Bài 1: Quy hoạch đường hẻm những điều cần bàn

(Xây dựng) – Trong quy hoạch đường hẻm thì việc quy định lộ giới đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu phải căn cứ trên nhu cầu giao thông, phòng chống cháy nổ, hạ tầng điện, nước… Khi làm quy hoạch hẻm phải xác định được mục tiêu, mục đích là gì. Nó được phục vụ cho cái gì để chấp nhận có tác động về mặt xã hội.

Thành phố Vũng Tàu có khá nhiều con đường đẹp, tuy nhiên trước đây do quản lý đô thị kém nên đã có nhiều con hẻm nhỏ tự phát.

Quy hoạch là để phát triển

Không ai có thể phủ nhận được mặt mạnh của quy hoạch, vì nó đã đem lại cho xã hội một nền tảng vững chắc, một hệ thống hạ tầng kết nối nhằm phát triển kinh tế – xã hội. Mặt mạnh là vậy, nhưng cạnh đó nó còn có mặt trái cũng hết sức phức tạp nếu như những người làm quy hoạch không đủ tâm, đủ tầm hoặc có ý đồ trục lợi trong đó.

Từ trước đến nay, ở tất cả các đô thị, việc quy hoạch đô thị là việc làm thường nhật của các địa phương, việc đó được hình thành bởi nhu cầu phát triển của xã hội hoặc do giải quyết những vấn đề lịch sử để lại. Trong đó, quy hoạch đường hẻm chỉ là một thành phần nằm trong một chủ trương lớn là chỉnh trang đô thị. Tuy là nhỏ nhưng việc này vẫn kéo theo nỗi khổ chung của hàng ngàn người dân khi bị “dính” quy hoạch. Nhưng song song đó, nó lại là lợi ích của một nhóm nhỏ nào đó.

Theo quy định, trước khi lập quy hoạch đường hẻm thì việc quy định lộ giới đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu phải căn cứ trên nhu cầu giao thông, thoát hiểm, phòng chống cháy nổ, bố trí các tuyến cấp điện, cấp nước, thoát nước, đường dây thông tin, yêu cầu về ánh sáng, thông thoáng và vệ sinh môi trường.

Bên cạnh đó, việc quy định lộ giới đường hẻm nhằm mục đích cải thiện điều kiện sống ở các khu dân cư chưa có điều kiện quy hoạch cải tạo cơ bản để đáp ứng yêu cầu về môi trường sống đô thị. Ở những nơi đã có quy hoạch chi tiết cải tạo khu dân cư hoặc đã có dự án cải tạo nâng cấp đô thị thì phải tuân thủ theo quy hoạch chi tiết được cấp thẩm quyền phê duyệt.

Quy định lộ giới đường hẻm trước mắt phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở – nhà ở, công tác giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp Giấy phép xây dựng nhà ở và các công trình trong hẻm.

Mặt bằng lộ giới các đường hẻm phải được định vị rõ ràng trên bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng lộ giới đường hẻm tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000 (tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương để quyết định tỷ lệ bản đồ cho phù hợp) để phục vụ quản lý xây dựng của cấp thẩm quyền.

Quy hoạch không nên làm khó dân

Theo KTS Huỳnh Xuân Thụ – Chuyên gia Quy hoạch, quy hoạch là để chỉnh trang đô thị, quản lý xây dựng, cung cấp hạ tầng điện, nước, thoát nước, phòng chống cháy nổ… Tuy nhiên, những chỉnh trang lớn, cần đồng bộ phải để trong quy hoạch phân khu. Khi làm quy hoạch hẻm phải xác định được mục tiêu, mục đích là gì. Nó được phục vụ cho cái gì để chấp nhận có tác động về mặt xã hội.

“Khi làm quy hoạch phải hạn chế thấp nhất tác động đến lợi ích hợp pháp của người dân, vì nó chỉ giải quyết được cục bộ. Ví dụ giải quyết được cho ba ông nhưng lại gây tác động đến mười ông thì phải xem lại. Nói chung không rõ mục tiêu dẫn đến ảnh hưởng về mặt xã hội là không nên”, KTS Thụ chia sẻ.

Ở mỗi địa phương lại có cái nhìn khác nhau và cũng có cách làm khác nhau về quy hoạch đường hẻm. Có địa phương giữ nguyên hiện trạng và chỉ chỉnh trang lại cho sạch sẽ nhằm phục vụ cuộc sống người dân được tốt hơn; có địa phương thì chỉ quy hoạch các hẻm nhỏ dưới 4m tại các quận trung tâm nhằm phục vụ cho phòng chống cháy nổ và chỉnh trang đô thị cho sạch, thoáng (vì tiền đền bù quá cao).

Xin nêu 1 ví dụ tại Thành phố Hồ Chí Minh nhiều năm trước, trong 1 con hẻm 3,5m của quận 3, vì nhu cầu cấp thiết do nhà đã quá xuống cấp không thể sửa chữa mãi vì chi phí quá cao, do đó chủ nhà đã quyết định đập bỏ nhà cũ xây mới. Tuy nhiên theo quy hoạch hẻm, chủ nhà muốn xây dựng nhà phải lùi vào 1m theo lộ giới quy hoạch. Vì nhu cầu nên chủ nhà chấp nhận mặc dù thửa đất tại khu vực đó thường có chiều sâu chỉ khoảng 7-8m. Sau khi xây dựng theo đúng chỉ giới (lùi vào 1m) căn nhà đó chỉ còn 7m chiều sâu.

