Đất đấu giá ở Thủ Thiêm Thành phố Hồ Chí Minh: Ý kiến một nhà đầu tư

(Xây dựng) – Việc lập Hội đồng thẩm định doanh nghiệp tham gia đấu giá, lựa chọn doanh nghiệp đủ tiềm lực về tài chính, năng lực thực thi, chấm điểm ý tưởng thiết kế theo đề xuất của Phó Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam là công việc thuộc về cơ quan quản lý cuộc đấu giá. Bộ Tư pháp yêu cầu cung cấp toàn bộ quá trình tổ chức đấu giá do trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện sau khi Công ty TNHH đầu tư Bất động sản Ngôi Sao đã trúng đấu giá xin bỏ thầu cũng là công việc của cơ quan Nhà nước liên quan.

Ảnh minh hoạ (Nguồn: Internet).

Qua theo dõi trên một số thông tin được nêu trên truyền thông, ý kiến của các Hiệp hội, chuyên gia, nhà báo trao đổi câu chuyện đấu giá, ký hợp đồng, bỏ thầu. Với tư cách là một nhà đầu tư mong được các cơ quan quản lý mà cụ thể là UBND Thành phố Hồ Chí Minh nhìn nhận lại toàn bộ sự việc bắt đầu từ “hồ sơ đấu giá”. Lâu nay quan niệm “đấu giá quyền sử dụng đất” và mọi tính toán đắt rẻ đã dẫn dắt nhà đầu tư quyết tâm bỏ giá thật cao để được sở hữu và hệ quả thất vọng sau đấu giá là điều đã nhìn thấy. Việc đấu giá theo m2 đất đã làm lệch góc nhìn về nội dung và kết quả cuộc đấu giá. Xuất phát điểm từ việc đấu giá các lô đất cạnh nhau, giữa trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm là cơ bản giống nhau, chỉ khác nhau về diện tích lô đất và có thể kèm theo là vị trí mặt tiền. Như vậy giá khởi điểm của từng lô đất sẽ không chênh lệch nhau nhiều. Việc định giá khởi điểm của 4 lô đất đấu giá vừa qua đã tính giá đất và chỉ tiêu kiến trúc trên đất, do vậy đã có sự chênh lệch.

Quan trọng là trên lô đất đó được xây dựng như thế nào, cụ thể là chỉ tiêu kiến trúc cho từng lô đất sẽ quyết định giá khởi điểm và trúng thầu. Việc các cơ quan yêu cầu cung cấp thông tin, lập hội đồng thẩm định là cần thiết, nhưng phải thẩm định từ hồ sơ đấu giá do cơ quan đấu giá đưa ra. Từ nội dung bài thầu có nhiều điểm chưa rõ ràng, thiếu một số điều kiện về chỉ tiêu kiến trúc, tầng cao, căn hộ không rõ ràng. Thủ Thiêm là đô thị mới, đã có đầy đủ quy hoạch chi tiết, khi đưa ra đấu giá phải có mô hình (sa bàn) công khai để người dân và doanh nghiệp nghiên cứu, chọn lựa, chuẩn bị số liệu khi đấu giá.

Bài thầu “đấu giá” là căn cứ pháp lý để cơ quan có liên quan theo dõi, kiểm tra và nghiệm thu công trình hoàn công. Chủ đầu tư phải thực hiện và chỉ được thực hiện đúng nội dung như bài thầu khi đấu giá. Sai là phải đập bỏ và không có khái niệm “điều chỉnh chỉ tiêu kiến trúc cục bộ” đối với dự án. Không có kẻ hở nào để nhà đầu tư và cơ quan quản lý thay đổi kiến trúc. Mấu chốt của sự minh bạch, phản ánh đúng giá thành các lô đất đấu giá phụ thuộc sự rõ ràng của bài thầu. Những khiếm khuyết, kẽ hở ở bài thầu đấu giá 4 khu đất Thủ Thiêm tập trung vào các tiêu chí như sau:

1.Chiều cao công trình chưa được đề cập cụ thể, chỉ nêu chiều cao theo số tầng là chưa đúng vì số tầng có thể cao, thấp theo chủ ý của chủ đầu tư. Do vậy phải quy định chiều cao tối đa và tối thiểu của tầng nhà. Chiều cao công trình theo mét là qui định của chỉ tiêu kiến trúc.

