Nhìn lại toàn cảnh thị trường bất động sản 2021

Ngày 25/11, được sự chỉ đạo và bảo trợ của Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo: “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay”. Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) là đơn vị tổ chức Hội thảo. Đơn vị đồng hành là Công ty CP Tập đoàn Meey Land, HD Mon. 

Hội thảo có sự tham dự của ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng; đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng); đại diện Bộ Tài nguyên Môi trường và lãnh đạo các cơ quan Trung ương và địa phương; lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; trên 50 chuyên gia, nhà khoa học và đại diện hàng trăm doanh nghiệp bất động sản. 

Chia sẻ tại Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại Hội thảo, đã có những phân tích tổng quan về thị trường bất động sản năm 2021, đồng thời chỉ ra những khó khăn còn tồn tại và kiến nghị một số giải pháp, tháo gỡ nút thắt cho thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

Bất động sản nhà ở gặp khó khăn do dịch bệnh  

Về lực cung, mặc dù tình hình Covid-19 diễn biến khá phức tạp nhưng trong 9 tháng đầu năm, chúng ta vẫn có 165.742 sản phẩm bất động sản nhà ở được chào bán trên thị trường. Trong đó, số lượng chung cư đạt 106.804 sản phẩm, chiếm 64% tổng sản phẩm; Số lượng thấp tầng (bao gồm cả đất nền) đạt 58.938 sản phẩm, chiếm 36% tổng sản phẩm. Bên cạnh đó, trong loại hình chung cư, số lượng căn hộ cao cấp và trung cấp chiếm hơn 50%, còn phân khúc bình dân chỉ chiếm 11% tổng số căn hộ. 

Đối với các dòng sản phẩm, nguồn cung dòng sản phẩm mới cho thị trường đang ở mức thấp với con số 47.515 – tức là chỉ chiếm 1/3 trên tổng lượng sản phẩm mới trên cả nước. Dòng sản phẩm cũ tồn từ các năm trước được chuyển tiếp sang chiếm 2/3 còn lại. 

Về lực cầu, thị trường ghi nhận trên 60.000 giao dịch bất động sản trong năm vừa qua, trong đó, số lượng sản phẩm thấp tầng chiếm hơn một nửa lượng giao dịch. 

Cụ thể, số lượng chung cư đạt 30.190 sản phẩm; số lượng thấp tầng (bao gồm cả đất nền) đạt 31.576 sản phẩm. Qua số liệu cho thấy, các sản phẩm thấp tầng đang chiếm đa số, đồng nghĩa với việc các dự án chung cư hiện nay đang dần ít đi, đặc biệt là ở Hà Nội và TP.HCM. 

Về tương quan giữa cung và cầu, có thể thấy trong quý III/2021, lượng giao dịch bất động sản nhà ở thấp nhất trong 3 quý do ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch. 

Tuy nhiên, nhìn tổng thể trong 4 năm trở lại đây, các chỉ số về sản phẩm đang có sự tăng trưởng khá mạnh kể cả trong đại dịch Covid-19. Nhìn chung, thị trường bất động sản nhà ở vẫn rất tốt và khả quan. 

Bất động sản du lịch – Phân khúc nhiều tiềm năng trong năm 2021  

Hoạt động du lịch – nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19, nhất là trong giai đoạn tháng 6, tháng 7 đến nay. Tuy nhiên, các sản phẩm bất động sản du lịch vẫn duy trì trạng thái sôi động, thu hút hoạt động đầu tư, bởi các nhà đầu tư vẫn đánh giá cao tiềm năng phát triển của kinh tế du lịch ở Việt Nam. 

10 địa phương có hoạt động giao dịch bất động sản du lịch mạnh nhất cả nước là Quảng Ninh, Thanh Hóa, Quảng Bình, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu và Phú Quốc. 

Những dự án bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng được các nhà đầu tư quan tâm, chủ yếu phải là những dự án có quy mô lớn, cung cấp đa chức năng (đô thị du lịch), hoặc các dự án có pháp lý và cung cấp pháp lý đầy đủ cho nhà đầu tư, hay là các dự án được tạo lập bởi chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu. 

