Nha Trang: Dân mua nhà đất tại dự án OCEAN VIEW kêu cứu

(Xây dựng) – Báo điện tử Xây dựng nhận được đơn kêu cứu của dân mua nhà thuộc dự án OCEAN VIEW Nha Trang. Theo quy định của pháp luật, Ban Biên tập Báo sẽ gửi đơn để các cấp chính quyền của tỉnh Khánh Hòa giải quyết theo thẩm quyền. Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu đơn, chúng tôi thấy có một số vấn đề cần quan tâm.

Dự án hiện tại đã được xây dựng.

Theo đơn của dân, Dự án OCEAN VIEW Nha Trang thuộc phường Vĩnh Trường, thành phố Nha Trang, được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 từ năm 2004 và giao cho Công ty TNHH Thương mại – Dịch vụ Thiên Nhân II làm chủ đầu tư, đại diện pháp luật là ông Nguyễn Hữu Hùng – Giám đốc Công ty.

Theo quy hoạch 1/500, ngoài các phần diện tích đất dành để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở thu nhập thấp; dự án được chia thành 69 lô đất biệt thự với diện tích trên dưới 300m2/biệt thự.

Dự án đã được phê duyệt nhiều năm, nhưng chủ đầu tư không triển khai các công trình hạ tầng theo quy định của pháp luật mà chủ yếu là bán các lô đất để xây dựng biệt thự. Có điều ông chủ dự án này không chỉ bán đất 1 lô cho 1 người mà trên 1 lô đất biệt thự, ông chủ này bán cho nhiều người. Vì vậy, đã dẫn đến khiếu kiện phức tạp mà người dân và chính quyền mất nhiều công sức để giải quyết vấn đề này. Hậu quả còn lại là những người dân hiện đang xây dựng trên các lô đất mình mua phải nộp thêm từ 1,3 đến 1,5 tỷ đồng để giải chấp sổ đỏ từ ngân hàng. Không chỉ vậy, những hộ dân mua nhà tại đây cũng phải cùng nhau đóng góp thêm để xây dựng hệ thống giao thông, cây xanh đô thị, làm việc với chính quyền địa phương để mắc điện, nước… với mục đích tạo ra một khu đô thị xanh – sạch – đẹp như dự án được phê duyệt ban đầu.

Chủ dự án đã có nhiều sai phạm và đã bị khởi tố do vi phạm pháp luật, vì vậy dự án không có chủ quản lý, người dân đã tự làm mọi việc kể cả việc tự xây dựng nhà ở của mình. Kết quả là trong 69 lô đất dân đã tự xây dựng 23 công trình nhà ở, theo chính quyền địa phương thì cả 23 công trình này đều có sai phạm về mật độ xây dựng, số tầng. Trong đó 15 công trình thuộc diện phải cưỡng chế tháo dỡ diện tích sai phạm (chủ yếu sai số tầng).

Theo quy hoạch được duyệt, khu đô thị này chỉ được phép xây dựng các công trình nhà ở cao 3 tầng, nhưng thực tế hiện nay nhiều công trình xây dựng trên 3 tầng, thậm chí có công trình xây dựng 6 – 7 tầng.

Việc quyết định phá dỡ những công trình sai phạm của các cấp chính quyền tỉnh Khánh Hòa là đúng pháp luật. Nhưng 1 câu hỏi đặt ra rằng: Các công trình xây dựng không phải là cái “kim” mà việc xây dựng diễn ra nhiều năm mà không có cơ quan nào có biện pháp ngăn chặn kịp thời, để rồi sai phạm tiếp nối sai phạm và dẫn đến phải đập phá phần sai phạm của 15 công trình; theo tính toán của dân thì Nhà nước sẽ mất khoảng 30 tỷ đồng để thực hiện việc cưỡng chế tháo dỡ.

Hiện nay, việc phá dỡ công trình đang được triển khai. Được biết, để thực hiện việc phá dỡ công trình chính quyền địa phương đã đấu thầu công khai để chọn đơn vị có đủ năng lực phá dỡ theo quy định của pháp luật. Những việc làm trên về hình thức là đúng quy định của pháp luật. Trên thực tế, đơn vị này đã tiến hành phá dỡ được 2 công trình, phương thức phá dỡ của họ là máy xúc, vì vậy sau khi phá dỡ công trình người ta cảm thấy đây là “đập phá” công trình chứ không phải là phá dỡ theo ngôn ngữ của pháp luật. Cách phá dỡ như trên đã ảnh hưởng toàn bộ kết cấu phần còn lại của công trình và có thể gây nguy hiểm cho người dân trong quá trình sử dụng.

Pháp luật quy định về việc lựa chọn năng lực của đơn vị phá dỡ, bản chất là việc phá dỡ những phần sai phạm, phải có phương tiện máy móc nhằm đảm bảo việc cắt những phần sai phạm vận chuyển đến bãi đổ 1 cách an toàn và phần còn lại của công trình cũng phải đảm bảo kết cấu không bị phá vỡ, an toàn sử dụng cho người dân. Nhưng cách làm hiện nay của đơn vị phá dỡ này đã không đạt được yêu cầu đó và sẽ dẫn tới thiệt hại đáng kể cho người dân. Đồng thời phần còn lại của công trình cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng, nguy hiểm trong quá trình sử dụng.