Ví dụ: Tòa nhà cao 103m (3m là phòng kỹ thuật tum thang máy) có thể xây 25 tầng với chiều cao tối đa là 4m/tầng, và có thể xây 27 tầng nếu xây theo tối thiểu là 3,5m.

2.Quy định về căn hộ là chung chung, chỉ cần qui định về m2 sàn phục vụ căn hộ, và từ đó để ước tính số cư dân sinh sống. Diện tích căn hộ có thể là 35m2/căn nhưng rộng hơn thì chưa có qui định, có thể 350m2/1 căn hộ… Việc cho phép 101, 76, 570, 113 căn hộ là không phù hợp thực tế, nếu qui định trong bài thầu thì sẽ khó cho nhà đầu tư khi hoàn công công trình. Có thể bị cơ quan chức năng làm khó khi dự án xây thiếu hoặc thừa số căn hộ được duyệt. Do vậy bài thầu chỉ nêu rõ số m2 sàn phục vụ căn hộ, với số cư dân theo qui định/m2 là phù hợp. Ví dụ: 100 căn hộ 35m2 phục vụ 200 cư dân, hoặc 50 căn hộ 70m2 cũng phục vụ 200 cư dân.

3.Hệ số sử dụng đất tại các lô đất đưa ra đấu giá là quá thấp và bất thường. Chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thấp nhất là 2,33 và cao nhất là 8,95 thì chỉ xây được 4 tầng và cao nhất là 15 tầng. Cụ thể lô đất 3-5 với 6.446m2 chỉ xây được 4 tầng, lô đất 3-8 với 8.568m2 xây được 5 tầng, lô 3-9 với 5.009m2 xây được 6 tầng, lô 3-12 với 10.060m2 xây được 15 tầng. Bài thầu đã khống chế m2 sàn xây dựng và hệ số sử dụng đất nhưng các nhà đầu tư tham gia đấu giá vẫn đua nhau bỏ giá cao chót vót, để rồi bỏ thầu trong đó có nguyên nhân hy vọng chạy được “điều chỉnh cục bộ chỉ tiêu kiến trúc” sau đấu giá ? Khi đấu giá là giá thành con gà nhưng nhà đầu tư mong muốn được giao con trâu là vậy.

4.Về mật độ xây dựng, trong bài thầu chưa nêu cụ thể của tầng hầm, đây là kẽ hở xin, cho sau đấu giá. Quy định mật độ xây dựng tầng đế 70-72% là quá cao, thay vì cho thấp mật độ xây dựng để tăng tầng cao. Ngoài ra độ cao tầng của 4 lô đất cạnh nhau quá chênh lệch giữa đô thị Thủ Thiêm (10 tầng – 25 tầng) cũng là điều cần được xem xét.

Các nhà đầu tư nhìn vào hệ số sử dụng đất họ sẽ biết hình hài công trình, nếu lô đất 3-12 cho xây 100 tầng, hệ số sử dụng đất >20.0 thì không ai bỏ thầu. Nhiễu loạn thị trường nhà đất sau cuộc đấu giá là rõ ràng, do vậy cần có sự điều chỉnh kịp thời của các cơ quan có thẩm quyền. Bài thầu có đầy đủ, chi tiết chỉ tiêu kiến trúc, có sa bàn minh họa công trình, tổ chức đấu giá công khai, minh bạch thì việc trúng thầu hay bỏ thầu sẽ thực hiện theo các điều khoản đã được ký khi nhà đầu tư tham gia đấu giá. Với bài thầu chưa rõ ràng, đầy đủ của lô đất đấu giá thì rủi ro cho nhà đầu tư và hệ lụy cho người mua căn hộ là rất lớn, do vậy kết quả đấu giá vừa qua đã làm méo mó thị trường nhà đất.