Hiện nay, condotel vẫn là dòng sản phẩm bán chậm và chưa nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư, bởi chưa cải thiện được những vướng mắc về pháp lý. 

Lượng chào bán sản phẩm bất động sản du lịch trên toàn quốc tăng tốc trong quý III/2021. Theo thống kê, lượng sản phẩm chào bán trong quý đạt 7.206 sản phẩm, nâng tổng lượng sản phẩm chào bán trong năm vượt con số 10.000 sản phẩm. Bên cạnh đó, giao dịch trong quý III đạt 2.280 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ tương ứng 31,6%. 

Bất động sản công nghiệp vẫn đứng vững trong đại dịch 

Bất chấp Covid-19, hầu hết các khu công nghiệp vẫn duy trì hoạt động sản xuất. Giá thuê mặt bằng không biến động nhiều so với năm trước, không chịu nhiều tác động từ thị trường bất động sản bên ngoài quanh các khu công nghiệp. Theo kết quả theo dõi của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong quý IV, thậm chí giá cho thuê bất động sản công nghiệp còn tăng cao. 

Tuy nhiên, do giãn cách xã hội, nhà cho công nhân thuê bị trả lại nhiều, ước đạt khoảng 30%. Chủ cho thuê phải hỗ trợ giá trung bình 20 – 30% cho các đối tượng còn thuê. Bên cạnh đó, bất động sản cung cấp dịch vụ không thiết yếu phục vụ xung quanh khu công nghiệp khó có thể hoạt động. 

Thị trường bất động sản bán lẻ hứng chịu ảnh hưởng từ đại dịch 

Với bất động sản văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM, từng loại phân khúc sẽ chịu ảnh hưởng do Covid-19 ở các mức độ khác nhau.  

Phân khúc hạng A gần như không bị ảnh hưởng, biến động nhiều. Phân khúc hạng B, C bị ảnh hưởng mạnh, bị trả lại mặt bằng khoảng 30% nhưng giá cho thuê văn phòng lại không giảm. Phần lớn chủ mặt bằng phải hỗ trợ đơn vị thuê từ 10 – 30% giá thuê, trong thời gian thực hiện Chỉ thị 16 của Chính phủ và đưa ra chính sách hỗ trợ đơn vị thuê mới từ 2 – 3 tháng tiền thuê. 

Với bất động sản thương mại, có trên 50% cửa hàng bán lẻ ngoài phố phải dừng hoạt động. Các trung tâm thương mại được duy trì hoạt động nhưng cũng bị ảnh hưởng khá nhiều do chỉ được phép kinh doanh các mặt hàng thiết yếu. 

Tựu chung lại, thị trường bất động sản năm nay bị ảnh hưởng nặng nề do đại dịch, nhất là trong quý III. Nguồn cung đã sụt giảm từ những năm trước, và lại tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và những chính sách chưa được tháo gỡ triệt để. Giao dịch trên thị trường thường xuyên phải đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn. Đồng thời, thị trường cũng xuất hiện lực cầu F0. Trạng thái của thị trường thay đổi nhiều và mạnh, có giai đoạn sốt cao, có giai đoạn trầm lắng. 

Ngoài ra, việc mất cân đối cung – cầu diễn ra rất nghiêm trọng ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Giá bất động sản nói chung đã và đang leo thang ở mức cao. Hiện nay, giá bất động sản tại TP.HCM tăng gấp 2 lần và không có dấu hiệu giảm. 

Nhận định xu hướng mới năm 2022 

Khả năng phục hồi nền kinh tế thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2022 là rất lớn, khi trạng thái bình thường mới đã được kích hoạt, cùng với đó là sự nỗ lực trong việc kiểm soát dịch bệnh. 

Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường chưa có nhiều cải thiện do thủ tục đầu tư vẫn chưa thể tháo gỡ triệt để những vướng mắc, nhất là Hà Nội và TP.HCM.  

Xu hướng giá bất động sản có thể tiếp tục tăng ở mức cao do nguồn cung yếu và áp lực đầu vào mạnh. Lực cầu vẫn được duy trì, thậm chí có thể mạnh hơn, đầu tư có thể sẽ hút vào thị trường này nhiều hơn.  