Cũng theo phán ánh của dân, khi đơn vị tiến hành phá dỡ không có mặt của cơ quan chuyên môn cấp phường cũng như cấp thành phố để xác định là phá dỡ đến đâu, và lấy cốt xây dựng nào để phá dỡ đối với công trình? Điều này dẫn đến có công trình xây dựng tới 6 tầng, nhưng thực tế có 3 tầng nằm dưới cốt 0,00 (cốt xây dựng dự án) gây ra tranh chấp giữa cơ quan phá dỡ và chủ công trình xác định cốt nào là cốt chuẩn để phá dỡ công trình? Cách làm này sẽ gây nên những hậu quả pháp lý không thể giải quyết được, đặc biệt là sự mất mát tài sản, tiền của của nhân dân, cũng là tiền của đất nước giữa đại dịch Covid-19 với kinh tế khó khăn.

Được biết, trong quá trình xử lý những sai phạm của dự án này, ông Lê Văn Dẽ (Giám đốc Sở Xây dựng cũ của tỉnh Khánh Hòa) cũng đã có phương án đề xuất với chính quyền: Tiến hành điều chỉnh quy hoạch, phạt tiền theo quy định của pháp luật đối với các công trình sai phạm, cách làm này sẽ đảm bảo được yên dân, tránh thiệt hại cho nhân dân và Nhà nước cũng thu được khoảng 30 tỷ để đầu tư xây dựng hạ tầng.

Tuy nhiên, phương án đề xuất này không được chấp nhận dẫn tới việc phá dỡ những công trình như hiện nay.

Cách đây mấy năm, dư luận xôn xao về hàng chục dự án xây dựng tại thành phố Nha Trang sai với quy hoạch chung do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, đặc biệt là sai về tầng cao, nhiều công trình xây dựng vượt hàng chục tầng so với phê duyệt của Thủ tướng. Do cân nhắc trong một điều kiện thực tế cũng như tương lai phát triển của thành phố Nha Trang, một thành phố có nhiều triển vọng trong du lịch khi đất xây dựng của thành phố Nha Trang hạn hẹp, vì vậy UBND tỉnh Khánh Hòa đã đề nghị Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch thành phố Nha Trang.

Ngày 20/12/2021, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2146/QĐ-TTg phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa đến năm 2025. Tại mục a, Khoản 2, Điều 1 Quyết định ghi rõ: “Khu vực điều chỉnh cục bộ quy hoạch có vị trí thuộc phường Vĩnh Nguyên, Vĩnh Trường và xã Phước Đồng – thành phố Nha Trang với quy mô là 44,40ha: Bổ sung 44,40ha đất trung tâm đô thị du lịch (được chuyển đổi từ mặt nước khoảng 19,40ha, đất chưa sử dụng khoảng 14,75ha và 10,25ha đã được xác định là đất giao thông, công trình đầu mối trong quy hoạch chung năm 2012…”.

Tại Quyết định số 2146/QĐ-TTg cũng quy định: “Mật độ xây dựng và tầng cao: Giữ nguyên các chỉ tiêu quy hoạch của khu đô thị tiếp giáp với phía Tây khu đô thị ven biển xác định trong quy hoạch chung năm 2012, mật độ xây dựng khoảng 35%; tầng cao tối đa 15 tầng…”.

Với Quyết định điều chỉnh quy hoạch cục bộ của Thủ tướng Chính phủ nêu trên, UBND tỉnh Khánh Hòa sẽ còn nhiều việc để xử lý tồn tại của nhiều dự án, trong đó có cả việc phá dỡ và “cắt ngọn”.

Biện pháp phá dỡ công trình.

Dự án OCEAN VIEW Nha Trang là một dự án nhỏ, nằm ở thung lũng có các phía giáp núi không ảnh hưởng lớn đến cảnh quan chung của thành phố Nha Trang; mặt khác ngay trên các đỉnh núi bao quanh dự án này, thành phố đang cho xây dựng dự án nhà biệt thự. Trong Quyết định của Thủ tướng Chính phủ cũng đã cho phép nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch cục bộ một số phường, trong đó có phường Vĩnh Trường nơi xây dựng Dự án OCEAN VIEW .

Dự án OCEAN VIEW Nha Trang được phê duyệt quy hoạch từ những năm 2004, lúc đó việc quy định cho nhà ở chỉ được xây dựng 3 tầng cũng là hợp lý; nhưng hiện nay với nhu cầu phát triển của thành phố Nha Trang, với sự cho phép điều chỉnh quy hoạch của Thủ tướng Chính phủ chúng tôi cho rằng UBND tỉnh Khánh Hòa cũng cần nghiên cứu cho phép điều chỉnh Quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án này để đảm bảo theo yêu cầu chung trong việc phát triển dân cư, trong việc thu hút khách du lịch giai đoạn hiện nay và lâu dài. Việc làm này sẽ mang lại những lợi ích về kinh tế cho nhân dân trong dự án, đặc biệt trong hoàn cảnh kinh tế hiện nay chúng ta đã và đang chịu những khó khăn do dịch bệnh Covid-19 gây ra.