Tìm kiếm phương án “giải cứu” dự án bất động sản có vị trí đẹp nhất Quảng Ngãi

(Xây dựng) – Các cơ quan chịu trách nhiệm tham mưu UBND tỉnh Quảng Ngãi đồng tình với phương án “phân lô bán nền” dự án Khu dân cư trục đường Mỹ Trà – Mỹ Khê, thành phố Quảng Ngãi để sớm đưa quỹ đất vào khai thác, tạo nguồn thu tại dự án bất động sản có vị trí đẹp nhất Quảng Ngãi.

Dự án bất động sản sở hữu vị trí đẹp nhất Quảng Ngãi bị “bỏ rơi” nhiều năm.

Dự án Khu dân cư trục đường Mỹ Trà – Mỹ Khê (giai đoạn 1) được UBND tỉnh Quảng Ngãi chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2015, do Công ty TNHH MTV Đầu tư Xây dựng và kinh doanh dịch vụ Quảng Ngãi (QISC) làm chủ đầu tư, với quy mô 19,42ha tại phường Trương Quang Trọng và xã Tịnh An, thành phố Quảng Ngãi, với tổng mức đầu tư gần 400 tỷ đồng.

Theo kế hoạch ban đầu, dự án sẽ được đưa vào khai thác ở quý IV/2018. Tuy nhiên, sau nhiều lần điều chỉnh, đến nay dự án mới chỉ giải phóng được 14,88ha mặt bằng, nhưng lại không liền mạch mà xuất hiện tình trạng “da beo, da báo” khi còn xen kẽ nhiều thửa đất chưa giải phóng mặt bằng. Còn lại 4,52ha do vướng nhiều đất ở và nhà dân nên chưa thể tháo gỡ.

Trên phần diện tích đã được giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư đã xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật như: San nền, đường giao thông, thoát nước mưa, thoát nước thải… với diện tích hơn 12ha. Tuy nhiên, hiện tại toàn bộ dự án đang trong tình cảnh dở dang, hoang tàn do thi công chưa hoàn thiện và bị “đắp chiếu” trong thời gian dài.

Hạ tầng kỹ thuật của dự án được đầu tư dang dở, chưa hoàn thiện.

Nguyên nhân khiến dự án bị “bỏ rơi” nhiều năm liền xuất phát từ việc chủ đầu tư thực hiện dự án không theo kịp phương án ban đầu, đồng thời xuất hiện vướng mắc trong khâu xác định vốn góp khi thoái vốn Nhà nước khỏi QISC.

Theo chỉ đạo của Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi quỹ đất thuộc dự án Khu dân cư trục đường Mỹ Trà – Mỹ Khê đã được bàn giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất, thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ngãi để đơn vị này xây dựng phương án khai thác. 

Hiện tại, dự án được đề xuất phân kỳ đầu tư gồm hai giai đoạn. Trong đó, giai đoạn đầu sẽ được thực hiện trên phần diện tích 10,28ha/19,42ha đã hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng cơ bản hoàn thiện. Sau đó sẽ tiếp tục đầu tư hoàn thiện phần diện tích 9,14ha còn lại.

Nhiều hạng mục đã bắt đầu xuống cấp, hư hỏng.

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh Quảng Ngãi, Sở Xây dựng Quảng Ngãi đã xây dựng dự thảo Báo cáo về phương án xử lý đối với dự án này để gửi các Sở, ngành liên quan.

Theo đó, phương án đầu tiên được đề xuất là cơ quan nhà nước tiếp tục thực hiện dự án khai thác quỹ đất (phân lô bán nền). Phương án này được chỉ ra là phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời người dân sẽ dễ dàng tiếp cận với sản phẩm là đất nền của dự án.

Hơn nữa, khi Nhà nước tiếp tục thực hiện dự án sẽ đảm bảo tính kết nối, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật với các khu dân cư hiện trạng; đảm bảo việc thoát nước, xử lý nước thải, tránh gây ngập úng đối với các khu vực dân cư hiện hữu. Cũng như sẽ góp phần nâng cao giá trị quỹ đất ở, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước sau khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, để tiếp tục triển khai dự án, Nhà nước phải bỏ ra một số tiền rất lớn để tiếp tục đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh nguồn vốn cân đối hiện nay còn khó khăn, thời gian thu hồi vốn dài. Cùng với đó, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc vì phần diện tích còn lại chưa được giải phóng mặt bằng chủ yếu là đất ở và nhà cửa của các hộ dân đang sinh sống, mồ mả còn tồn đọng chưa di dời được vì chưa có đất cải táng.

Phương án Nhà nước tiếp tục đầu tư thực hiện dự án được ưu tiên lựa chọn.