Đất nền và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư chú trọng. Bất động sản công nghiệp được dự đoán sẽ tăng trưởng tốt, còn bất động sản bán lẻ sẽ ổn định và có xu hướng tăng trưởng. 

Những khó khăn vẫn còn tồn tại  

Khó khăn đầu tiên phải kể đến là đại dịch Covid-19, khiến kinh tế bị đình trệ, đứt gãy. Điều đó dẫn đến nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động, thậm chí phá sản, giải thể.

Thị trường cũng phải chứng kiến tình trạng đứt gãy cung ứng nguyên vật liệu – thiết bị; khó khăn trong thực hiện thủ tục đầu tư, kéo dài thời gian phê duyệt – cấp phép xây dựng; vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến không thể phê duyệt hồ sơ đầu tư dự án. 

Từ đó dẫn tới hệ quả thị trường khó cải thiện được nguồn cung, khiến cho các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn, trong khi vẫn phải duy trì cho dự án.  

Đối với thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, khó khăn lớn nhất là các vướng mắc về mặt pháp lý. Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ phát triển chưa được quan tâm đúng mức; chính sách hỗ trợ khó khăn của các khu bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng bởi Covid-19 chưa tương xứng; chính sách đầu tư sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng chưa đủ để khiến các nhà đầu tư an tâm tham gia vào thị trường này. Ngoài ra, việc thiếu vắng cơ chế chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng trong nước, cũng là một nút thắt lớn cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng nói riêng. 

Với hoạt động giao dịch thị trường thì khó khăn là không thể tổ chức hoạt động xúc tiến thương mại, mở bán, chào bán sản phẩm bất động sản do ở nhiều tỉnh, thành phố phải thực hiện Chỉ thị 16 của Chính phủ. Bên cạnh đó là việc khó tiến hành tiếp xúc, giao dịch, tư vấn khách hàng do e ngại và hạn chế tiếp xúc vì dịch bệnh. Nhà đầu tư ở các địa phương cũng gặp khó khăn trong việc đi lại để tiếp cận thực tế và giao nhận bất động sản, bởi các lệnh hạn chế. Tất cả những điều đó đã kéo lượng giao dịch bất động sản giảm đáng kể, kèm theo là sự giảm nguồn thu cho cả doanh nghiệp lẫn ngân sách thông qua thuế. 

Giải pháp nào cho thị trường bất động sản Việt Nam? 

Về việc cải thiện nguồn cung thị trường trong ngắn hạn. Cần tiếp tục rà soát những mâu thuẫn chồng chéo của pháp luật. Tạo rào cản thủ tục phê duyệt đầu tư dự án để có quyết định tháo gỡ kịp thời trước khi đợi sửa luật, hoàn thiện hành lang pháp lý. 

Cần thành lập cơ quan chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền chính phủ, nhằm hỗ trợ cho các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thủ tục phê duyệt đầu tư các dự án. 

Cần đôn đốc các địa phương đẩy mạnh tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư cho các dự án bất động sản. Xử lý các địa phương không tích cực hỗ trợ các đơn vị phát triển. Tránh để tồn đọng và kéo dài nhiều hồ sơ, thủ tục dự án đầu tư bất động sản. 

Về việc ổn định thị trường giao dịch bất động sản. Thông tin dữ liệu về các dự án bất động sản được chấp thuận đầu tư, kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất đai tại địa phương, dự án được phép giao dịch trên thị trường, biến động giá bất động sản… cần phải được công khai và dễ nhận biết. 

Quản lý chặt chẽ hoạt động đầu tư và mọi hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản tại địa phương. Xử lý nghiêm mọi hành vi vi phạm. Đặc biệt là hành vi đầu cơ, giảm hàng, đẩy giá bất động sản. 

Ngoài ra, cần sử dụng linh hoạt các công cụ thuế để điều tiết cung, cầu và giá bất động sản trên thị trường. 

Mong rằng trong thời gian tới đây, các cơ quan ban ngành sẽ phối hợp để tháo gỡ các bất cập mang tính lâu dài, cũng như tháo gỡ các bất cập trước mắt./.