Thiếu nguồn cung, bất động được thổi giá, phân khúc nào hưởng lợi?

Bất động sản khắp nơi tăng giá

Cập nhật số liệu báo cáo từ các địa phương, Bộ Xây dựng cho biết giá đất khu vực vùng ven thủ đô Hà Nội như Quốc Oai tăng 20%, Ba Vì tăng 45%, một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình tăng 46%, Bắc Ninh 20%, Hưng Yên 26%. Tại các địa phương khác như Thanh Hóa; TP.Thủ Đức, H.Cần Giờ của TP.HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai… cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn. Giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tăng bình quân khoảng 8 – 10% (tích lũy cả hai quý, giá nhà ở riêng lẻ tại nhiều địa phương có mức tăng khoảng 15 – 20% so với mức quý 4/2020). Trong đó, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương là những địa phương có mức giá bình quân tăng cao.

 Nhiều nhà đầu tư xem đất nền phân lô ở huyện Thạch Thất (Hà Nội). Ảnh: Trần Kháng. 

Số liệu từ trang thông tin Batdongsan.com.vn cho thấy, hậu giãn cách xã hội, hoạt động giao dịch bất động sản trên cả nước có xu hướng sôi động trở lại. Trong đó đất nền, nhà phố là phân khúc dẫn đầu về tăng trưởng nhu cầu tìm mua. Tính riêng trong tháng 10/2021, lượng tìm kiếm đất nền trên cả nước tăng trung bình từ 58-78%. Riêng khu vực TP.HCM và các tỉnh vệ tinh phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, nhu cầu giao dịch đất nền, nhà phố tăng 65-105% so với tháng trước đó.

Bên cạnh đó, dịch bệnh được kiểm soát tích cực khiến mức độ quan tâm nhà đất tại nhiều tỉnh thành phía Nam bùng nổ. Đặc biệt là ở Long An, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Nếu Bình Dương đang có xu hướng tăng trưởng nhu cầu mua ở loại hình căn hộ, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An đang là hai thị trường đứng đầu về thu hút người mua đất nền, nhà phố với mức tăng trung bình là 73% và 64%.

Tăng do thổi giá là nhiều

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, phân tích việc tăng hay giảm giá BĐS phụ thuộc vào 3 quy luật cơ bản là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung – cầu. Đồng thời có thêm một yếu tố nữa là “điều kích tâm lý” của thị trường và của các bên như những đồn thổi quy hoạch, làm hạ tầng, lên thành phố… Không loại trừ chuyện các nhà đầu cơ, cò mồi, chủ đầu tư “bất lương” tung tin đồn thổi để kích đám đông, thổi giá. Hiện các nhà đầu tư đang cố neo giá, cắn răng trả lãi vì lỡ mua ở giá đỉnh, chờ thị trường tốt hơn kiếm thời cơ kinh doanh. Tuy nhiên, sức chịu đựng có giới hạn nên giá nhà đất thời gian tới có thể còn giảm khi thêm nhiều luật cởi mở hơn, nguồn cung sẽ tăng. “Nếu giá đất có tăng thì cục bộ ở một số khu vực, chứ không có chuyện tăng giá khắp nơi, sốt nóng như các thông tin gần đây vì thực tế nhu cầu về nhà đất vẫn còn chưa thể hồi phục sau dịch Covid-19”, ông Châu nói.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá năm 2021, sự bùng phát trở lại của dịch Covid-19 đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS cả nước, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh phía nam khi cả nguồn cung và lượng giao dịch đều giảm mạnh, bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020. Mặc dù vậy, có hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ cũng nhanh chóng hạ nhiệt sau khi Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo cảnh báo cũng như công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn (như thông tin quy hoạch sân bay Tecnich tại Bình Phước, quy hoạch hành chính H.Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng…). Cũng theo Thứ trưởng Sinh, việc tăng giá còn có hiện tượng các sàn giao dịch BĐS câu kết nhau ôm hàng, làm giá, tạo sóng, thổi giá, gây sốt ảo. Đội ngũ làm môi giới BĐS còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, gây thiệt hại cho khách hàng.

“Thông tin về nhà ở và thị trường BĐS vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu tính minh bạch, dẫn đến tình trạng thông qua các dự án BĐS, nhà ở chưa đủ cơ sở pháp lý, điều kiện huy động vốn hoặc dự án không có thật (dự án ma) để lừa đảo, chiếm dụng tiền huy động của người mua. Đồng thời, việc lợi dụng các thông tin về quy hoạch, nâng cấp đô thị, cấp hành chính để thổi giá, gây sốt ảo BĐS cũng đang diễn ra”, Thứ trưởng Sinh cho hay.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho biết, trong quá trình phát triển của thị trường, thực tế bao giờ cũng sẽ có sự tác động của một nhóm người hoặc một nhóm DN thổi giá, nhưng không phải toàn thị trường làm được việc đó, mà chỉ xảy ra một cách cục bộ ở từng địa phương hoặc khu vực, phân khúc. Điều này chỉ xảy ra ở phạm vi nhỏ, còn vĩ mô thì không bị tác động nhiều. Bởi vì giá cả do thị trường quyết định, khi cầu cao hơn cung thì theo tất yếu giá sẽ tăng.