Vài năm sau, chính quyền không thể bố trí nguồn vốn để nâng cấp, mở rộng hẻm như quy hoạch đề ra nên đã xoá bỏ quy hoạch cũ và tất nhiên người thiệt thòi nhất chính là chủ nhà vừa xây dựng lại căn nhà. Vì sau khi xoá quy hoạch, 1m đất phía trước nhà đó, chủ nhà không thể xin phép xây dựng, không thể sử dụng hết công năng mặc dù nhà rất ngắn, nhưng vẫn phải đóng thuế đất đầy đủ hàng năm.

Cũng giống như trường hợp tại Thành phố Hồ Chí Minh, một người dân tại thành phố Vũng Tàu cho biết, nhà ông nằm trên đường Trương Công Định thuộc phường 3. Tám năm trước, ông có nhu cầu xây dựng lại nhà, tuy nhiên theo lộ giới nhà ông phải lùi vào 1,6m. Sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng, phần đất 1,6m có chiều ngang 7m phải chừa lại theo lộ giới, ông chỉ được phép xây dựng lợp mái tôn nhưng hàng năm ông vẫn phải đóng thuế đầy đủ. Đặc biệt, lộ giới con đường đó được quy hoạch mở rộng như vậy nhưng khi nào được mở thì ông chịu chết!

Hài hoà lợi ích

Thành phố Hồ Chí Minh có cách làm đối với những tuyến đường có ý nghĩa quyết định đối với phát triển đô thị, phát triển vùng thì kiên quyết giữ lại trong tầm nhìn dài hạn cho dù chưa có kế hoạch thực hiện ngay. Thành phố sẽ ban hành những chính sách đối với đất đai của người dân, các tổ chức, cơ quan nằm trong khu vực đường dự phóng để đảm bảo quyền lợi của họ.

Đối với các tuyến đường ngắn, không có giá trị giao thông liên vùng và trong thời gian dài, Nhà nước đã không kiểm soát, phát triển được, tính khả thi kém. Các tuyến đường này sẽ được xóa “treo”.

Loại còn lại là những tuyến đường dự phóng không thể xóa “treo”, được giữ lại nhưng Nhà nước phải lên kế hoạch thực hiện sớm. Những tuyến này sẽ được sắp xếp theo thứ tự ưu tiên để có thể đầu tư vốn mở đường theo từng thời kỳ.

Các chuyên gia về quy hoạch cho biết, để chấm dứt tận gốc quy hoạch treo thì ngay khâu quy hoạch phải căn cứ vào nhu cầu xã hội, yêu cầu phát triển và khả năng đáp ứng nguồn lực của địa phương chứ không thể quy hoạch kiểu “phong trào” hay “giữ chỗ”.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đã từng cho biết, quy hoạch là cần thiết, phát triển đô thị, kinh tế – xã hội, bất động sản, tất cả phải dựa trên quy hoạch. Quy hoạch cũng thể hiện lợi ích của Nhà nước, đại diện lợi ích cho cộng đồng xã hội và là cơ sở để khu vực kinh tế nhà nước, kinh tế tư nhân phát triển trên quy hoạch.

Cần xem lại

Nhiều người dân tại Thành phố Vũng Tàu có nhà nằm trong các khu vực quy hoạch đường hẻm đề nghị chính quyền các cấp nghiên cứu, xem xét quy hoạch còn phù hợp và khả thi không để có giải pháp tháo gỡ, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp.

Một người dân (xin được giấu tên) có nhà trên đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, phường Thắng Tam, thành phố Vũng Tàu bức xúc cho biết nhà của bà bị nằm trong quy hoạch, do đó với diện tích nhỏ bà “tiến thoái lưỡng nan” vì “vướng” quy hoạch hẻm bị áp vào từ lúc nào đó, theo bà cho biết, chiều ngang nhà bà hiện nay đang là 4m x 16m, nếu bà xây dựng sẽ phải lùi vào theo quy hoạch lộ giới hẻm là 1,6m, vì thế chiều ngang thì căn nhà chỉ còn 2,5m x 16m.

Cùng nỗi khổ trên, nhiều người dân cũng phản ánh tới Báo điện tử Xây dựng, việc cơ quan chức năng không biết hay cố tình không biết nỗi khổ của người dân khi đang nằm trong vùng quy hoạch. Nhà không thể thế chấp ngân hàng, không thể xây dựng (vì có nhà khi bị áp quy hoạch thì hiện trạng không đủ để cơ quan chức năng cấp phép theo quy định).

Trong khi phóng viên Báo điện tử Xây dựng tìm hiểu thông tin còn được biết, có những khu dân cư hiện hữu hàng chục năm nay, bỗng dưng một ngày đẹp trời có một quy hoạch nhà cao tầng được áp xuống khu vực đó, thông tin đó đã làm nhiều hộ dân “chới với” vì họ không thể xây dựng mới nhà cửa.

Quy hoạch nói chung và quy hoạch hẻm nói riêng phục vụ cho nhu cầu phát triển, nhưng ở một vài địa phương nào đó, quy hoạch đã làm nhiều người dân hoang mang, tuy nhiên quy hoạch đó cũng lại là “mồi ngon” cho một nhóm lợi ích nào đó. Trong bài 2, Báo điện tử Xây dựng sẽ nói chi tiết hơn.