Phương án thứ hai được Sở Xây dựng Quảng Ngãi nêu ra là tiến hành đấu giá quỹ đất sạch đã được bồi thường giải phóng mặt bằng để nhà đầu tư tiếp tục đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, theo ranh giới phân kỳ đầu tư giai đoạn 1 với diện tích 10,28ha/19,42ha.

Với cách xử lý này, ngân sách Nhà nước sẽ sớm thu tiền về, đồng thời không phải bố trí kinh phí để đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong phần diện tích 10,28ha. Từ đó có nguồn vốn để tiếp tục triển khai thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và tổ chức đấu giá phần diện tích 9,14ha còn lại.

Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất của phương án này lại nằm ở việc pháp luật hiện hành chưa quy định việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư dở dang cơ sở hạ tầng để lựa chọn nhà đầu tư triển khai thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Ông Nguyễn Công Hoàng – Giám đốc Sở Xây dựng Quảng Ngãi cho biết, về phương án xử lý cụ thể, sau khi có ý kiến của các đơn vị có liên quan, đơn vị sẽ tổng hợp, báo cáo UBND tỉnh Quảng Ngãi xem xét, quyết định. “Tuy nhiên, qua phân tích ưu, nhược điểm của từng phương án và ý kiến của một số sở đã tham gia ý kiến, chúng tôi nhận thấy phương án cơ quan Nhà nước tiếp tục thực hiện dự án khai thác quỹ đất là có tính khả thi, phù hợp các quy định của pháp luật” – Ông Hoàng nói.

Từng được kỳ vọng sẽ là dự án bất động sản kiểu mẫu khi sở hữu vị trí “kim cương” ở thành phố Quảng Ngãi, với mặt hướng sông Trà Khúc, lưng tựa núi Thiên Ấn, tiếp giáp tuyến đường 36m đi cảng Sa Kỳ, kết nối đảo Lý Sơn, trục đường ven biển Dung Quất – Sa Huỳnh. Thế nhưng, sau nhiều năm triển khai, dự án Khu dân cư trục đường Mỹ Trà – Mỹ Khê lại trở thành nỗi thất vọng xen lẫn tiếc nuối của nhiều người khi chứng kiến cảnh tượng hoang tàn, dở dang của dự án.

Nhìn thẳng vào vấn đề, nhiều chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản ở Quảng Ngãi cho rằng, dự Khu dân cư trục đường Mỹ Trà – Mỹ Khê không chỉ là sự lãng phí về quỹ đất, hiệu quả suất đầu tư, quay vòng vốn mà còn tự đánh mất “cơ hội vàng” dẫn đến thành công.

Bởi lẽ, nếu dự án được đưa vào khai thác đúng với kế hoạch ban đầu là quý IV/2018, thời điểm dịch Covid-19 chưa xuất hiện, thị trường rất sôi động, sức mua lớn, khác hẳn với sự trầm lắng, bão hòa ở thời điểm hiện tại, thì khả năng thành công cũng như giá trị mang lại từ đấu giá quyền sử dụng đất của dự án sẽ tăng lên đáng kể. Qua đó tăng hiệu quả đầu tư, làm lợi cho ngân sách Nhà nước.

Hơn nữa, cũng chính việc không thể khai thác được nguồn thu lớn từ quỹ đất của dự án này mà ba năm gần đây tỉnh Quảng Ngãi liên tục bị hụt thu từ nguồn sử dụng đất. Điều này đã tác động tiêu cực lên phương án tài chính, kế hoạch đầu tư công từ nguồn sử dụng đất của tỉnh Quảng Ngãi.

Năm 2022, với số lượng 285 lô đất, dự kiến Dự án Khu dân cư trục đường Mỹ Trà – Mỹ Khê sẽ mang lại nguồn thu 350 tỷ đồng cho tỉnh Quảng Ngãi. Thế nhưng, nếu nhìn vào những tồn, vướng mắc của dự án cũng như tình hình thị trường thì đây là thách thức không nhỏ của tỉnh Quảng Ngãi, nếu không có sự quyết tâm, chỉ đạo sát sao của lãnh đạo tỉnh, lãnh đạo ngành thì nhiệm vụ này không dễ hoàn thành.

Vị trí mặt hướng sông Trà Khúc, lưng tựa núi Thiên Ấn của dự án được nhiều chuyên gia phong thủy đánh giá cao.

Theo tìm hiểu của Báo điện tử Xây dựng, để nhanh chóng đưa dự án này vào khai thác để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi Đặng Văn Minh đã yêu cầu Sở Tài chính hoàn thiện thủ tục quyết toán 95 tỷ đồng, bàn giao hồ sơ dự án cho Sở Tài nguyên và Môi trường quản lý, khai thác và bán đấu giá.