Mối lo khi bất động sản tăng giá

Ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng việc giá BĐS tăng nhanh thời gian gần đây có ảnh hưởng rất lớn, nếu như không muốn nói là ảnh hưởng xấu đến sự phát triển của thị trường, vì những sản phẩm nhu cầu thực sự cần là nhà ở giá thấp đang rất thiếu, còn một số dòng sản phẩm chưa cần lắm, phân khúc cao cấp chẳng hạn cao cấp lại dư thừa.

Trên thực tế, hiện nay những người thuộc nhóm thu nhập thấp, trung bình chiếm số lượng lớn trong xã hội, trước đây vốn đã khó khăn trong việc sở hữu một sản phẩm BĐS, đến nay khi giá thị trường bị đẩy lên cao lại càng khó khăn hơn. Trong khi đó, dịch Covid-19 đã làm suy giảm và mất đi thu nhập của lượng lớn người dân trong nhóm này, vì vậy mong ước được sở hữu một sản phẩm BĐS đối với những người thu nhập thấp – trung bình càng trở nên xa vời hơn.

“Nóng” đất phân lô, đất đấu giá vùng ven

Theo Dân Việt, thời gian gần đây, thị trường bất động sản một số vùng ven và tỉnh lân cận của Hà Nội rất sôi động. Trong đó, các sản phẩm đất nền từ tách thửa, hay đất đấu giá đang được số lượng lớn giới đầu tư “săn đón”.

Đơn cử, kết quả từ các đất đấu giá ở các huyện ngoại thành của Hà Nội có kết quả trúng cao hơn 2-3 lần giá khởi điểm. Cá biệt, giá trúng nhiều lô đất đấu giá tại huyện Quốc Oai đấu giá tháng 11 vừa qua đạt ngưỡng gần 100 triệu đồng/m2, cao ngang ngửa với đất các quận trung tâm của Hà Nội.

Tương tự, các phiên đấu giá đất ở Bắc Giang cũng đang nóng, với giá trúng “bỏng tay”. Phiên đấu giá 98 lô đất tại khu dân cư Trung tâm xã Tân Hưng (Lạng Giang, Bắc Giang) diễn ra tháng 11 vừa qua cũng thu hút được 495 khách hàng với 1.788 hồ sơ. Giá khởi điểm từ 1,2 – 2,85 tỷ đồng/lô, nhưng, có 2 lô góc, diện tích gần 180m2/lô có giá trúng chênh lệch so với giá khởi điểm từ 3,35 – 3,4 tỷ đồng.

 Nhà đầu tư tập trung đông tại phiên đấu giá đất của huyện Lạng Giang (Bắc Giang). Ảnh: Trần Kháng

Theo nhìn nhận của giới đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, dù kinh tế khó khăn do dịch Covid-19 thì nhu cầu nhà ở vẫn luôn cao. Càng trong dịch bệnh, người dân càng mong muốn sở hữu một ngôi nhà riêng an toàn.

Trong đó, nhu cầu hàng năm của thị trường đối với loại hình đất nền luôn tăng rất cao. Đất nền, nhà phố vùng ven là phân khúc dễ mua dễ bán, với tầm tài chính từ vài trăm triệu hay đến vài tỷ đồng, nhà đầu tư đều có thể tìm được sản phẩm phù hợp ở loại hình này.

“Người mua vừa để đầu tư vừa là để tích lũy và đón đầu thời điểm đô thị hóa trong vài năm tới. Xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh vùng ven để đón sóng giãn dân cư được nhận định sẽ còn tiếp tục tăng mạnh”, anh Nguyễn Thế Hùng – nhà đầu tư bất động sản ở Hà Nội chia sẻ với PV Dân Việt.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó TGĐ Batdongsan.com.vn, từ đầu năm 2021, dòng tiền đổ vào bất động sản tăng nhanh, nhiều nơi còn xảy ra tình trạng sốt đất. Nhu cầu đầu tư vào bất động sản trước khi dịch Covid-19 bùng phát chiếm đến 75%.

Các tháng gần đây, do giãn cách xã hội nên dòng tiền không trực tiếp chảy vào bất động sản mà tập trung vào chứng khoán. Thế nhưng, sau đó dòng tiền sẽ lại quay trở về với bất động sản.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng khuyến cáo, mặc dù thị trường có dấu hiệu tăng trưởng nhưng nhà đầu tư cần cân nhắc yếu tố bền vững, cần có kế hoạch tài chính rõ ràng và không nên lướt sóng giai đoạn này. Mặt khác, cần lựa chọn dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng và vị trí có nhiều cơ hội phát triển theo quy hoạch vùng, các dự án hạ tầng giao thông và khu công nghiệp.