. Mặt khác, việc ồ ạt chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các vùng ven sẽ khiến giá đất tăng lên, tiềm ẩn nguy cơ gây sốt đất cục bộ, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản. Dù vậy, không thể phủ nhận, đây là một tín hiệu rất đang mong chờ cho thị trường bất động sản TP.HCM bước vào năm 2022 với nhiều kỳ vọng.